12월호 논단- 지방세 시가표준액에 대한 문제점과 개선방안

지방세개선방안

지방세 시가표준액에 대한 문제점과 개선방안
-비주거용 건물 및 자동차를 중심으로

권창안/대구광역시청 회계과 주무관

시가표준액의 산정이 현실적으로 이루어지지 못하면 앞으로 후술하겠지만 여러 가지 문제점이 발생할 수 있고 같은 금액(시세)의 부동산이라 하더라도 시가표준액이 달라서 국민의 세부담이 달라지는 불합리한 상황이 발생할 수 있다.
본 연구에서는 과세표준과 관련하여 비주거용 건물과 자동차를 중심으로 지방세 시가표준액 제도의 문제점과 개선방안에 대해 논하고자 한다. 시가표준액의 산정방법과 결정권자를 표로 정리하면 <표 1>과 같다.
<표 1> 시가표준액의 산정방법과 결정권자

구 분
현행 시가표준액
감정평가방법
결정권자


토지
개별공시지가
비교방식
(거래사례비교법)
∙표준지 : 국토교통부장관
∙개별필지 : 시장군수구청장
주택
개별주택가격
비교방식
(거래사례비교법)
∙단독주택
표준주택 : 국토교통부장관
개별주택 : 시장군수구청장
공동주택가격
비교방식
(거래사례비교법)
∙공동주택 : 국토교통부장관
건축물
시가표준액
(신축건물기준가액×각종지수×경과년수×면적×가감산특례)
원가방식
(원가법)
∙신축기준가액 : 국세청장
∙각종지수등 : 시장군수구청장
※ 조정기준 : 안전행정부장관
차량 등
기타물건
시가조사
(물건별 기준가액×잔가율)
비교방식
(거래사례비교법)
∙시장군수구청장
※ 조정기준 : 안전행정부장관

시가표준액 산정은 감정평가의 3방식 중 하나의 방법을 선택하여 산정하고 있는데 감정평가3방식은 <표 2>와 같다..
<표 2> 감정평가 3방식

3방식
6방법 중
산식
비교방식
거래사례비교법
1. 사례선정
2. 비준 : 사례가격×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×면적비교≒가격
표준지공시지가
기준평가법
1. 비교표준지선정
2. 비준 : 공시지가×시점수정×지역요인비교×개별요인비교×기타요인비교≒가격(단가)
원가방식
원가법
1. 재조달원가산정
2. 감가상각(수정) : 정액법, 정률법 등
수익방식
수익환원법
1. 순수익 산정 2. 환원이율산정 3. 환원방법선택

현재 지방세 시가표준액 제도의 문제점으로는 법원경매 물건의 감정평가액과 비교하여 건축물 및 자동차 시가표준액 현실화율이 85%이하로서 시세를 정확하게 반영하지 못하고 있는데 건축물의 경우에는 토지와 건물을 별도로 산정하는 방식 때문에, 자동차는 시가표준액 산정방식과 법원 감정평가방식의 차이로 인해서 나타나는 현상이다. 시가표준액 산정방식의 문제점으로서 먼저 건축물의 경우 정확한 재조달원가를 알기는 어려운 실정으로 건축물 시가표준액이 낮게 산정될 수밖에 없다. 그리고 현재 자동차 시가표준액 체계는 차종간 시세차이를 전혀 반영하지 못하고 있고, 개별 차량 상태에 따른 차이도 반영하지 못하고 있다. 또한 현행 시가표준액의 잔가율 적용 방법은 정률법과 유사한데 이는 초기의 과도한 상각을 가져와서 잔존가치를 지나치게 떨어뜨리고 있다.
그리고 현재 부동산 시가표준액의 조사에 드는 감정평가사 및 지방자치단체 수수료가 연간 약 1300억원정도 소요되는데 매년 추가되거나 삭제되는 자료와 큰 변동이 있는 자료를 제외하고 같은 자료를 매번 다시 산정한다는 것은 자원과 시간의 낭비라 하지 않을 수 없다.
또한 시가표준액이 단순히 관공서에서 산정되었다는 이유만으로 그 현실을 반영하지 못하는 산정과정의 문제점은 간과한 채 여러기관에서 무분별하게 가져다 쓰고 있는 상황은 여러 가지 문제점을 야기할 수 있다.
그리고 건물 및 자동차의 시가표준액에 대하여는 따로 불복할 수 있는 절차가 마련되어 있지 않으므로 납세자의 시가표준액에 대한 불신과 조세저항이 커지는 원인이 되고 있다.
마지막으로 현재 차량 시가표준액은 시세보다 훨씬 낮은 수준으로 책정되기 때문에 많은 취득세가 탈루되고 있으며 성실하게 시가표준액보다 높은 금액으로 취득세를 신고한 납세자는 상대적으로 더 많은 취득세를 납부함으로써 납세자간 불형평성 문제도 야기되고 있다.
지방세 시가표준액 제도의 개선방안으로는 먼저 현실적으로 가능하면서도 시세를 정확하게 반영할 수 있는 시가표준액 산정방식을 선택해야 하는데 비주거용 개별부동산의 경우에는 국토부 제2차 연구용역 결과처럼 현재의 개별공시지가 및 개별주택가격 산정방법과 같이 비주거용 표준부동산 가격을 평가하여 비주거용 개별부동산의 특성자료와 ‘비준표’ 이용하여 대량으로 비주거용 개별부동산의 가격을 산정하는 거래사례비교법 말고는 현실적으로 적용가능한 방법이 없는 것으로 생각된다. 또한 비주거용 집합부동산 같은 경우에는 현재 공동주택가격과 같이 한국감정원에서 거래사래비교법으로 평가하면서 전수조사하여 평가하여야 할 것으로 사료된다.
그리고 현재 매년 하는 평가주기를 5년 정도로 늘려야 하고, 5년에 한번씩 표준물건을 정해놓으면 토지는 지가변동율을, 건물은 감가상각율만 반영하도록 하여 매년 자동 산정하는 시스템을 구축해놓으면 효율적이면서도 정확한 시가표준액 산정이 가능할 것이다.
또한 시가표준액은 현실화시키된 세율로써 조세부담을 조정하여 현재와 비슷한 수준을 유지하여야 한다. 즉, 시가표준액을 정확하게 산정 하되, 세율로서 세부담을 지금과 같이 유지하여 조세저항이 없도록 해야 할 것이다.
그리고 현재 미비한 건축물 시가표준액에 대한 불복절차를 정식으로 마련해야 한다. 또한 사전 고지제도가 없으므로 납세자들이 본인의 재산에 대한 시가표준액을 알 수 있는 기회가 없으므로 이를 위해 사전고지제도의 도입을 검토해볼 필요성이 있다. 다만, 현재 입법예고중인 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 전부개정령안에는 비주거용 부동산 가격에 대한 이의신청 절차가 마련되어 있다.
마지막으로 차량 시가표준액을 상향 조정(시가표준액 산정방법 변경)해야 하는데
거래사례비교법 대신 원가법으로 사용해야 한다고 생각된다. 자동차의 경우 최초 출고가격이 명확히 있기 때문에 이를 이용하여 잔가율을 곱하면 된다. 다만 잔가율을 지금보다 상향조정하고 정률법 상각률 구조를 취하고 있는 현행 잔가율 체계에는 이중체감법이 가장 적절한 방법으로 보이나 순수 정액법도 현재 정률법 구조에 적절히 접목시켜 잔가율을 조금 낮춘다면 모두 적절한 잔가율 체계로써 손색이 없어 보인다. 그리고 평가시점에서의 차량 상태인데 주행거리와 사고여부 등은 명확하게 확인할 수 있는 사항이므로 주행거리나 사고여부에 따라 적당하게 1보다 작은 지수를 설정하여 시가표준액에 반영하면 개별 차량 상태에 따른 합리적인 평가가 이루어지리라 사료된다.

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