조심2021지0750(20210909) 취득세 재조사

[결정요지] 감정평가수수료, 조합운영비, 세무회계비는 재건축정비사업의 추진과 관련하여 발생한 비용에 해당된다고 볼 수 있고, 금융비용은 구체적인 비용내역(현금청산비용, 공원조성비, 에코브릿지 용역비)이 확인되지 아니하므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

관련법령 : 지방세법 시행령 제18조 제1항

[주문] OOO구청장이 2020.8.26. 청구법인에게 한 경정청구거부처분은 사업비금융비용에 대하여 당해 비용이 현금청산 등에 소요된 차입금과 관련하여 발생한 것인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이유] 1. 처분개요
가. 주택재건축정비사업조합인 청구법인은 2019.2.26. OOO일대 토지 OOO㎡를 사업부지로 하여 그 지상에 OOO아파트 OOO세대 및 상가 OOO호(이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 신축한 후, 2019.4.15. 쟁점건축물 중 일반분양분 건축물에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 그 후, 청구법인은 2020.6.25. 일반분양분 건축물의 취득세 과세표준에 ① OOO공사비 ② 정비기반시설공사비 ③ OOO 공사계획 ④ OOO 저소음포장관리비 ⑤ 감정평가수수료 ⑥ 신탁 및 소유권이전 등기비 ⑦ 사업비금융비용 ⑧ 가스시설부담금 ⑨ 조합운영비 ⑩ 세무회계비 합계 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다는 취지로 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2020.8.26. 청구법인의 경정청구 내용 중 OOO공사비, 정비기반시설공사비, OOO 공사계획, OOO 저소음포장관리비에 대하여는 기부채납을 조건으로 취득한 건축물의 취득비용이고, 신탁 및 소유권이전 등기비는 취득을 위해 발생하는 비용이 아니라 취득자의 등기를 대행하여 발생하는 비용으로 취득과 관련 없는 비용이며, 가스시설부담금은 전기·가스 등을 이용하는 자가 분담하는 비용이므로 이를 수용하여 해당 비용에 상당하는 취득세 등 OOO원은 일부 감액경정하여 환급을 하였고, 나머지 감정평가수수료(이하 “쟁점①비용”이라 한다), 사업비금융비용(이하 “쟁점②비용”이라 한다), 조합운영비(이하 “쟁점③비용”이라 한다), 세무회계비(이하 “쟁점④비용”이라 한다)는 재건축사업의 추진과정상 필수적으로 지출해야 할 비용에 해당한다는 이유로 이를 거부하는 통지를 하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.11.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 쟁점①비용은 종전자산평가, 택지비평가 등 재건축조합이 토지를 취득하기 위해서 토지의 취득가액을 산정하기 위한 비용이며, 종후자산평가는 분양가액을 산정하기 위한 비용, 즉 판매를 위한 비용에 해당하고, 정비기반시설 평가는 기부채납을 위해 지출한 비용으로서 비과세에 해당, 법인세절감평가는 건축물 취득비용이 아닌 법인세 산정을 위해 지출한 비용으로 건축물 취득과 관련 없는 비용이다.

(2) 차입금 OOO원 중 OOO원은 쟁점건축물 신축비용과 무관하게 각각 현금청산자 토지매입비, 공원조성비, OOO 용역비로 사용한 것이므로 이와 관련하여 발생한 사업비금융비용인 쟁점②비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 제외되어야 한다.

(3) 쟁점③․④비용은 건축물을 취득하기 위한 공사현장에 관한 비용이 아닌 청구인의 조합을 운영하기 위한 지출로서 건축물을 취득하지 않더라도 매년 발생하는 비용에 해당하고 만약 취득세 과세표준에 포함된다 하더라고 취득일 이후 발생이 예상되는 비용은 취득일 이전에 지급의무가 발생하지 않았기에 과세표준에서 제외되어야 합니다.

나. 처분청 의견
(1) 쟁점①비용의 경우 조세심판원 선결정례에서 “종전자산평가, 종후자산평가, 토지비 감정평가, 법인세 감정평가 등은 정비사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 것인바, 그 비용은 정비사업을 통해 건축되는 건축물의 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용으로서 쟁점건축물 취득시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이므로 쟁점건축물의 취득절차와 관련된 비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.”라고 결정하였는바, 쟁점①비용은 재건축정비사업을 통해 건축되는 쟁점건축물 취득에 필수적으로 소요되는 간접비용이므로 취득세 과세표준이 포함되어야 할 것이다.

(2) 쟁점②비용의 경우 청구법인이 2014.12.29. AAA 주식회사와 체결한 공사계약서 제4조 제2항은 “수급인(=AAA 주식회사)은 도급인(=청구인)의 요청시 사업경비를 도급인에게 대여할 수 있으며, 도급인은 제38조 규정에 따라 수급인으로부터 차입한 사업경비의 원금과 이자(이하 ‘원리금’이라 한다) 등 대여 원리금을 상환하여야 한다.”고 하면서, 제7조 제1항에 의하면, “본 공사금액은 제5조 제2항의 공사비, 무이자 사업경비 금융비용으로 구성되어 있다”고 명시되어 있고, 제14조에서 “본 계약상의 사업 경비는 다음 각호와 같으며, 수급인은 제4조 제2항에 따라 도급인에게 사업경비를 대여한다.”라고 하면서 동항 제26〜37호에서 “유이자 대여금”을 명시하고 있는 점에 비추어, 쟁점②비용은 쟁점건축물 신축을 위하여 시공사인 AAA 주식회사에 지급한 비용으로서 쟁점건축물의 취득을 위하여 소요된 비용으로 보아야 하므로 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이다.

(3) 쟁점③․④비용의 경우 청구법인은 주택재건축사업을 추진 운영하기 위하여 설립된 법인으로 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 조합의 추진운영비는 재건축사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구법인이 조합을 운영하기 위해 지출한 조합운영비, 세무회계비인 쟁점③․④비용을 쟁점건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구법인이 재건축사업과 관련하여 지출한 비용 중 감정평가수수료, 금융비용, 조합운영비, 세무회계비 등을 신축한 재건축아파트 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령
(1) 지방세법
제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
(2) 지방세법 시행령(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것)
제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
(가) 청구법인이 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장한 비용과 처분청이 경정청구에 대하여 결과통지한 내역은 아래 <표>와 같다.

<표> 취득세 과세표준 경정내역
(단위 : 원)

○○○

(나) 청구법인은 2013년에 ㈜BBB 및 ㈜CCC과 재건축 감정평가 용역계약을 체결하였으며, 그 계약조건에서 업무범위는 다음과 같고, 청구법인의 계정법 원장에서 감정평가용역비와 관련하여 2014.8.12.〜2019.2.28. 12회에 걸쳐 OOO원이 지출된 것으로 기재되어 있다.

○○○

(다) 청구법인은 2014.12.29. AAA(주)와 주택재건축정비사업 공사계약을 체결하였으며, 그 계약조건에서 관련 내용은 다음과 같다.

○○○

(라) 청구법인은 위 공사계약 조건에 따라 유이자 차입금에 대한 이자로 OOO원을 지출하였다는 명세서를 증빙으로 제시하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세법 시행령」(2019.12.31. 대통령령 제30318호로 개정되기 전의 것) 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 각 호에서 건설자금에 충당된 차입금의 이자, 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료 등을 과세표준에 포함하는 비용으로 규정하고 있다.

(나) 청구법인이 재건축아파트 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하는 비용을 차례로 살펴보면,

첫째, 쟁점①비용(감정평가수수료)의 경우, 관리처분계획인가 등을 위한 감정평가 등과 관련한 수수료이고, 이러한 수수료는 재건축정비사업을 추진하기 위한 비용으로서 쟁점건축물의 취득과 관련하여 간접적으로 지출된 비용에 해당된다 할 것이므로 취득세 과세표준에서 제외되는 비용에 해당된다고 보기 어렵다.

둘째, 청구법인은 쟁점②비용(사업비 금융비용) 중 현금청산비용, 공원조성비, OOO 용역비로 사용된 차입금과 관련하여 발생한 이자비용을 제외하여야 한다고 주장하고 있으며, 청구법인이 제출한 자료에서 청구법인은 AAA(주)와 재건축사업을 위한 공사계약을 체결하면서 사업추진에서 소요되는 비용을 일부는 무이자로, 일부는 유이자로 시행사로부터 차입하는 것으로 약정하였고,

현금청산자금, 기부채납 공원, 녹지 및 완충녹지 재보수공사비, OOO공사비 등은 유이자로 차입하기로 약정하였으며, 제출한 금융비용 지출내역에서 현금청산비용, 공원조성비, OOO공사비와 관련하여 차입금 금전에 대한 이자비용이 포함된 것으로 나타나고, 현금청산비용은 재건축부지의 취득과 관련한 비용이고, 공원조성비의 경우 재건축부지의 지목변경과 관련하여 발생한 비용으로 볼 수는 있을지라도 쟁점건축물과 관련한 비용이라고 보기는 어렵고, OOO 용역비의 경우에도 쟁점건축물과 별개의 지장물 설치비용에 해당된다고 할 것이므로,

이러한 비용을 충당하기 위하여 공사수급인으로부터 차입한 금전에 대한 이자비용을 쟁점건축물의 취득비용으로 보기는 어려운 측면이 있지만, 구체적인 비용내역이 확인되지 아니하므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

셋째, 쟁점③,④비용(조합운영비, 세무회계비)의 경우 청구법인이 오로지 재건축정비사업을 위한 특수한 법인이라는 점에서 청구법인의 운영과 관련한 비용 및 세무회계비는 모두 재건축정비사업의 추진과 관련하여 발생한 비용에 해당된다고 볼 수 있다 할 것이므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다.

4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.