쟁점체납관리비가 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

조심 2020지0009 (2020.04.22) 취득세 기각

[결정요지] 집합건물에서는 입주자 각각의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 이는 공용부분 관리비로 보는 것이 타당한 점, 이 건 부동산은 경매를 통하여 해당 부동산의 소유권이 청구인에게 이전되었으므로 쟁점체납관리비도 이 건 부동산의 소유권이 청구인에게 이전되었으므로 쟁점체납관리비도 이건 부동산의 소유권과 함께 사실상 청구인에게 승계된 것으로 보이고 청구인도 쟁점체납관리비 가운데 전용부분이라 할 만한 세부내역을 별도로 제출하지 않은 점 등에 비추어 쟁점체납관리비를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨.

[관련법령] 지방세법 제10조 제5항 / 지방세법 시행령 제18조 제1항

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유] 1. 처분개요
가. 청구인은 2019.4.3. OOO가 소유한 OOO(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 경매를 통하여 OOO에 낙찰받아 취득하고 같은 일자에 해당 낙찰가액을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2019.4.24. 부동산 경매취득 등에 따른 체납관리비 취득세 적정신고여부 조사계획에 따라 OOO에게 체납관리비내역을 받아 이 건 부동산의 관리비 가운데 청구인에게 승계된 체납관리비 OOO(이하 “쟁점체납관리비”라 한다)를 확인하고, 「지방세법」 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에 따라 쟁점체납관리비는 이 건 부동산의 취득가격에 포함되는 것으로 보아 2019.11.15. 청구인에게 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO 합계 OOO(이하 “취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인이 경매로 취득한 이 건 부동산에 대하여 부동산 관리단이 낙찰자에게 청구하는 이전 소유자의 체납관리비는 계약서상 당사자 간에 약정된 인수로 볼 수 없고, 계속해서 법적다툼의 여지가 있는 불측의 손해액이므로 「지방세법 시행령」 제18조에 따라 취득가액의 범위에 포함될 수 없다. 물건을 취득하기 위한 거래대금이 경매가격을 고지하는 법원에 납부되어 등기이전까지 완료되는 과정에 이전소유자가 체납한 관리비는 개입되지 않으므로 쟁점체납관리비를 간접비용으로 볼 수 없다. 결국, 상황에 따라서는 취득가액보다 더 많은 관리비로 예측하지 못한 손해를 보는 매수자에게 그에 비례한 취득세 등을 부과하는 것은 피해의 최소성의 원칙에도 어긋나는 것인바, 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

나.처분청 의견
이 건 집합건물의 전 구분소유자의 체납관리비는 해당 구분소유권을 승계취득한 청구인에게 승계되었고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에서 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이고, 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.
이 건 부동산의 전 소유자인 OOO는 2014년 4월부터 2019년 4월까지 쟁점체납관리비를 미납하였고, 그 체납관리비는 청구인이 이 건 부동산을 취득함에 따라 해당 취득일에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조 규정에 따라 청구인에게 승계되었다고 할 것이다. 청구인은 이 건 부동산을 취득함에 따라 전 소유자가 체납한 관리비를 승계받았으므로 쟁점체납관리비는 간접비용으로서 취득가격에 포함된다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점체납관리비가 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 이 건 부동산을 취득할 당시 해당 부동산에는 쟁점체납관리비가 미납된 상태로 있는 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) OOO장은 2019.1.22. 처분청에 감사원 감사결과 및 유의사항을 통보하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

(나) 처분청은 2019.2.27. 경매로 취득한 부동산의 체납관리비가 취득가액에 포함되는지 OOO장에게 질의하였으며, OOO장은 2019.3.27. 이에 대하여 취득물건의 체납관리비는 당해 부동산을 취득하기 위하여 지급된 직·간접비용으로서 사실상 취득가액에 포함되는 것으로 회신하였다.

(다) 매각대금완납증명원에 따르면 청구인은 2019.4.3. OOO지방법원에게 이 건 부동산에 대한 임의경매에 따른 매각대금으로 OOO을 완납하였다.

(라) 처분청은 2019.4.24. ‘부동산 경·공매취득에 따른 체납관리비 취득세 적정신고여부 조사계획’에 따라 OOO로부터 이 건 부동산에 대한 체납관리비 내역을 요청하고 체납관리비 누적분 OOO을 회신받았다.

(마) 처분청은 체납관리비 누적분 OOO을 이 건 부동산 과세표준에 포함하여 2019.8.10. 청구인에게 취득세 등 OOO(가산세포함)을 과세예고통지하였다.

(바) 청구인이 2019.8.16. OOO장에게 과세전적부심사청구를 제기한 결과 OOO장은 2019.10.22. 부가가치세 금액을 재조사하여 취득세 과세표준을 재결정하기로 하고 나머지의 청구주장은 불채택하였다.

(사) 처분청은 체납관리비 누적분OOO 가운데 부가가치세를 제외한 나머지 금액 OOO을 이 건 부동산의 과세표준으로 경정하여 2019.11.5. 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과·고지하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 「지방세법」제10조 제5항 제4호에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 공매를 통하여 취득한 경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지․관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지․관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지․관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598·3604 판결, 같은 뜻임)

(다) 청구인은 경매로 취득한 이 건 부동산에 대하여 부동산 관리단이 낙찰자에게 청구하는 이전 소유자의 쟁점체납관리비는 계약서상 당사자 간의 약정된 채무의 인수라 할 수 없고, 법적인 다툼의 여지가 있는 손해액이므로 「지방세법 시행령」 제18조에 따라 취득가액의 범위에 포함될 수 없다고 주장하나, 집합건물에서는 입주자 각각의 개별적인 이익을 위하여 현실적․구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 이는 공용부분 관리비로 보는 것이 타당한 점, 이 건 부동산은 경매를 통하여 해당 부동산의 소유권이 청구인에게 이전되었으므로 쟁점체납관리비도 이 건 부동산의 소유권과 함께 사실상 청구인에게 승계된 것으로 보이고 청구인도 쟁점체납관리비 가운데 전용부분이라 할 만한 세부내역을 별도로 제출하지 않은 점 등에 비추어 쟁점체납관리비를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
따라서, 쟁점체납관리비를 이 건 부동산의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 하여 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

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