[제 목] 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부한 것이 정당한지 여부 [조심2016지0472(2016.10.27)]/경정

[결정요지] 이 건 부동산의 경우,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득에 해당하지 아니하여 그 사실상 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없으므로 그 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하여야 할 것인데, 처분청에서는 이 건 부동산 인근의 부동산 중개사무소에서 확인한 실 거래가액을 기준으로 이 건 부동산의 시가를 산정하면서, 건물면적에 해당 토지지분을 합한 면적에 1㎡당 시가를 곱하여 토지지분만큼 시가를 과다하게 산정하였으므로 건물면적에 1㎡당 실 거래가액을 곱한 값으로 시가를 재산정하여 당초 시가표준액에 감산율 50%를 반영하여 과세표준을 산출하는 것이 타당함.

[관련법령] 지방세법 제4조제1항 / 지방세법 제10조제5항
[주 문] 부동산 중 건축물의 시가표준액을 아래 <표1>의 시가표준액에‘2015년도 건축물 시가표준액 조정 기준’ 6 가 (5)의 규정을 적용하여 산출한 가액으로 변경·결정하여 그 과세표준 및 세액을경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유] 1. 처분개요
가. 청구인은 2015.11.11.OOO을 신고·납부하였다.
나. 청구인이 2015.11.18. 이 건 부동산의 시가표준액이 실제 거래가격보다 현저히 높다는 이유로 처분청에 취득세 등 경정청구(시가표준액 조정신청)를 하였고, 처분청은 청구인의 취득세 등 경정청구가 일부이유 있다고 보아 2015.12.1. 이 건 부동산의 시가표준액을OOO을 청구인에게 환급하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.7. 이의신청을 거쳐 2016.4.7. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 이 건 부동산을 OOO에 취득한 사실이 이 건 부동산의 매매계약서 및 처분청의 부동산 거래 관련 부서에서 발급한부동산거래계약신고필증에서 확인되고 있음에도 청구인이 신고한 취득가격을 인정하지 아니하고, 청구인이 신고한 취득가격OOO에 미달한다는 이유만으로 처분청이 청구인의 취득세 등 경정청구를 사실상 거부한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
이 건 부동산은 개인간의 거래로서 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 청구인이 신고한 취득가격이 이 건 부동산의 시가표준액에미달하며, 처분청은 청구인의 취득세 등 경정청구에 따라 실 거래가액등을 고려하여 이 건 부동산의 시가표준액을 당초OOO으로 변경·결정하고, 인하된 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 부동산의 취득세 등을 경정하였으므로 처분청의 경정 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것이 정당한지 여부
나. 관련 법령 : 생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인과OOO을 신고·납부하였다.
(나) 이 건 부동산의 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에서 이 건 부동산의 매매(신고)가격은 OOO으로 확인되고 있으나,청구인은 위의 금액이「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한법률」제28조 제1항 및 제2항에 따라 적정성이 검증된 취득가격이 아니므로「지방세법」제10조 제5항의 사실상의 취득가격에 해당되지 않는다고 보아 아래 <표1>과 같이 산출한 이 건 부동산의 시가표준액을취득세 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것으로 나타난다.
(다) 청구인은 2015.11.18. 이 건 부동산을OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 것은 부당하다는 취지로 처분청에 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였다.
(라) 처분청 세무담당공무원이 이 건 부동산의 실 거래가액을 확인하고자 2015.11.27. 이 건 부동산 인근의 부동산 중개사무소를 방문하고작성한 출장복명서에는 이 건 부동산 인근에서 부동산중개업을 영위하고 있는 공인중개사로부터 이 건 부동산이 소재하는 상가는 거래가 거의 없어서 분양가액이하로 매매가액을 낮추어도 거래가 이루어지않고 있으며, 이 건 부동산의 실 거래가액은 1㎡당 OOO 정도라는 답변을 들었다는 취지로 기재되어 있다.
(마) 처분청은 이 건 부동산의 현지 확인 결과에 따라 2015.12.1. 이 건 토지와 건축물의 면적을 합한 433.06㎡(토지 185.18㎡, 건축물247.88㎡)에 1㎡당 거래가액OOO라고보아 이 건 부동산 중건축물의 시가표준액을 <표1>의 건축물 시가표준액에 ‘2015년도 건축물 시가표준액 조정 기준’ 6 가 (8)을 적용하여 아래 <표2>와 같이 변경·결정하였다.
(바) 처분청은 이 건 부동산의 취득세 과세표준을 <표1>의 시가표준액OOO을 청구인에게 환급하였다.
(2)「지방세법」제10조 제1항 및 제2항에서취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 하되,그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있고,
같은 조 제5항 본문 및 제5호에서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에따라 검증이 이루어진 취득의 경우에는 그 신고가액이 시가표준액보다적다고 하더라도 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고있으며,「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조제1항 및 제2항에서 국토교통부장관은「부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 등을활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 시장 등은 국토교통부장관이 구축한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 국토교통부의「부동산 거래신고제도 업무처리요령」에서 토지, 주택의 거래에대하여만 거래가격의 검증을 한다고 규정하고 있어 이 건 부동산과 같은 근린생활시설(상가)은 거래가격의 검증을 할 수 없는 점,「지방세법」제5항 본문 및 제5호에서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제28조에 따라 검증이 이루어진 취득의 경우에 한하여 시가표준액에 관계없이 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고규정하고있는 점, 이 건 부동산의 경우「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제28조에 따른가격 검증이 이루어지지않았고,그 신고가격이 시가표준액에 미달하는 점 등에 비추어 실제 매매가액을이 건 부동산의 취득세 과세표준으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
다만, 처분청은 이 건 부동산의 1㎡당 거래가액이 OOO 정도라고 확인한 후, 이 건 부동산의 건축물 면적(247.88㎡)에 토지 면적(185.18㎡)를 합한 433.06㎡에 1㎡당 거래가액 OOO을 이 건 부동산의 실거래가액으로 산정하였으나, 일반적으로 1㎡당 거래가격을 말하는 경우 그 기준은 부속토지가 포함된 건축물의 면적을 말하는 것이고, 건축물의 면적에 부속토지의 면적을합산하는 경우 그 산정가격은 부속토지의 가격만큼 과대평가될 수밖에없는바, 이 건 부동산의 실 거래가액은 처분청이 산정한OOO의 44.5%(시가비율)로서 ‘2015년도 건축물 시가표준액 조정기준’ 6 가 (5)에 따라 <표1>의 건축물 시가표준액의 50% 감산대상이라고 할 것임에도 처분청이 <표2>와 같이 건축물 시가표준액의 20%만 감산한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제123조 제4항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.