부동산세제과-806(20191023) 취득세
관계법령:｢지방세법｣ 제7조제1항 및 제2항 ｢지방세법 시행령｣ 제20조제2항 ｢지방세기본법｣ 제44조
<답변요지>
• (B사업자의 취득세 납세의무) A공사가 제공한 토지가 공동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공동업체의 재산으로 귀속시키고, 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 하므로, 법인을 설립하지 않고 사업자 등록만을 이행하고 사업 시행을 위한 실시협약을 체결하면서 토지소유는 A공사 소유로 하되 B사업자에게 우선공급할 수 있다고 약정한 것을 볼 때, 토지를 공동소유로 전환하려는 의사의 합치가 있었다고 볼 수 없으므로, 협약체결로 인해 A공사가 이미 소유권 취득을 완료한 해당 토지에 대해 B사업자에게 취득세 납세의무가 추가적으로 발생한다고 보기는 어려움
• (지목변경 취득세 납세의무자) 토지의 지목변경에 따른 취득세 납세의무는 지목변경 시점의 대내외적인 토지의 소유자에게 있으므로 지목변경에 따른 간주취득세 납세의무자는 토지소유자에게 있음
<질의요지>
A공사가 토지를 제공하고 B사업자는 공사용역을 제공하는 내용의 ｢공공주택지구 조성사업 협약｣을 체결하고, 사업이완료된 후 A공사 단독 명의로 조성토지에 대한 사용승인을 받은 경우, A공사 명의로 조성된 토지에 대한 B사업자의 취득세 납세의무 및 지목변경 취득세 납세의무자에 대한 질의
<회신내용>
《토지 취득 관련》
○ ｢지방세법｣ 제7조제1항 및 제2항에서 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고, 부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있고,
– 같은 조 제4항에서는 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으 로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다고 규정하고 있습니다.
– 관련하여 대법원은 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지와 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 경우를 과세대상으로 삼는 것으로 해석함으로써 소유권 이전 의 형식을 중시하여 왔습니다.(대법원 2012. 1. 19., 선고, 2008두8499, 전원합의체 판결)
○ ｢지방세법 시행령｣ 제20조제2항에 따라 유상거래의 경우 등기․등록을 하거나 잔금지급이 이루어진 경우에 과세물건을 취득한 것으로 보고 취득세 납세의무가 성립하는 것이며, A공사가 제공한 토지가 공동사업을 위해 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기해 전원의 계산으로 처분한 후 그 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야 만 할 것입니다.(대법원 2007.6.14.선고 2005다5140 판결)
○ 본 사업의 경우 별도의 법인 설립 없이 A공사가 토지를 제공하고 민간사업자는 공사용역을 제공하는 내용의 ｢공공주택지구 조성사업 협약｣을 체결하였고,
– 해당 실시협약에 따라 사업을 완료한 후 A공사 단독 명의로 조성토지에 대한 보존등기를 하되, 민간사업자에게는 조성토지 중 3필지를 우선 공급할 수 있도록 하고, 우선공급 받은 조성 토지를 사용하기 위해서는 매매대금을 완납하고 A공사의 사용승낙을 받도록 약정하였고(협약 제21조)
– 민간사업자의 이윤율은 지구조성사업 이윤 산정 시 적용하는 최대 이윤율로서 공모 시 사업계획서에서 제시한 이윤율인 5.8%를 한도로 하였습니다.(협약 제2조제11호)
○ 위와 같이 별도 법인을 설립하지 않고 사업자 등록만을 이행하고 사업 시행을 위한 실시협약을 체결하면서 토지소유는 A공사 소유로 하되 민간사업자에게 우선공급할 수 있다고 약정한 것을 볼 때, 토지를 공동소유로 전환하려는 의사의 합치가 있었다고 볼 수 없으므로, 협약체결로 인해 A공사가 이미 소유권 취득을 완료한 해당 토지에 대해 민간사업자에게 취득세 납세의무가 추가적으로 발생한다고 보기는 어려워 보입니다.(행정자치부 지방세정팀-2129, 2006.5.25. 같은 취지
의 해석 참조)
– 아울러 민간사업자는 공사대금 회수와 별개로 조성된 토지 중 3필지를 매매대금을 완납하고 A공사로부터 우선공급 받았는데, 이는 해당 토지가 A공사의 소유임이 전제된 것이며, 만일 공동사업 협약 체결에 따라 민간사업자에게 토지에 대한 취득세 납세의무가 발생하였다고 본다면 이미 취득한 토지를 다시 매매대금을 지급하고 분양 받고 재차 취득세를 납부하게 되어 불합리한 측면이 있어 보입니다.
《토지조성 후 지목변경 취득세 납세의무 관련》
○ A공사와 민간사업자가 체결한 공동사업협약에 따라 공동사업을 수행하고 토지 조성이 완료되면 해당 토지에 대해서는 지목변경에 따른 간주취득세 납세의무가 발생하게 되는데,
– ｢지방세법｣에서는 취득세 납세의무는 부동산을 취득한 자에게 있고, 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 보고 있습니다. 따라서 이러한 지방세 법령을 종합하여 보면 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득이 발생하게 되고, 그 지목변경에 따른 취득의 주체, 즉 간주취득세 납세의무자는 토지의 소유자 또는 양수인이 되는 것입니다.
○ 아울러 수탁자로 소유권이 이전된 신탁재산에 대한 지목변경 시 취득세 납세의무도 지목변경 시점 당시의 부동산 소유자인 수탁자에게 있고, 위탁자가 그 토지의 지목을 사실상 변경하였다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 판시(대법원 2012.6.14. 선고 2010두2395 판결)하고 있으며, 임차인이 지목변경 공사를 수행한 경우에도 토지 소유자인 임대인에게 지목변경에 따른 취득세 납세의무가 있으며(세정13407-608, 1998.7.2.), 토지의 지목변경에 따른 취득세 납세의무는 지목변경 시점의 대내외적인 토지의 소유자에게 있다(지방세운영과–1419, 2015.5.11.)고 보는 등 지목변경에 따른 간주취득세 납세의무자는 토지소유자인 것으로 일관되게 해석하여 오고 있습니다.
○ 따라서 A공사와 민간사업자가 토지를 조성하는 공동사업을 수행하고 조성된 토지는 A공사 단독 명의로 소유권보존등기를 이행하였으므로, 조성된 토지의 지목변경에 따른 대외적인 소유권은 A공사에게 있는 것으로 보아야 하며, 토지 지목변경에 따른 간주취득세 납세의무도 A공사에 있다고 보는 것이 타당해 보입니다.
– 다만, ｢지방세기본법｣ 제44조에서는 공동사업 또는 그 공동사업에 속하는 재산에 관계되는 지방자치단체의 징수금은 공동사업자가 연대하여 납부할 의무를 지도록 규정하고 있으므로, 민간사업자에게는 공동사업으로 조성된 토지에서 발생하는 지방세에 대한 연대납세의무가 있다고 보아야할 것입니다.
○ 본 사업이 공동사업에 해당하는지 여부 등에 대해서는 공동사업 협약서 상 사실관계를 기초로 이익금 배분, 사업수행의 방식 등의 구체적인 사실 관계를 종합적으로 검토하여 과세권자가 판단하여야 할 것으로 보입니다.