조심2019지2098(2019.08.21) 재산세 경정

[결정요지] 위탁관리부동산투자회사와 자산관리회사가 신탁계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기된 공동주택을 임대목적으로 건축 중에 있는 토지 경우라면, 위탁관리 부동산투자회사가 직접 사용하는 경우로 보아 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면대상으로 보는 것이 타당함.
[관련법령]「지방세특례제한법」제31조의4 및 같은 법 시행령 제13조 제2항

[주 문] OOO이 2018.9.14. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 35,272.9㎡ 중 전용면적 85제곱미터 이하인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지는 재산세의 100분의 25를 감면하여 그 세액을 경정한다.
[이 유] 1. 처분개요
가. 처분청은 2018년도 재산 세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 주식회사 OOO(이하 “이 건 투자회사”라 한다)로부터 수탁 받아 소유하면서 임대용 공동주택을 건축 중에 있는 OOO 소재 대지 35,272.90㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 2018.9.14. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
나. 청구법인은 이에 불복하여 2018.12.18. 이의신청을 거쳐 2019.5.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
이 건 투자회사는 OOO가 지분 80.14% 및 OOO가 지분 19.86%를 소유하고 있는 회사이고, 「부동산투자회사법」에 따라 토지를 소유하면 즉시 신탁하여야 하므로 청구법인에게 쟁점토지를 신탁하였으며, 2016.5.27. 「공공주택특별법」제4조 제1항에 의한 공공주택 사업자로 지정되었고, 2016.5.30. OOO로부터 쟁점토지를 취득한 후 2016.9.20. 건축물 착공신고를 하였으며, 쟁점토지에 건축 중인 공공임대주택은 2018.10.10. 준공되었다.
「지방세특례제한법」제31조의4 및 같은 법 시행령 제13조 제2항에서 「부동산투자회사법」에 따른 위탁관리 부동산투자회사(이 건 투자회사)가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 “직접 사용의 범위”에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 “건축 중인 경우도 포함”하는 것으로 규정하고 있는바, 이 건 투자회사는 2018년 재산세 과세기준일(6.1) 현재 주택 임대사업자에 해당하고, 쟁점토지는 재산세 감면 대상인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지에 사용되고 있으므로, 2018년 재산세 과세기준일(6.1)을 기준으로 부과되는 토지분 재산세는 감면대상에 해당한다 할 것이다.

나. 처분청 의견
「지방세특례제한법」제31조 제3항 및 제31조의4의 내용이나 체계에 비추어 볼 때, 임대사업자가 토지를 취득한 후 임대 목적에 사용하기 위하여 공동주택을 “건축 중”에 있다 하더라도 감면요건에 해당하는 “공동주택을 건축 또는 매입을 완료한 상태에서 임대사업자가 공동주택을 다른 자에게 2세대 이상을 임대하는 경우”에 해당한다고 볼 수 없다 할 것이다.
또한, 「지방세특례제한법」제2조 제3호에서는 “공동주택”이란 「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하고, 「주택법」 제2조 제3호에서는 “공동주택이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 제8호에서 “직접 사용”이란 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있다.
따라서 임대사업자가 토지를 취득한 후 임대목적에 사용하기 위하여 공동주택을 건축 중에 있다 하더라도, 「지방세특례제한법」제31조 제3항 및 제31조의4의 규정은 토지나 건축물에 대한 감면규정이 아니라 「건축법」 제2조 제3호에 따른 공동주택을 감면요건으로 규정하고 있으므로, 2018년 토지분 재산세 과세기준일 현재 건축 중인 토지에 대하여는 감면대상으로 보는 것은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구법인은 임대용 공동주택을 건축 중에 있으므로 쟁점토지는 「지방세특례제한법」제31조의4에 따라 재산세 감면 대상이라는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.
(가) 2016.5.27. 이 건 투자회사는 「공공주택특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자로 지정되었고, 2016.5.30. 쟁점토지를 취득하여 청구법인에게 수탁하였으며, 2016.9.20. 쟁점토지에 대한 건축물 착공신고를 하였다.
(나) 처분청은 2018.9.3. 이 건 토지분 재산세 OOO원을 부과·고지하고, 청구법인은 2018.10.10. 건축 중인 공공임대주택 준공완료 및 사용검사확인증을 교부받았다.
(다) 국토교통부장관이 2016.5.26. 시행한 공문에서, 이 건 투자회사는 「공공주택특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자로 지정한 사실이 확인되고, 2016.6.30. 공공주택건설사업 시행자로서 쟁점토지 위에 565세대(전용면적 75㎡ 118세대, 84㎡ 447세대)의 공공임대주택건설사업계획 승인을 받은 사실도 확인된다.
(라) OOO이 2016.9.20. 발행한 착공신고필증에 의하면, 이 건 투자회사는 2016.9.21. 착공예정일로 하여 쟁점토지상에 공공임대주택건설의 착공신고필증을 교부받은 것으로 기재되어 있다.
(마) 2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정되어 있고, 2018.12.24. 법률 제16041호로 같은 항을 개정하면서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용(「부동산투자회사법」제22조의2 또는 제35조에 따라 위탁하여 임대하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 전용면적 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 15를 경감한다라고 개정하여 “위탁하여 임대하는 경우”를 추가하였다.
위 법의 개정취지를 보면, 위탁관리 부동산투자회사는 자산을 자산보관기관에 의무적으로 위탁하여야 하므로, 해당 부동산이 부동산투자회사가 임대목적으로 “직접 사용”하는 부동산에 해당하는지에 대한 논란이 발생하였고, 위탁관리 부동산투자회사가 관련법에 따라 위탁하여 임대하는 경우에도 직접 사용에 포함되도록 하기 위하여 해당 규정을 명확히 한 사항이라고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에서 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제123조에서 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정되어 있는바, 여기서 “주택”이라 함은 「주택법」 제2조 제1호에 따라 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 부속토지를 말한다 할 것이다.
우선 쟁점토지를 수탁받은 청구법인이 감면대상자에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 이 건 투자회사는 「부동산투자회사법」상 쟁점토지를 취득과 동시에 신탁할 수 밖에 없는 점, 비록 2019년에 법이 개정되어 “위탁하여 임대하는 경우”가 포함되었으나, 법 개정취지에서 부동산투자회사가 관련법에 따라 위탁하여 임대하는 경우에도 직접 사용에 포함되도록 개정되었고, 해당 규정을 명확히 한 사항으로 확인되는 점, 2018.12.24. 법률 제16041호로 「지방세특례제한법」이 개정되기 전에 행정안전부가 생산한 예규(지방세특례제도과-2619, 2018.7.30.)에서 위탁관리부동산투자회사와 자산관리회사가 신탁계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기된 공동주택을 임대목적에 사용하는 경우라면, 위탁관리 부동산투자회사가 직접 사용하는 경우로 보아 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항의 재산세 감면대상으로 보아야 한다고 한 점 등에 비추어, 청구법인은 「지방세특례제한법」제31조의4의 감면을 받을 수 있는 대상자로 판단된다.
다음으로 “건축 중인 임대주택”을 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에 규정된 “공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우”로 보아 쟁점토지에 대한 재산세를 감면할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 이 건 투자회사는 공공주택사업자로서 2016.5.30. 임대사업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 취득하여 2016.9.20. 임대주택 건축을 위한 공사를 착공한 점, 지방세 관계법령에서 “주택”의 범주에는 건축물 이외에 그 부속토지를 포함하고 있는 점, 「지방세특례제한법」제31조의4 제1항에서 부동산투자회사가 임대할 목적으로 취득하는 부동산(공동주택)은 취득세를 면제하도록 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 임대사업자가 해당 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우 재산세 등을 감면토록 규정하면서 같은 법 시행령 제123조에서 직접 사용의 범위를 건축 중인 경우를 포함하도록 규정하고 있는 점, 임대사업자가 임대용 공동주택(부속토지 포함)을 건축하는 경우 취득세나 재산세 등 지방세 감면 혜택을 주려는 입법취지 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 경우 과세기준일 현재 임대할 목적으로 공동주택을 건축 중인 토지에 해당하므로 「지방세특례제한법」제31조의4 제2항에 의한 재산세 감면대상으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.