부동산세제과-3404(20211216) 취득세

관계법령 : 지방세법제10조 제1항 및 제2항

[답변요지] 지방세법상 취득세 관련 규정, 취득세 적용 법리 및 분양전환 승인 전후의 사정을 종합적으로 고려할 때, 분양전환 승인에 따른 새로운 계약은 당초의 취득세 납세의무 성립에 영향을 미친다고 볼 수 없어, 당초 매매계약으로 취득세 납세의무는 정당하게 성립하였고, 아울러 그 계약을 바탕으로 매수인이 매도인에게 지급한 사실상 취득가액(분양전환 승인으로 취득가액의 변동이 있는 경우 그 가액)을 기준으로 과세표준을 적용하여야 할 것임

<질의요지>
○ 임차인(매수인)이 공공건설 임대주택사업자(매도인)와 매매계약을 체결하고 취득세를 신고·납부한 후, 해당 주택에 대하여 분양전환 승인을 받아 다시 분양계약을 체결하는 경우, 어느 것을 기준으로 취득세 납세의무가 발생하는지

<사실관계>
○ (’13년) 임대차계약 체결(건설임대사업자 ⇔ 임차인)
○ (‘20.12월) 건설임대사업자와 임차인간 매매계약 체결
※ 분양전환 승인 없이 매매계약 체결
○ (‘20.12월) 임차인 취득세 신고 납부
※ (12.22.) 주택과 : 분양전환 승인 절차 없이 소유권 이전은 위법 통보
○ (‘21.10∼11월) 임대사업자 분양전환 승인 절차 진행(분양전환 승인 완료 21.11월)
○ (‘21.11월) 분양전환 승인 후 다시 분양계약 체결

<회신내용>
○「지방세법」제10조 제1항 및 제2항에 따르면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 하고, 다만 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 하며,
– 같은 조 제5항에서는 제2항 단서에도 불구하고‘사실상의 취득가격’을 과세표준으로 할 수 있는 대상을 열거하면서 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고,
– 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에 따라 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

○ 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고 그 후, 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다(대법원 2011두27551, 2013.11.28.) 할 것입니다.

○ 해당 사안에 대해 살펴보면, 공공건설 임대주택사업자(이하 “매도인”이라 함)가 분양전환 승인을 득하지 아니한 상태에서 임차인(이하 “매수인”이라 함)은 매도인과 2020년 12월 매매계약을 체결하여 잔금을 지급하였고, 이후 舊 「임대주택법」제21조 및 같은 법 시행령 제13조에 따라 분양전환 승인 절차를 완료하고 2021년 11월 매도인과 다시 분양계약을 체결하였는 바,
– 해당 부동산이 공공건설 임대주택으로서 분양전환이 예정되어 있던 주택인 점, 분양전환 이전 당초 매매계약 당시의 부동산과 동일하고, 계약의 당사자인 매도인과 매수인 또한 다르지 아니하며, 매수인은 당초 매매계약을 기초로 취득으로 보아 취득세를 신고하였고, 단지 분양전환 승인 이후에 취득가액의 차이가 일부 발생한 것으로 확인됩니다.

○ 이와 같이 지방세법상 취득세 관련 규정, 취득세 적용 법리 및 분양전환 승인 전후의 사정을 종합적으로 고려할 때, 분양전환 승인에 따른 새로운 계약은 당초의 취득세 납세의무 성립에 영향을 미친다고 볼 수 없다고 판단됩니다.
– 따라서 당초 매매계약으로 취득세 납세의무는 정당하게 성립하였고, 아울러 그 계약을 바탕으로 매수인이 매도인에게 지급한 사실상 취득가액(분양전환 승인으로 취득가액의 변동이 있는 경우 그 가액)을 기준으로 과세표준을 적용하여야 할 것입니다.

○ 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다. 끝.