조심2020지0010(20200520) 취득세기각

[결정요지] 관리처분계획 등에 따르면 이 건 주택은 임대주택에 해당하고 보류지나 체비지는 별도로 정하고 있는 점, 이 건 주택은 임대아파트이므로 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없어 체비지와 같이 분양신청을 받은 후 잔여분이라는 개념은 성립할 수 없다는 처분청 의견은 납득가능한 점, 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제21조 내지 제23조에서 임대주택의 건설계획, 임대주택의 건설 등, 임대주택 등의 매입 등을 별도로 규정하고 있고, 이 가운데 임대주택 등의 매입규정을 살펴보면 서울특별시장과 해당 사업시행자가 임대주택의 매매계약을 체결하도록 규정하고 있는바, 이는 체비지의 성격과는 구분되는 별개의 부동산인 점 등에 비추어 이 건 주택은 체비지이므로 기납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.

[관련법령] 지방세특례제한법 제74조 제1항

참조결정 : 조심2018지0840

[주문] 심판청구를 기각한다.

[이유] 1. 처분개요
가. 청구법인은 2017.7.28. OOO을 준공완료하고 2017.9.26. OOO 일대의 임대아파트 126세대(이하 “이 건 주택”라 한다)에 대하여 「지방세특례제한법」 제74조​ 제3항 제2호에 따른 취득세 감면을 적용하여 취득세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO(이하 “취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2019.7.4. 이 건 주택이 「지방세특례제한법」 제74조​ 제1항에 따른 ‘체비지’로서 취득세 면제대상에 해당하므로 기납부한 이 건 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.8.30. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2019.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
「지방세특례제한법」 제74조​ 제1항에서는 주택재개발사업의 시행자가 취득하는 체비지는 2019.12.31.까지 취득세를 면제하도록 규정하고 있으나, 지방세법령에서는 체비지에 대한 정의가 없으므로 「지방세기본법」에 따라 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 해석되어야 한다. 「지방세특례제한법」 제74조​ 제1항의 입법취지는 주택재개발정비사업 등의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하기 위함이다. 관련 법령과 조례에 의하면, 주택재개발사업의 시행자는 임대아파트의 건설이 반드시 필요하고 이러한 임대아파트에 관한 사항은 관리처분계획에서 정하고 있다. 임대아파트 매매대금은 사업에 필요한 비용에 충당되고, 매각대금(분양대금)이 사업에 필요한 비용에 충당된다는 점에서 임대아파트는 일반분양아파트와 본질적으로 다르지 않으므로 일반분양아파트와 달리 취급하는 것은 합리적인 해석이 아니다.
「도시 및 주거환경정비법」 제55조​ 제2항은 일반분양은 체비지로 보도록 규정하고 일반분양과 임대주택은 매각으로 사업비에 충당한다는 목적은 동일하다. 임대주택은 법령에 의하여 별도항목으로 표시될 뿐 별도로 체비지로 규정하는 자산 또는 일반분양분과 그 실질은 다르지 않다. 임대주택이 그 명칭만 관리처분계획에서 체비지나 일반분양분으로 표시되지 않았다는 이유로 사업비에 충당된다는 본질적인 측면에서 다르지 않으므로 「지방세기본법」 제20조​에 따라 납세자에게 불리하지 않도록 해석되어야 한다.

처분청은 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 목적사업을 달성하기 위하여 보류지 또는 체비지로 정하거나 2인 이상에게 판매된 대지 또는 건축물을 「지방세특례제한법」 제74조​ 제1항에 의한 체비지로 해석하고 있다. 「도시개발법」 제34조​ 제1항에서 사업시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지 또는 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있다. 「도시 및 주거환경정비법」 제55조​ 제2항에서 “이전고시에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조​에 의한 보류지 또는 체비지로 본다”고 규정하고 있다. 같은 법 제48조 제3항에서 사업시행자는 토지소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있다. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서 ‘분양’이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로 규정하고 있는바, 이 건 주택은 「도시 및 주거환경정비법」 제10조​에 따라 의무적으로 건립되었고 매각을 통하여 사업비에 충당되었으며, 2인 이상에게 매각되었으므로 해당 아파트는 「도시개발법」 제34조​에 따른 체비지에 해당한다. 따라서 사업비용에 충당한다는 목적이 같다면 체비지로 지정된 자산, 일반 분양자산 및 임대아파트는 모두 동일하게 취급되어야 하는바, 이 건 주택이 체비지에 해당하지 않은 것으로 보아 기납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견
(1) 「지방세특례제한법」 제74조​ 제1항에서 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여 취득세 면제를 규정하고 있고 , 구 「도시정비법」 제55조​ 제2항에서 ‘제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조​에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.’고 규정하고 있다. 같은 법 제48조 제3항에서 ‘사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다’고 규정하고 있다. 이처럼 구 「도시정비법」 제55조​ 제2항에서 ‘도시개발법에 의한 보류지 또는 체비지’로 간주하기 위한 요건을 직접 규정하고 있고, 이에 따르면 구 도시정비법 제46조​에서 토지 등 소유자에 대하여 ‘분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우’이어야 하므로 임대아파트는 구 「도시정비법」 제48조​ 제3항에서 규정한 ‘분양신청을 받은 후 잔여분’이라 할 수 없다(OOO고등법원 2019.9.4. 선고 2019누32001 판결, 같은 뜻임)
사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지는 취득세가 면제되고 관리처분계획에 따라 취득하는 주택은 취득세가 경감되는 것을 볼 때, 입법자는 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 중 보류지 또는 체비지에 해당되지 않는 것이 있음을 염두에 두고 별도로 감경규정을 둔 것으로 보고 있어, 설령 임대아파트의 건설이 강제되고 있다 하더라도 면제규정의 적용대상에 해당한다고 보기는 어렵다(OOO).

청구법인의 관리처분계획서 제5조 ‘대지 및 건축시설물의 분양 및 추산액’에서 조합원 분양, 일반 분양, 보류지 및 임대를 구분하여 명시하고 있다. 또한 관리처분계획서 제10조 ‘체비시설의 처분’ 제1항에서는 대지 및 건축시설 중 조합원분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물을 체비지로 정하여 일반에게 분양할 수 있도록 규정하고 있고, 체비시설의 처분에 이 건 주택에 대한 내용은 포함되어 있지 않다. 취득세가 면제되는 체비지 또는 보류지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 또는 보류지로 정하거나 그에 따라 체비지 또는 보류지로 간주되는 것만을 의미한다고 봄이 타당한 것(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임)인바, 이 건 주택이 ‘체비지 및 보류지’에 해당된다는 청구주장은 인정할 수 없다.

(2) 단지 매각대금이 비용에 충당된다는 사유만으로 이 건 면제규정을 적용할 수 없고, 조합원이 부담하는 청산금도 비용에 충당되나 취득세가 과세되는 점 등을 따져보았을 때 이 건 주택의 매각대금이 사업비에 충당된다는 이유로 면제규정이 적용된다 해석하는 것은 「지방세특례제한법」의 법문을 확장해석한 것이다. 이 건 주택은 OOO 등 2인에게 매각되었으므로 체비지라는 청구주장에 대하여는 이 건 주택의 경우 구 「도시정비법」, 구 「도시정비법 시행령」, 도시정비조례에 의하여 그 임대아파트의 건설 전 이미 정해진 매수자에게 이전이 강제되고 매매가격 역시 「도시정비법 시행령」 등에서 산정하는 방식으로 금액을 결정되는 등 일반분양과는 그 성질이 구분되고 있다. 또한, 임대아파트는 당초부터 임대주택으로만 제공되기 때문에 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없고, 체비지 및 보류지의 요건인 ‘분양 신청을 받은 후 잔여분’이 애초부터 될 수 없는 점 등에서 이 건 주택을 체비지로 보아야 한다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁점
이 건 주택은 사실상의 체비지이므로 이에 따른 취득세 등은 면제되어야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 주택이 관리처분계획상의 임대주택이라는 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) OOO은 2007.5.17. 주택재개발정비구역으로 지정되었고, OOO은 2007.8.31. 그 설립등기가 이루어졌다.

(나) 처분청은 2008.3.18. OOO 일대에 대하여 사업시행을, 2010.10.14. 관리처분계획을 각각 인가하였는바, 청구법인의 관리처분계획의 주요 내용은 다음과 같다.

(다) 처분청은 2017.7.28. 이 건 주택에 대하여 준공인가 및 공사완료를 고시하였다.

(라) 청구법인은 2017.8.10. OOO에게 이 건 주택을 매매하는 매매계약을 체결하였다.

(마) 이 건 경정청구 거부통지(2019.8.27.)의 주요 내용은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」제74조​ 제1항에서 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 해당 취득세를 면제하도록 규정하고 있다.

(나) 구 「도시재개발법」 및 「도시개발법」의 관련 규정에 의하면, 체비지 등은 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정해지는 것으로서, 그에 따른 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 비로소 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 있을 수 없다고 할 것이다(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 같은 뜻임).

(다) 청구법인은 이 건 주택은 「도시 및 주거환경정비법」 제10조​에 따라 의무적으로 건립되었고 매각을 통하여 사업비에 충당되었으며, 이는 2인 이상에게 매각되는 등 「도시개발법」 제34조​에 따른 체비지와 사실상 그 성격이 동일하므로 기납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 체비지 등은 관리처분계획 등에서 미리 사전에 정해지는 것으로서 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되므로 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 존재할 수 없는 것인바, 관리처분계획 등에 따르면 이 건 주택은 임대주택에 해당하고 보류지나 체비지는 별도로 정하고 있는 점, 이 건 주택은 임대아파트이므로 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없어 체비지와 같이 분양신청을 받고 남은 잔여분이라는 개념이 성립할 수 없다는 처분청 의견은 납득가능한 점, OOO 도시 및 주거환경 정비조례 제21조 내지 제23조에서 임대주택의 건설계획, 임대주택의 건설, 임대주택 등의 매입 등을 별도로 규정하고 있고, 이 가운데 임대주택 등의 매입규정을 살펴보면 OOO과 해당 사업시행자가 임대주택의 매매계약을 체결하도록 규정하고 있는바, 이는 체비지의 성격과는 구분되는 별개의 부동산인 점 등에 비추어 이 건 주택은 체비지이므로 기납부한 취득세 등은 환급되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
따라서, 이 건 주택이 체비지에 해당하지 않는 것으로 보아 기 납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.