사업비를 대물변제로 받기로 계약한 경우 토지 취득시기 질의 회신
지방세운영과 -2458(2016.9.22)

<질의요지>

군부대이전 및 부지개발사업에 대한 사업비를 선부담하고 투자비(사업비+물가변동비+건설이자)에 상응하는 대가를 토지로 대물변제 받을 경우 취득시기는?
– 대물변제로 수령하는 토지 중 일부는 직접 공동주택 및 상업시설 등을 건설하여 분양, 일부는 회사에서 매각할 예정

<회신내용>
1.「지방세법」제7조제1항에서 취득세는 부동산등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 부동산등의 취득은「민법」등 관계 법령에 따른 등기?등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며,
– 여기에서의 “사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것(대법원 2007.5.11. 선고, 2005두13360 판결)입니다.
2. 해당 법인이 군부대이전 및 부지개발사업에 대한 사업비를 선부담하고 변제받은 토지의 취득시기에 대해서 살펴보면,
3. 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로, 채권자로서는 그 소유권이전등기를 경료하기 이전에는 소유권취득의 실질적인 요건을 갖추었다고 할 수 없어 소유권이전등기를 경료한 때를 취득시기로 보는 것(대법원 1999.11.12. 선고 98두17067 판결 참조)이 합리적이라 할 것이나,
– 대물변제로 받은 다른 급부가 취득세 과세대상 부동산등에 해당하고 대물변제의 이행으로 인하여 채권이 소멸되는 경우에는, 취득세 과세대상 대물변제 물건을 취득하고 그에 대한 매매대금을 지급한 것으로 볼 수 있어 취득세 과세객체인 사실상의 취득에 해당한다고 할 것(지방세운영과-993(2016.4.19.))이므로,
4. 해당 법인이 직접 주택 및 상업시설 등을 건설하여 분양한 토지의 경우에는 공사용역의 제공이 완료되는 즉, 토지의 준공시점과 소유권이전등기일 중 빠른날을 취득시기로 보아야 할 것이며,
– 다만, 대물변제로 수령하는 토지 중 일부를 제3자에게 매각하여 매수자가 해당법인에 잔금을 지급함으로써 매수자(제3자)의 취득시기가 도래되는 경우에 있어서는, 해당 법인이 사용.수익.처분에 관한 권능을 가지고 행사한 것으로 보아 매도인의 취득시기를 취득일로 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.