[제 목] 임대사업자가 쟁점임대주택을 취득하여 취득세를 감면받은 후, 신탁을 원인으로 신탁회사에 신탁등기한 경우, 추징대상으로 보아 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 적법 여부 [조심2016지0153(2016.11.25)]/취소

[결정요지] 「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 이 건 신탁의 경우 담보부신탁으로서 신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납행위, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지관리 및 통상적인 임대업무 수행 등 실질적인 관리를 하면서 여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 쟁점임대주택을 ‘임대 외의 용도’로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 이 건 신탁을 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있음.

[관련법령] 「지방세특례제한법」제31조
[주 문] 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유] 1. 처분개요
가.처분청은 청구인이 2013.6.26.OOO을 부과·고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.20. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
신탁회사에게 쟁점임대주택에 대한 소유권을 이전한 것은 부동산의 처분에 해당하지 아니함에도 기 감면한 취득세 등을 추징하는 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
「신탁법」에 의한 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이라 할 것인바, 청구인이 2013.6.26. 쟁점임대주택을 취득(건축)하고 OOO는 쟁점임대주택의 소유권을 완전히 취득하고 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다 할 것이고, 임대사업자인 위탁자(청구인)가 신탁계약에 따라 임대차계약 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하여 위탁자가 쟁점임대주택을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 취득하여 취득세를 감면받은 후, 신탁계약에 따라 그 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전한 경우 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분의 당부
나. 관련 법령 : 생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.
(가)청구인은 2013.6.26.OOO을 신축하였다.
(나) 청구인은 2013.6.27. 쟁점임대주택 17세대를 임대주택 소재지로 하여 아래 <표1>과 같이 「임대주택법」에 따른 임대사업자 등록을 한 것으로 나타난다.
*<표1>생략
(다)청구인과 OOO는 2013.8.9. 쟁점임대주택에 대하여 아래 <표2>와 같이 부동산담보신탁계약(부동산처분특약 포함)을 체결한 후, 같은 날 쟁점임대주택의 소유권을 아래 <표3>과 같이 수탁자인 OOO에게 이전한 사실이 확인된다.
<표2>;생략
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제1호 및 제2항에서「임대주택법」제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여는 지방세를 감면하되, 임대의무기간에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.
(나) 살피건대, ① 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 그와 같이 신탁의 효력으로 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 된다하더라도 「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, ②이 건 신탁은 담보부신탁이라신탁으로 인하여 쟁점임대주택의 소유권이 수탁자에게 이전된 후에도 위탁자인 청구인은 부동산담보신탁계약 및 그 특약에 따라 월 임료의 수납, 임대차보증금 반환채무의 부담, 신탁부동산의 현실적인 점유, 유지·관리 및 통상적인 임대업무 등을 하여 실질적인 관리를 하면서여전히 임대인의 지위를 보유하고 있어 쟁점임대주택을 ‘임대 외의 용도’로 사용하고 있다고 보기는 어려운 점, ③담보부신탁은 계약의 형태만 다를 뿐 그 실질에 있어 근저당의 설정과 유사할 뿐만 아니라 별도의 신탁기간이 약정되어 있으며 그 기간이 만료되거나 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, ④부동산담보신탁계약에 따라 신탁보수가 지급된다 하더라도신탁으로 인한 소유권이전을 유상거래에 해당한다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 위탁자인 청구인이 신탁회사로부터 대가를 받고쟁점임대주택에 대한소유권을 이전하였다거나 수탁자인 신탁회사가 대가를 지급하여 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점임대주택을 취득하여 임대의무기간 내에 ‘신탁’을 원인으로 신탁회사에게 소유권을 이전한 것을「지방세특례제한법」제31조 제2항의 추징사유에 해당하는 임대 외의 용도 등으로 사용한 경우로 보아 처분청이 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.