조심2021지0738(20211229) 취득세 경정
[결정요지] 주택재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당하고, 학교시설을 무상공급하기 위하여 지출한 쟁점비용도 이 사건 공동주택의 취득가격에 포함하는 것이 타당하나, 쟁점조경공사비는 건축물의 부대설비 공사비라기보다는 토지의 구성부분으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다고 판단됨. [참조조문] 지방세법 시행령 제18조 제1항 [참조결정] 조심2019지2525 / 조심2019지2048 / 조심2021지2033 / 조심2017지0349 / 조심2017지0545 [주문] OOO시장이 2020.8.24. 청구인들에게 한 취득세 등 합계 OOO원의 부과처분은, 1. OOO의 주택재건축정비사업에서 지출된 공동주택 단지 내의 조경공사비 및 포장공사비 합계 OOO원을 청구인들이 2019.6.20. 취득한 건축물의 전체 취득가격에서 제외하여 취득세 등의 과세표준 및 세액을 경정하고, 2. 나머지 심판청구는 기각한다. [이유] 1. 처분개요가. 청구인 OOO․주식회사 AAA․BBB 주식회사․AAA 외 810명은 2011.8.29. 청구인 OOO재건축정비사업조합(이하 “재건축조합”이라 한다)을 설립한 후 OOO일원에서 주택재건축정비사업을 추진하여 2019.6.20. 아파트 1,238세대 및 상가 38호(아파트와 상가 일체를 이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 신축․취득하고, OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고․납부하였다.
나. 처분청은 2020.7.20.～2020.7.24. 기간 동안 쟁점건축물의 취득에 대한 세무조사를 실시한 결과, 아래 <표>에 기재된 금액의 합계 OOO원을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 더하고, 다른 항목을 과세표준에서 가감하여 2020.8.24. <별지2> 기재와 같이 청구인들에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
<표> 세무조사 추징항목(이 건의 쟁점)
(단위 : 원)
다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.11.20. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
(1) 쟁점이주비대출이자에 대한 내용은 아래와 같다.
(가) 청구법인이 이주비대출이자의 명목으로 시공사에 일정 금액을 지급하였다면 그 실질이 공사대금에 해당한다고 보아 그 금액을 쟁점건축물의 취득을 위한 비용으로 볼 여지가 있으나, 대출금이 공사대금으로 사용되지 않았다면 그에 대한 이자는 건축물의 건축에 소요된 비용이라고 볼 수 없다.
(나) 쟁점이주비대출이자는 조합원 개인이 각각 금융기관에서 빌린 대출금에서 발생한 이자이고, 그 대출원금은 쟁점건축물의 공사대금으로 사용되지 아니하였으므로, 쟁점이주비대출이자는 쟁점건축물의 취득과 관련이 없고, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호의 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”과 그 법적 성질을 달리한다.
(다) 또한, 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호 및 제5호에서 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용” 및 그에 준하는 비용은 취득가격의 범위에서 제외하고 있는데, 조합원들이 대출받은 이주비는 취득세 과세표준에서 제외되는 반면, 그 대출원금에서 발생한 이자인 쟁점이주비대출이자를 취득세 과세표준에 포함하는 것은 타당하지 아니하다.
(2) 쟁점학교증축비에 대한 내용은 아래와 같다.
(가) 학교용지부담금은 ‘학교용지’를 취득하기 위하여 지급한 비용이지 ‘아파트’를 취득하기 위하여 지급한 비용이 아니므로, 학교용지부담금은 「지방세법 시행령」제18조 제1항의 “취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용”에 해당하지 아니한다.
(나) 위와 같은 맥락에서 쟁점학교증축비는 ‘OOO초등학교의 증축된 시설물’을 취득하기 위하여 지급한 비용일 뿐 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 건설자금 등의 직접비용이 아니므로, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 쟁점건축물의 취득에 대한 ‘직접비용’으로 볼 수 없다.
(다) 쟁점학교증축비는 청구법인이 관계 법령에 따라 부담한 것이 아니라, 주택재건축 사업 진행 과정에서 인가조건을 충족하기 위해 OOO과 체결한 ‘학교시설 증축 협약’에 따라 부담하게 된 것이므로, 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에도 해당하지 아니한다.
(3) 쟁점조경공사비에 대한 내용은 아래와 같다.
(가) 대법원 판례 및 조세심판 결정례는 공통적으로 건축물에 직접 설치되는 조경시설과는 달리, 건축물과 일체를 이루면서 건축물의 효용을 증대시키는 부대설비라고 보기 어려운 옥외 조경은 토지 가치를 증대시키는 토지의 구성부분으로서 건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 판단하고 있다.
(나) 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 옥외에 조경수, 휴게시설, 놀이시설, 수경시설 등을 식재․설치하거나 보도블럭, 경계석 등을 설치한 공사비용으로서 전액 “옥외 조경”을 위한 것으로, 쟁점건축물과 일체를 이루면서 그 고유한 기능이나 효용을 증가시키는 지출이라기보다는 쟁점건축물 부속토지에 정착물을 설치하여 토지의 가치를 증대시키는 지출이라고 보는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점이주비대출이자에 대한 내용은 아래와 같다.
쟁점이주비대출이자는 재건축조합의 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 발생하였고, 재건축조합이 이를 지원하는 성격으로, 청구인들이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지급한 간접비용의 일종에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 조세심판 결정례에서도 같은 취지로 판단(조심 2019지2525, 2020.8.21., 조심 2019지2048, 2020.11.12. 참조)하고 있다.
(2) 쟁점학교증축비에 대한 내용은 아래와 같다.
(가) 쟁점학교증축비는 주택재건축정비사업의 사업시행인가조건을 충족하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호에서 규정한 쟁점건축물의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액 또는 그에 준하는 것에 해당한다고 볼 수 있다.
(나) 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제3호에서 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을 취득세 과세표준에 포함하는 것으로 규정하고 있고, 개발사업시행자가 공동주택을 신축하면서 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 취득세 과세표준에 포함된다고 해석(조심 2021지2033, 2021.7.22. 참조)되는데, 그 경우와의 형평성을 감안하면 쟁점학교증축비도 학교용지부담금과 같이 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다(조심 2017지349, 2017.6.4. 외 다수 참조).
(3) 쟁점조경공사비에 대한 내용은 아래와 같다.
공동주택 단지 내의 조경과 도로는 「건축법」등에 따라 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우 의무적으로 설치해야 하고, 공동주택을 분양하는 경우 조경과 도로를 별도로 분리할 수 없는 점을 고려하면 공동주택 단지 내의 조경과 도로는 공동주택 건축물에 부수된 시설물로 보아야 할 것인바, 공동주택 신축시 지출된 조경공사비와 도로포장비는 신축 공동주택의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다(행정안전부 지방세운영과-3161, 2018.12.28. 참조).
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점이주비대출이자, 쟁점학교증축비, 쟁점조경공사비가 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
나. 관련 법령 : <별지1> 기재 -별지생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다.
(가) 쟁점이주비대출이자에 관한 내용은 아래와 같다.
1) 대출거래약정서에 따르면, 재건축조합의 조합원들은 각자 개인의 지위에서 대출금융기관과 이주비대출 약정을 체결한 것으로 나타난다.
2) 재건축조합이 2015.11.12. 시공사인 주식회사 CCC, 재건축사업의 대출금융기관인 주식회사 DDD과 체결한 이주비대출 관련 업무협약 제5조에 따르면, 기본이주비 대출이자는 재건축조합이 은행에게 납부하되, 재건축조합이 납부하지 않는 경우 조합원이 납부하기로 약정한 것으로 나타난다.
(나) 쟁점학교증축비에 관한 내용은 아래와 같다.
1) 재건축조합이 2014.7.15. 재건축정비사업의 사업시행인가를 받을 때 첨부된 사업시행인가 조건의 내용은 아래와 같다.
2) 재건축조합 및 인근 지역의 다른 주택재건축정비사업조합 두 곳이 2014년 7월 OOO과 체결한 OOO초등학교 학교시설 증축협약서에는, 재건축조합 등이 OOO초등학교 별관 건물 증축공사의 사업비를 부담하고 준공과 동시에 OOO에 무상귀속시켜야 한다는 내용이 기재되어 있다.
3) 재건축조합이 시공사와 체결한 OOO초등학교 학교시설 증축공사에 대한 도급계약서에 따르면, 총 공사도급금액 OOO원 중 재건축조합의 분담금액은 OOO원으로 나타난다.
4) 준공검사필증 및 기부채납계약서에 따르면, 재건축조합은 2019.5.24. OOO으로부터 OOO초등학교 학교시설의 준공검사를 받았고, 2019.12.13. OOO초등학교 연구시설을 무상으로 교육청에 증여하는 기부채납 계약서를 체결한 것으로 나타난다.
(다) 쟁점조경공사비 관련하여 쟁점건축물의 시공사인 CCC이 2019.7.10. 청구법인에게 보낸 자료에 따르면, 단지 내의 조경공사비로 OOO원이, 단지 내의 포장공사비로 OOO원이 각 지출되었고, 단지 내 조경공사의 항목은 식재공사(상록교목, 낙엽교목, 상록관목 등) 및 시설물공사(휴게시설, 놀이시설, 운동시설, 구조물공사, 담장공사, 수경시설, 배수공사, 기타시설)로, 단지 내 포장공사의 항목은 보도블럭, 경계석 등의 설치공사로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.
(가) 우선, 쟁점이주비대출이자와 관련하여 살피건대, 청구인들은 쟁점이주비대출이자는 그 대출원금이 건설자금에 소요되지 아니하였다는 등의 이유로 쟁점건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장하나, 쟁점이주비대출이자는 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원을 대신하여 지출한 것으로, 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로서 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(나) 다음으로, 쟁점학교증축비와 관련하여 살피건대, 청구인들은 쟁점학교증축비는 쟁점건축물의 취득가격을 구성하지 아니한다고 주장하나, 쟁점학교증축비는 재건축정비사업의 사업시행인가 조건에 따라 재건축조합이 OOO에게 무상으로 귀속하기 위하여 반드시 지출하여야 할 비용으로서 그 공동주택의 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건의 부담액에 해당하거나 그에 준하는 것이라고 볼 수 있는 점, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따라 학교시설을 무상공급하지 아니하는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함된다 할 것(조심 2017지349, 2017.6.4. 외 다수)인데, 학교시설의 무상공급을 위해 지출한 비용도 그에 준하는 성격의 지출로서 건축물의 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것(조심 2017지545, 2017.11.16.)인 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점학교증축비 또한 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 쟁점건축물 취득을 위한 간접비용에 해당한다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(다) 마지막으로, 쟁점조경공사비에 대하여 살피건대, 처분청은 공동주택 단지 내의 조경과 도로 등의 설치에 지출된 비용은 건축물의 취득가격에 포함된다는 의견이나, 신축한 건축물 주위에 조경공사를 하면서 그 주변의 토지에 나무와 잔디 등을 식재한 경우 그 건축물 주변의 조경은 건축물의 부대설비가 되는 것이 아니라 토지의 구성부분이 되는 데 불과한 것(대법원 2002.6.14. 선고 2000두6404 판결, 같은 뜻임)인 점, 쟁점조경공사비는 신축되는 아파트 단지 내에 조경수를 식재하거나 휴게시설 등의 시설물공사를 하고, 보도블럭, 경계석 등을 설치하는 공사에서 발생한 것으로, 그 지출로 인하여 조성된 것이 건축물의 부대설비라기보다는 토지의 구성부분으로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점조경공사비는 쟁점건축물의 취득가격에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다 할 것이다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.