2017헌바363, 2019헌바403(병합), 2019헌바447(20200326) 취득세 합헌
[심판대상조문] 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’ 부분 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분 [참조조문] 헌법 제11조 제1항 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정된 것) 제10조 제1항, 제11조 제1항 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정된 것) 제2조 제1호 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정된 것) 제2조 제4호 [참조판례] 헌재 2001. 12. 20. 2000헌바54, 판례집 13-2, 819, 824 헌재 2002. 3. 28. 2001헌바32, 판례집 14-1, 189, 194 헌재 2011. 3. 31. 2009헌가22, 판례집 23-1상, 217, 228 헌재 2017. 9. 28. 2016헌바143등, 판례집 29-2상, 437, 444-447 [당해사건] 1.수원지방법원 2016구합69629 취득세등부과처분취소(2017헌바363) 2.수원지방법원 2019구합63813 경정거부처분 취소(2019헌바403) 3.수원지방법원 2019구합61527 취득세 경정처분취소(2019헌바447) [주문] 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’ 부분, 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분, 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분은 모두 헌법에 위반되지 아니한다. [이유] 1. 사건개요가. 2017헌바363
(1) 청구인 음○○(선정당사자, 다음부터 ‘청구인’이라고만 한다)과 [별지 3] 기재 – [(별지 3) 생략] 선정자 목록과 같은 선정자들(다음부터 청구인과 선정자들을 모두 합하여 ‘청구인등’이라 한다)은 수원시 ○○구에 있는 ‘○○’ 오피스텔의 구분건물을 취득하였다. 청구인등은 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법이 정하는 바에 따라 과세표준에 ‘1천분의 40’의 세율을 적용한 취득세를 신고·납부하였다.
(2) 청구인등은 2016년 3월경 위 오피스텔이 주거시설에 해당한다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는 이유로 취득세 경정청구를 하였으나, ○○구청장은 2016. 3. 21.과 2016. 4. 8. 이를 모두 거부하였다. 청구인등은 ○○구청장의 위 거부처분에 불복하여 2016. 6. 17. 조세심판을 청구하였지만, 2016. 9. 1. 그 심판청구가 기각되었다.
(3) 청구인등은 위 청구인을 선정당사자로 하여 2016. 11. 28. ○○구청장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기하였다. 위 청구인은 그 소송 계속 중인 2017. 5. 15. 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2017. 7. 11. 위 청구인의 청구를 모두 기각하고(수원지방법원 2016구합69629), 같은 날 위 제청신청도 기각하였다(수원지방법원 2017아3406). 위 청구인은 2017. 7. 31. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 2019헌바403
(1) 청구인들은 2018년 중·하순경 수원시 ○○구에 있는 ‘□□’ 오피스텔의 구분건물을 취득한 다음, 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법이 정하는 바에 따라 ‘1천분의 40’의 세율을 적용한 취득세 등을 신고·납부하였다.
(2) 청구인들은 2019년 2월경 위 오피스텔이 실질적으로는 주거용으로 사용되고 있다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는 이유로 취득세 등 경정청구를 하였다. 그러나 ○○구청장은 2019. 3. 15. 위 오피스텔이 주택에 해당하지 않는다고 보아 위 경정청구를 모두 거부하였다.
(3) 청구인들은 2019. 3. 21. ○○구청장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기한 다음, 그 소송 계속 중인 2019. 9. 20. 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2019. 10. 17. 청구인들의 청구를 모두 기각하고(수원지방법원 2019구합63813), 같은 날 위 제청신청도 모두 기각하였다(수원지방법원 2019아3851). 청구인들은 2019. 10. 25. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
다. 2019헌바447
(1) 청구인들은 2018년 초·중순경 하남시에 있는 ‘△△’ 오피스텔의 구분건물을 취득한 다음, 위 오피스텔이 ‘업무시설’임을 전제로 지방세법이 정하는 바에 따라 ‘1천분의 40’의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 신고·납부하였다.
(2) 청구인들은 2018년 6월경 위 오피스텔이 실질적으로는 주거용으로 사용되고 있다고 주장하며, 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)이 아니라 같은 항 제8호의 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 세율(1천분의 10)이 적용되어야 한다는이유로 취득세 경정청구를 하였다. 하남시장은 2018. 6. 26.에서 2018. 9. 12.에 걸쳐 위 오피스텔이 주택에 해당하지 않는다고 보아 위 경정청구를 모두 거부하였다. 청구인들은 조세심판원에 하남시장의 위 거부처분 취소를 구하는 조세심판청구를 하였으나, 2018. 11. 23. 그 청구가 기각되었다.
(3) 청구인들은 2019. 1. 31. 하남시장의 위 거부처분 취소를 구하는 소송을 제기한 다음, 그 소송 계속 중인 2019. 8. 16. 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 적용되는 취득세율에 관한 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호에 대해 위헌법률심판제청을 신청하였다. 당해 법원은 2019. 10. 17. 청구인들의 청구를 모두 기각하고(수원지방법원 2019구합61527), 같은 날 위 제청신청도 모두 기각하였다(수원지방법원 2019아3744). 청구인들은 2019. 11. 18. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
가. 청구인들은 구 지방세법 제11조 제1항 제8호 전체에 대하여 심판청구를 하였으나, 그 주장 내용을 살펴보면 위 규정이 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장 등에 주택으로 기재’된 경우에만 주택에 관한 취득세율을 적용하도록 제한한 것을 다투고 있다. 아울러 구 지방세법 제11조 제1항 제8호는 취득 당시의 주택 가액을 기준으로 표준세율을 달리 규정하고 있는데, 당해 사건에서는 청구인들이 취득한 오피스텔에 대하여 취득 당시 가액이 6억 원 이하인 주택에 관한 취득세율(1천분의 10)의 적용 여부가 문제 되었다. 따라서 이 사건 심판대상을 위 사항들에 관한 부분으로 한정한다.
나. 그렇다면 이 사건 심판대상은 ① 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법 제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재’ 부분, ② 구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분, ③ 구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제8호 중 ‘취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택’에 관한 ‘주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재’ 부분(다음부터 이를 모두 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항과 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항] 구 지방세법(2015. 7. 24. 법률 제13427호로 개정되고, 2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것)제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집,「아동복지법」제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및「노인복지법」제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
구 지방세법(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되고, 2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되기 전의 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{「영유아보육법」 제10조 제5호에 따른 가정어린이집,「아동복지법」 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 「노인복지법」(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
구 지방세법(2018. 12. 31. 법률 제16194호로 개정되고, 2019. 12. 31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것)
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택[「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.
[관련조항] 지방세법(2010. 12. 27. 법률 제10416호로 개정된 것)제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정된 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부개정된 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
3. 청구인들의 주장
심판대상조항이 주택에 관한 취득세율 적용 요건을 제한함으로 인하여, 오피스텔을 취득한 경우에는 그 오피스텔의 실질적 용도와 상관없이 주택을 취득한 경우보다 높은 세율이 적용되는 불합리한 차별이 발생한다. 심판대상조항은 오피스텔의 실질적 용도에 따라 과세를 달리하는 재산세, 양도소득세 등 다른 세제의 경우와 비교하더라도 조세평등주의에 위배된다. 심판대상조항은 실질과세원칙에 위배되고, 재산권과 행복추구권을 침해한다.
4. 판단
가. 쟁점의 정리
심판대상조항은 유상취득한 주택에 관한 표준세율이 적용되는 요건과 범위를 정하고 있다. 심판대상조항에 의하면 6억 원 이하인 오피스텔을 유상취득한 자는 주거의 목적으로 해당 오피스텔을 취득한 것이라 하더라도 주택을 유상취득한 경우에 관한 세율(‘1천분의 10’)보다 높은 세율(‘1천분의 40’)에 따른 취득세를 부담해야 한다. 따라서 심판대상조항이 주택과 달리 오피스텔을 취득한 경우를 합리적 이유 없이 차별하여 조세평등주의에 위배되는지 여부가 문제가 된다.
한편 2019헌바403 사건과 2019헌바447 사건의 청구인들은 심판대상조항이 실질과세원칙에 어긋난다거나 재산권, 행복추구권 등을 침해한다는 주장도 하였다. 그러나 그 주장 취지는 심판대상조항이 주택에 관한 취득세율을 주거 목적으로 사용되는 오피스텔에 대하여 적용하지 않는 것은 부당하다는 것으로서, 결국 심판대상조항의 조세평등주의 위배 여부를 문제 삼는 것과 다름없다. 따라서 이 부분 주장에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다.
나. 조세평등주의 위배 여부
(1) 오늘날 세원(稅源)이 극히 다양하고 납세의무자인 국민의 담세능력에도 차이가 있을 뿐만 아니라 조세도 국가재원의 확보라는 고전적 목적 이외에 다양한 정책적 목적으로 부과되고 있으므로, 조세법의 영역에서는 입법자에게 광범위한 형성권이 부여되어 있다. 다만 이러한 결정을 함에 있어서도 입법자는 재정정책적, 국민경제적, 사회정책적, 조세기술적 제반 요소들에 대한 교량을 통하여 그 조세관계에 맞는 합리적인 조치를 하여야만 평등원칙에 부합할 수 있으며, 입법형성권의 행사가 비합리적이고 불공정한 조치라고 인정될 때에는 조세평등주의에 반하여 위헌이 된다(헌재 2011. 3. 31. 2009헌가22 참조).
특정한 세목과 과세대상에 있어서 어떠한 세율 체계를 택할 것인지는 원칙적으로 입법자가 국가나 지방자치단체의 재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단으로 정할 문제이다(헌재 2001. 12. 20. 2000헌바54 참조). 입법자가 선택한 세율 체계가 입법목적이나 과세대상의 특징 등에 비추어 현저히 자의적이라고 보기 어려운 이상 이를 조세평등주의에 위반된다고 보기 어렵다(헌재 2017. 9. 28. 2016헌바143등 참조).
(2) 심판대상조항을 포함한 구 지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득에 적용하는 표준세율에 관한 조항이다. 2010. 3. 31. 전부개정(법률 제10221호) 되기 전의 지방세법은 유상취득한 주택에 관해 취득세를 경감하는 내용의 규정을 두고 있었다(제273조의2). 이 규정은 위 지방세법 전부개정으로 2011. 1. 1.부터 지방세법에서 삭제되었으나, 2010. 12. 27. 개정되어 2011. 1. 1. 시행된 지방세특례제한법(법률 제10417호)이 위 지방세법 규정의 취지를 반영한 조항(제40조의2)을 마련하면서 취득세를 경감하는 기조가 유지되었다. 그 이후 지방세법은 2013. 12. 26. 개정(법률 제12118호)을 통하여 주택 유상취득에 별도의 낮은 표준세율을 적용하도록 하는 제11조 제1항 제8호를 신설하였다.
이처럼 표준세율을 따로 정한 것은 그동안 일정요건 아래 주택 유상취득에 관한 취득세를 경감하였던 종전의 지방세법 내지 지방세특례제한법 조항에 연원을 둔 것으로, 심판대상조항의 입법목적은 주택 유상거래에 따른 취득세 부담을 완화하여 주거안정 및 주택거래 정상화 내지 활성화를 도모하기 위한 데에 있다(헌재 2017. 9. 28. 2016헌바143등 참조).
(3) 청구인들은 주거 목적으로 취득한 오피스텔은 주택과 다를 것이 없으므로 취득세 부과에 있어 차별을 두어서는 안 된다는 취지로 주장한다. 그런데 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 용도에서부터 차이가 있다. 건축법령이 규정한 건축물의 용도구분에 따르면, 오피스텔은 ‘업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물’로서 주택과 달리 일반업무시설에 해당한다(건축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제3조의5 별표 1 참조). 주택법도 주택과 오피스텔을 개념상 구별하고 있다. 2010. 4. 5. 주택법 개정(법률 제10237호)으로 ‘준주택’ 개념이 도입된 이후 오피스텔도 ‘준주택’의 일종으로 포함되었다. 하지만 이는 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 시설의 공급을 활성화하기 위한 취지였을 뿐, 오피스텔을 주택과 동등하게 취급하기 위한 것은 아니다. 주택법은 ‘주택’을 “세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”로, ‘준주택’은 “주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등”으로 정의함으로써, 주택과 준주택이 다르다는 것을 분명히 하고 있다(주택법 제2조 참조).
(4) 주택과 오피스텔은 국토계획법령·건축법령·주택법령 등 다양한 관련 법령을 바탕으로 한 서로 다른 내용의 법적 규율 대상이라는 점에서도 차이가 있다. 예를 들면 주택과 오피스텔은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 건축이 허용되는 용도지역과 규모 등이 상이하다. 주택과 달리 오피스텔의 경우 주거지역에서의 건축이 제한되는 반면 상업지역 등에서의 건축은 폭넓게 허용되며, 비교적 완화된 용적률과 건폐율을 적용받을 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조, 제76조, 제77조, 제78조 등 참조). 오피스텔은 노대(발코니) 설치가 허용되지 않고, 사무구획별 전용면적이 85제곱미터를 초과하면 온돌·온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방이 제한되는 등 건축기준이 주택의 그것과 상당히 다르다
[건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 및 ‘오피스텔 건축기준’(2017. 5. 23. 국토교통부고시 제2017-279호) 등 참조]. 주택법상 사업주체가 건설하는 주택에 대하여는 주택 및 시설의 배치, 세대 간 경계벽, 바닥충격음 차단구조, 주택의 구조·설비기준 등에 관한 별도의 기준이 적용된다(주택법 제35조 등 참조).(5) 주택과 오피스텔은 그 유지·관리방법과 기준, 공급·분양 방법 및 절차 등에 있어서도 구별된다. 오피스텔 유지·관리는 주로 건축법과 집합건물법 등의 규율 대상인 데 비해, 주택법상 공동주택은 구 주택법(2016. 8. 12. 이전) 또는 공동주택관리법상 관리주체·관리규약·관리비 및 회계운영·분쟁조정 등에 관한 각종 기준에 따른다. 주택법에 따른 주택공급의 경우에는 입주자자격·공급순위 등 주택법령상의 비교적 엄격한 기준이 적용되고, 특정 지역에서 일반인에 분양하는 공동주택에 대해서는 그 분양가격이 제한되는 등 오피스텔을 분양하는 경우와 달리 규율되고 있다(주택법 제54조, 제57조 등 참조). 이 밖에 일정 가구 규모 이상의 주택건설·분양에는 공립 초등학교·중학교 및 고등학교의 교사(校舍)·체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지, 즉 학교용지의 조성·개발 및 그 경비 부담에 관한 의무사항이 뒤따른다는 등의 차이도 있다(학교용지 확보 등에 관한 특례법 제2조, 제3조 등 참조).
(6) 위와 같은 주택과 오피스텔에 관한 규율의 차이는 주택과 달리 오피스텔의 주기능이 ‘업무’에 있다는 것에 기인한다. 주택과 오피스텔은 그 법적 개념과 주된 용도가 다름으로 말미암아, 건축기준, 관리방법·기준, 공급·분양 절차 등 여러 가지 주요 사항에 관한 규율에서 구별되는 것이다.
아울러 주택과 오피스텔의 취득세율 체계는 우리나라의 주거 현실이나 주거 정책과도 긴밀히 맞물려 있다고 할 수 있다. 그런데 오피스텔에 대한 사회적 수요가 꾸준히 이어지고 있다고는 하지만, 국토교통부가 매년 발표하는 ‘주거실태조사’ 통계보고서 등 자료에 따르면 단독주택·아파트·연립주택·다세대주택 등 주택법상 주택이 오피스텔과 비교하여 여전히 큰 비율을 차지하고 있음이 확인된다. 이러한 사정에 비추어 볼 때, 주택 유상거래에 따른 취득세 부담을 완화하여 주거안정 및 주택거래 정상화 내지 활성화를 도모하고자 하는 심판대상조항이 청구인들의 주장처럼 그 본래 법적 용도와 달리 사실상 주거로 사용하려는 목적 아래 오피스텔을 취득한 경우에 대해서도 그대로 적용되어야 한다고 볼 수는 없다.
(7) 그 밖에도 청구인들은 재산세, 양도소득세 등 일부 다른 세목과 관련하여 오피스텔의 사실상 사용 용도를 반영하여 과세가 이루어지는 경우가 있다는 점을 이유로 심판대상조항이 조세평등주의에 위배된다고 다투었다. 취득세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이다. 즉, 취득세는 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다(헌재 2002. 3. 28. 2001헌바32 등 참조). 그러나 청구인들이 거론한 재산세, 양도소득세 등과 심판대상조항이 규정한 취득세는 그 과세목적은 물론 납세의무자, 과세시기 등 구체적 과세요건을 모두 달리하므로, 다른 일부 세목의 과세방법에 터 잡아 곧 심판대상조항의 위헌성을 문제 삼을 수는 없다.
(8) 이상에서 살펴본 내용을 모두 종합해 보면, 입법자가 오피스텔의 사실상 용도와 관계없이 주택과 오피스텔을 구별하여 그 취득세에 관한 세율 체계를 달리 규정한 것을 두고 비합리적이고 불공정한 조치라 할 수 없으며, 현저히 자의적이라고 보기 어렵다. 심판대상조항이 오피스텔 취득자의 주관적 사용 목적 내지 의사를 고려하지 않았다고 하더라도 그것만을 이유로 조세평등주의에 위배된다는 결론에 이를 수는 없다.
다. 소결
심판대상조항은 조세평등주위에 위배되지 아니한다.
5. 결론
심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.