부동산세제과-876(20200421) 재산세

<답변요지>
쟁점 체비지의 경우 매수인이 체비지를 학교설립 용도로 사용하기로 계약서상 기재되어 있는 점, 건축공사의 준공 및 등기이전의 완료시까지 매수인이 체비지를 사실상 점유하여 사용하고 있는 점, 잔금 미지급 상태이나 체비지 대장에 등재되어 취득의 실질적 요건을 갖추고 있는 점 등을 고려할 때, 매수인을 쟁점 체비지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당함

<질의요지>
매매계약 체결 후 매수인이 체비지 대장에 등재되어 점유·사용 중에 있으나, 잔금을 미지급한 경우 재산의 사실상 소유자로 볼 수 있는지 여부

<회신내용>
○ ｢지방세법｣ 제107조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, ｢지방세법｣ 제107조제2항제6호에서 「도시개발법」에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발 사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

○ ｢지방세법｣ 제107조제2항제6호의 규정은 “환지방식으로 도시개발사업을 하는 경우 환지처분 공고일까지 물권 유사 사용·수익권을 가지고 체비지를 관리하는 도시개발사업시행자의 지위를 고려하여 도시개발사업시행자가 사용·수익하는 체비지에 대한 납세의무자는 도시개발사업시행자임을 입법적으로 명시한 것으로 보아야 할 것으로, 과세기준일 현재 제3자가 도시개발사업 시행자로부터 체비지를 매수하여 사용·수익하고 있는 경우까지 도시개발사업 시행자를 재산세 납세의무자로 볼 수는 없다고 할 것”(법제처 08-0413, 2009.1.28. 참조)입니다.

○ 또한, 사실상 소유하고 있는 자라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 의미(지방세관계법 운영 예규 법107-1)하는데, “사업시행자로부터 체비지를 양수한 자는 환지처분 공고일 이전이라 하더라도 체비지에 대한 잔금을 지급하였거나, 체비지 대장 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추면 체비지에 대한 취득행위가 있었던 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것”(행정안전부 지방세운영과-3642, 2012.11.12. 참조)입니다.

○ 따라서 “환지처분 공고 전에 매각된 체비지는 사실상 소유자 여부 판단이 곤란하여 일정한 형식적 요건을 갖춘 자에게 재산세를 부과하는 예외적 납세의무조항(법제107조제2항제6호)을 적용하는 것이 아니라 실질적 납세의무 규정을 적용하여 취득신고 자료, 체비지 대장 등을 확인하여 부과”(행정안전부 지방세운영과-3696, 2009.9.10. 참조)하여야 합니다.

○ 쟁점 체비지의 경우 매매계약서상 매수인이 쟁점 체비지에 대한 소유권이전 등기를 하기 전까지 매도인의 승인 없이는 전매, 양도 및 저당권 기타 제한물권의 설정 등의 행위를 할 수 없도록 제한하였다는 이유만으로 사실상 소유자에게 부과되는 재산세의 납세의무자를 사업시행자로 볼 수는 없다고 판단되며,

– 매수인이 체비지를 학교설립 용도로 사용하기로 계약서상 기재되어 있는 점, 건축공사의 준공 및 등기이전의 완료시까지 매수인이 체비지를 사실상 점유하여 사용하고 있는 점, 잔금 미지급 상태이나 체비지 대장에 등재되어 취득의 실질적 요건을 갖추고 있는 점 등을 고려할 때, 매수인을 쟁점 체비지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.