조심2019지2337(20200721) 취득세 취소
[결정요지] 청구법인이 이 사건 부동산을 낙찰 받은 후 경락대금을 완납하기 전까지 임대사업자등록을 할 수 없는 사정이 있었던 것으로 보이고, 그 경락대금을 완납한 날에 ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ장에게 임대사업자등록 신청을 하여 그 다음 날에 등록이 이루어진 점 등에 비추어 처분청이 이 사건 부동산에 대하여 대도시 중과 제외 업종의 적용 대상이 아니라고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨관련법령: 지방세법 제13조제2항 [주문] OOO구청장이 2019.8.13. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이유] 1. 처분개요
가. 청구법인은 2019.2.15. 해외투자 컨설팅 및 부동산임대업 등을 목적으로 하여 설립된 법인으로서 2019.4.30. OOO(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)를 임의경매로 낙찰(2018타경51680)받아 대금을 완납하고, 같은 날 그 취득가액 OOO에 일반세율(4%)을 적용한 취득세 등 합계OOO을 신고·납부하여 소유권이전등기를 마친 후, 같은 날 임대사업자등록을 신청하여 2019.5.1. 임대사업자등록이 되었다.
나. 처분청은 이 사건 부동산이 「지방세법」제13조 제2항 본문에 따른 대도시 내 취득세 중과적용 대상에 해당한다고 안내하자, 청구법인은 2019.5.28. 취득세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.7.25. 심판청구를 제기한 후, 2019.8.7. 이 건 취득세 등에 대한 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.8.13. 청구법인에게 거부통지를 하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인으로부터 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기 업무 일체를 위임받은 대리인이 2019.4.16. 처분청 담당 공무원에게 이 사건 부동산이 중과세 적용 대상인지를 유선으로 질의하였고, 담당 공무원은 임대용으로 사용되면 중과가 아닌 일반세율이라고 답변하면서 필요한 서류로 사용계획서, 계정별원장, 납부영수증, 취득세신고서만을 안내해주었으며, 등기 대리인은 2019.4.30. 매각대금을 납부한 다음, 소유권이전등기에 필요한 취득세 고지서를 발급받기 위해 처분청을 방문하여 취득세를 신고하자 담당 공무원은 유선통화로 고지해줬던 내용과 달리 중과세 적용 예외에 해당하려면 임대사업자등록증이 반드시 필요하다고 하였다.
그래서 같은 날 임대사업자등록증 발급을 관할하는 서울특별시 OOO에 임대사업자등록 신청을 하고 신고접수증을 발급받았는데, 다만, 등록신청이 2019.4.30. 오후 6시에 이루어졌던 터라 전산상으로는 2019.5.1.로 기재되었는바, 청구법인은 이 사건 부동산을 취득할 당시 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자에 해당하므로 「지방세법」 제13조 제2항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에서 규정하고 있는 대도시 법인 중과세의 예외 규정이 적용되어야 한다.
대도시 내에서 법인 설립에 따라 부동산을 취득하는 경우에는 취득세를 중과세하지만, 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업에 대하여는 중과세를 제외하도록 규정하고 있고, 위 같은 법 시행령 제4조 제1항 제2호 다목에서는 「민간임대주택법」제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자로 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있는바, 위 규정을 적용하여 임대사업자로 등록할 수 있는지 여부가 문제되는데, 2018.3.8. 법제처는 민사집행법에 따라 주택에 대한 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록할 수 없다는 유권해석을 하였다. 즉, 청구법인과 같이 매매계약이 아닌, 경매 매각대금이 완납되어야 부동산 소유권을 취득하게 되는 경우에는 경매 매각대금을 완납하고 나서야 비로소 임대사업자로 등록할 수 있게 되므로 처분청 의견처럼 임대사업자로 먼저 등록을 하고 나서 부동산을 취득한 경우에만 대도시 법인 중과세의 예외 규정이 적용된다면 경매로 부동산을 낙찰 받는 모든 부동산에는 중과세 예외 규정이 애초에 적용될 수 없다는 모순이 발생하게 된다. 따라서 이 사건 부동산과 같이 경매 매각대금 완납 전 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우에는 부동산 취득일과 같은 날 또는 그 이후에 임대사업자 등록을 하였더라도 「임대주택법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자에 해당한다고 해석하여 중과세 예외 규정을 적용해야 한다.
한편, 임대사업자 등록은 등록기관에게 형식적 심사권만 있으므로 임대사업자 등록 신청 접수와 등록 사이에 시간적 간격이 있더라도 임대사업자 등록의 효력은 접수시에 발생하므로 청구법인이 임대사업자등록증 발급을 관할하는 OOO구청에 임대사업자 등록신청을 한 2019.4.30. 임대사업자 등록을 한 임대사업자가 된 것이고, 같은 날 경매 매각대금을 전액 납부하고 소유권이전등기가 경료되어 청구법인이 소유권을 취득하였으므로 청구법인은 이 사건 부동산을 취득한 날과 동일한 날에 임대사업자등록을 한 것으로 보아야 하며, 또한, 「지방세법」제13조 제2항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호는 ‘등록을 한 임대사업자가 부동산을 취득하는 경우’를 중과세 예외가 적용되는 요건으로 규정하고 있을 뿐, 등록을 미리 해야 한다거나 등록을 완료해야 한다는 요건까지 부가하고 있지는 않고, 특히, 「지방세특례제한법」제31조 제1항에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 ‘임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내’에 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하면 취득세를 감면하여 주고 있는데, 취득세 중과 예외 규정만 부동산 취득 전에 임대사업자 등록을 해야 한다고 해석하는 것은 형평의 원칙에도 어긋나는바, 관련 법령의 취지 및 목적에 비추어 취득세 면제 규정과 취득세 중과 예외 규정에 차별을 두어야 할 하등의 이유가 없으므로 이 사건 부동산에 대하여는 취득세 중과 예외 규정을 적용함이 타당하다.
나. 처분청 의견
「지방세법」제13조 제2항은 대도시 안 취득세 중과대상 중에서 일반세율을 적용할 수 있는 업종을 대통령령으로 위임하고 있고, 같은 법 시행령」 제26조 제1항은 대도시 법인 중과세 예외에 해당하는 업종을 열거하면서 그 제31호에 ‘「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자’ 라고 규정하고 있으며, 그 같은 법 제5조는 ‘주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다’고 되어 있는바, 법문상 ‘「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자’ 란 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 주택임대사업자로 등록을 신청하여 등록을 한 임대사업자로 해석하는 것이 타당하다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제4항은 ‘임대사업자 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조를 보면 임대사업자 등록 및 변경신고 등에 대해 자세히 규정하고 있으며, 그 제4조 제1항은 임대사업자로 등록할 수 있는 자의 요건, 제2항은 임대사업자로 등록할 수 없는 자, 제3항은 임대사업자 등록 신청 방법에 대해 규정하고 있고, 특히, 제5항에서는 ‘임대사업자 등록 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다’고 규정하고 있어 등록 신청 즉시 임대사업자가 되는 것이 아니라 위의 요건을 갖춘 경우에 한하여 임대사업자로 등록될 수 있음을 명확히 하고 있다.
또한, 같은 법 제2조 제7호는 임대사업자에 대해 ‘민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다’고 정의하고 있으므로 임대사업자 등록을 신청한 자와 등록한 자의 법적 지위는 엄연히 다르고, 부동산 취득 당시 임대사업자로 등록신청을 한 상태만으로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 보기는 어려울 것이다.
법제처는 2018.3.8. 민사집행법에 따라 주택에 대한 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록할 수 없다는 유권해석을 하면서, “「민간임대주택법 시행령」 제4조 제1항 제2호 다목에서는 임대사업자로 등록할 수 있는 자의 요건을 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 그 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자를 규정하고 있는바, 임대사업을 하려는 자는 매매계약뿐만 아니라 경매 등 다양한 방법으로 주택을 취득하고 있는 현실을 고려하여 임대사업자의 등록요건에 관하여 입법 정책적으로 고려할 필요가 있습니다”고 하여 법령 미비에 따른 법령정비 권고를 해당 부처에 하였는바, 이와 같이 법령 미비라 할지라도 조세법률주의 원칙상 과세 요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합함에 비추어(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결) 비록 경매로 취득할 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 취득 전에 임대사업자 등록을 할 수 없다고 하여도 법문대로 해석하여야 하므로 이 사건 부동산은 취득세 중과대상으로 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구법인이 이 사건 부동산을 경매로 취득한 날에 임대사업자등록 신청을 하였으므로 대도시 법인 중과세 대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구법인은 해외투자 컨설팅 및 부동산임대업 등을 목적사업으로 하여 2019.4.30. 이 사건 부동산을 임의경매로 낙찰 받아 대금을 완납하고, 같은 날 일반세율(4%)을 적용한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하여 소유권이전등기를 마쳤다.
(나) 처분청은 위 취득신고 시 임대주택등록증이 없는 관계로 중과세에 해당함을 안내하자 등기대리인 직원은 청구법인의 본점소재지인 OOO구청 주택과에 같은 날 약 18시경 임대주택 등록신청서 접수 후 접수증을 처분청 담당 공무원에게 팩스 전송하였는바, 접수증 상에는 접수일이 2019.5.1.로 기재되어 있고, 임대주택등록 관련 홈페이지 OOO에는 2019.5.1. 등록이 되었다.
(다) 처분청은 이 사건 부동산이 취득세 중과 적용대상에 해당한다고 안내하였고, 청구법인은 2019.5.28. 이 건 취득세 등 합계OOO을 신고·납부한 후 경정청구를 하였으나, 처분청이 2019.8.13. 거부통지를 하였다.
(라) 청구법인은 이 사건 부동산을 민간임대주택으로 등록하여 2019.7.26. 임대를 개시한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 사건 부동산의 취득일에 임대사업자 등록신청을 하여 그 다음 날에 등록이 되었으므로 대도시 중과 제외 업종의 적용 대상이 아니라는 의견이나, 「지방세법」제13조 제2항 단서에서 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 “대도시 중과 제외 업종”에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우에는 일반세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 대도시 중과 제외 업종에도 불구하고 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하거나 부동산 취득일부터 1년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우, 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우에는 중과대상으로 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업”이라고 규정하고 있다.
이 건의 경우, 법제처 질의회신 자료(법제처 18-0040, 2018.3.8.) 등에 비추어 청구법인이 이 사건 부동산을 낙찰 받은 후 경락대금을 완납하기 전까지 임대사업자등록을 할 수 없는 사정이 있었던 것으로 보이고, 그 경락대금을 완납한 날에 OOO구청장에게 임대사업자등록 신청을 하여 그 다음 날에 등록이 이루어진 점, 청구법인이 이 사건 부동산을 민간임대주택으로 등록하여 2019.7.26. 실제 임대를 개시한 사실이 나타나는바, 청구법인이 대도시 중과 제외 업종에 대하여 일반과세를 하도록 한 제도의 취지에 맞게 임대사업자의 자격으로 주택임대사업에 직접 사용 하고 있는 점, 지방세법령상 대도시 내 중과 제외 업종이라 하여 일반과세를 하였더라도 향후 일정기간 내에 주택임대사업에 사용하지 않는 등의 사유에 해당하면 다시 중과세를 할 수 있도록 보완 규정이 마련되어 있는 점 등에 비추어 대도시 중과 제외 업종인 주택임대사업에 직접 사용할 목적으로 이 사건 부동산을 경매로 취득하면서 부득이 경락대금을 완납한 날에 임대사업자등록 신청을 한 경우까지 중과세 대상으로 삼는 것은 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 중과 제외 업종을 마련한 입법취지를 다소 벗어난 것으로서 합리적이지 않다고 하겠다.
따라서 처분청이 이 사건 부동산에 대하여 대도시 중과 제외 업종의 적용 대상이 아니라고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.