2017년 5월호 논단 : 건물주 승낙 없이 임차인이 고급오락장을 설치한 경우

[김 의 효 / 한국지방세연구회(주) 대표이사/회장]

1. 들어가기

지방세법 제13조제5항을 보면 별장 등 사치성재산을 취득하는 때에 그 취득세는 표준세율과 중과기준세율의 100분의400(아래에서 “중과세”라고 한다)을 합한 세율을 적용하며, 지방세법 제16조제1항에서 취득당시는 사치성재산이 아니라도 취득 후 5년 이내에 사치성재산이 되면 위 중과세율을 적용한다는 뜻으로 규정하고 있다. 여기서 사치성재산이란 별장, 회원제골프장, 고급주택, 고급오락장 등을 말한다.
여기서 부동산을 취득한 자가 제3자에게 임대한 경우 임차인이 사치성재산용으로 사용하여도 취득자에게 중과세한다.
그런데 건물주(취득자)의 승낙없이 임차인이 사치성재산인 고급오락장용으로 사용하면 중과세할 수 없다고 판례는 해석한다. 이 문제에 대해 지방세법상 발생될 수 있는 문제점을 깊이 살펴보려고 한다.

2. 판례소개
대법원 1993. 1. 26. 선고 92누5621 판결, 대법원 1993. 6. 8. 선고 92누13271 판결, 대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다35089 판결, 대법원2017. 2. 23.선고,2016두60041판결(부산고등법원 2016. 10. 21. 선고 2016누21152 판결)을 종합적으로 요약해보면
○ 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과하고(지방세법 제7조 제1항),
0. 건축물이 고급오락장으로 이용될 경우란 그 소유자가 직접 고급오락장을 설치하는 경우는 물론 그로부터 사용승낙을 받은 제3자가 이를 설치하는 경우까지 포함한다 할 것이나,
0. 다만 건물을 임차 받은 자가 취득자의 의사에 기하지 아니하고 고급오락장을 설치한 경우에는 취득자가 그 후 이를 추인하거나 그 시설을 그대로 유지하여 그로 인한 경제적 이익을 누리는 등으로 그 설치를 용인하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 취득자에게 중과세율에 의한 취득세를 추징할 수 없다는 것이다.

3. 취득세의 성질에서 볼 때
① 취득세는 과세대상물건의 취득행위 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 법률적으로는 행위세, 경제적으로는 유통세라고 하는바, 즉 소유권을 취득하는 행위를 과세객체로 한다는 것인데, 여기서 “소유권”이란 민법에서 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 권리라고 하는바, 그러한 완전한 내용의 소유권을 획득하는지 여부를 논하지 아니하고 그 취득행위 자체가 성립하면 납세의무가 성립한다고 대법원은 수차례 일관되게 해석하고 있다(2002.6.28.선고 대법원 2000두7896 등 참조).
이것은 취득세가 행위세임을 강조한 것이라고 설명할 수 있겠다. 여기서 취득행위란 지방세법에서 잔금지급 또는 소유권이전등기 등을 말한다.
따라서 취득세 납세의무가 성립한 이후, 즉 취득한 이후 취득한 물건을 매각 또는 어떤 용도로 사용하든 이미 성립한 납세의무에는 영향을 미치지 아니한다(2014.12.11.선고 대법원 2014두11625 등 참조). 이것은 지방세법상의 비과세 또는 지방세특례제한법상의 감면규정과는 다른 문제이다.
② 한편 취득세 세율규정을 보면 지방세법 제11조와 제12조에서 취득물건 및 취득방법에 따른 표준세율을 규정하고 제15조에서는 세율특례(종전 취득세와 등록세 통합에 따른 규정)를 규정하고 있다. 그리고 지방세법 제13조에서는 사치성재산 등 중과세물건에 대한 중과세율의 범위를 규정하면서 제16조제1항에서는 취득 후 5년 이내에 중과세대상이 된 때에는 제13조인 중과세율을 적용하면서 이미 과세한 표준세율 부분을 뺀다는 뜻으로 규정하고 있다.
위에서 중과세물건이란 결국 취득 후 어떤 용도로 사용하는지에 대한 문제로서 지방세법 제13조에서 규정한 중과세대상용도에 사용하는 것이 취득당시이면 바로 중과세율을 적용하고 취득 후 5년이내에 중과세대상용도로 사용하면 해당 중과세세율을 적용한다는 것이다. 특히 사치성재산의 경우 해당 용도로 사용하는 자가 제3자인 경우에도 취득자가 설치한 것으로 본다.
③ 그러면 사치성재산 중 고급오락장에 대해서 구체적으로 살펴본다.
앞 “①”에서 보는바와 같이 취득세는 행위세로서 소유권을 취득하는 행위 자체를 과세객체로 하며 그 소유권의 취득은 완전한 내용의 소유권을 획득하는지 여부를 논하지 아니하고 그 취득행위 자체가 성립하면 납세의무가 성립한다고 할 때 세율적용 규정도 이에 따라야할 것인바, 지방세법 제13조에서 규정한 중과세규정은 사용용도에 따른 것이고 공부상에 불구하고 사실상 현황에 따른 것이다. 즉 고급오락장을 무단 무허가로 설치한 경우도 중과세대상이다. 취득한 물건에 대한 유지관리 및 처분은 전적으로 소유자(취득자) 책임이 될 것이므로 임대한 경우 임차인이 고급오락장을 설치한 경우에도 소유자가 설치한 것으로 보아 취득자에게 중과세하는 것이라고 할 것이다. 이렇게 볼 때 임차인이 소유자(취득자)의 승낙없이 임의로 고급오락장을 설치한 경우 중과세할 수 없다는 해석은 취득세의 개념에서 볼 때 쉽게 수긍이 가지 아니한다. 특히 취득세 납세의무는 취득의 시기에 한번 성립하는 것으로 끝나는 것이며, 세율 적용에 있어서 취득당시는 중과세 대상이 아니기 때문에 표준세율을 적용하였더라도 취득 후 5년 이내에 고급오락장이 되면 중과세율로 추징한다고 할 때 그 중과세대상이 된다는 것은 새로운 납세의무가 성립한다고 보는 것이 아니다. 따라서 가장 높은 세율이 적용된 이후에는 또다시 취득세를 부과하지 아니한다. 이상을 볼 때 위 대법원 판례와 같이 소유자의 승낙없이 임차인이 임의로 설치한 고급오락장에 대해서는 중과세할 수 없다면 그 당해 물건에 대해서는 사치성재산으로서는 중과세할 수 없는 문제가 있게 되며, 취득 후 5년 이후에는 중과세할 수 없으므로 조세회피로 악용될 소지도 다분하다.

그리고 취득 후 5년 이내에 고급오락정이 되면 고급오락장이 된 날부터 30일 이내에 정당세액을 신고·납부해야 하는데, 그 신고납부기한내에 신고납부하지 아니하면 가산세를 추가하여 보통징수방법으로 징수한다. 여기서 신고납부기한의 기산일은 고급오락장으로 사용한 날이 된다. 그런데 위 판례를 보면 “임차 받은 자가 취득자의 의사에 기하지 아니하고 고급오락장을 설치한 경우에는 취득자가 그 후 이를 추인하거나 그 시설을 그대로 유지하여 그로 인한 경제적 이익을 누리는 등으로 그 설치를 용인하였다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 취득자에게 중과세율에 의한 취득세를 추징할 수 없다”고 하였는바, 이 상태가 지속되는 한은 중과세할 수 없다면, 건물주가 이를 인지하고 경제적 이익을 누렸을 때를 고급오락장이 된 날로 보아야 하는지도 문제이다.
필자의 의견은 취득세의 성질 및 현황과세원칙에서 볼 때 건물주의 승낙여부에 불구하고 최초 고급오락장이 된 날을 중과세대상이 된 날이라고 보는 것이 옳을 것으로 본다. 설사 위와 같은 대법원 판례가 있다하여도 임차인이 소유자 승낙없이 설치한 고급오락장을 폐쇄하고 취득 후 5년이 경과하기 전에 소유자 또는 임차인이 새로운 고급오락장을 설치한 경우 중과세로 추징해야할 것으로 본다. 또한 임차인이 고급오락장으로 사용한 것을 소유자가 인지한 경우로서 임대료를 계속 수령하는 등의 사실이 취득 후 5년 이내라면 추징대상이 된다고 하겠다.

4. 재산세 편에서 볼 때
재산세는 토지, 건축물 등 과세기준일 현재의 소유자를 납세의무자로 하는바, 토지분 재산세의 경우 회원제골프장용 토지와 고급오락장용 토지는 세율 1,000분의 40으로 분리과세하는데(지방세법 제111조제1항제1호다목), 여기서 고급오락장용 토지는 지방세법 제13조제5항제4호에 따른 토지(지령 제102조제3항)를 말하고 있다. 즉 고급오락장의 범위는 위 취득세 규정을 따르고 있다. 따라서 위 대법원판례를 볼 때 소유자의 승낙없이 설치한 고급오락장용 토지는 재산세를 중과세할 수 없다는 해석이 가능해진다. 그리고 재산세는 과세기준일 현재 고급오락장으로 존재하는 한 계속 위 세율(중과세율)을 적용하는데, 소유자의 승낙없이 설치한 고급오락장용으로 계속 유지하고 있는 토지는 재산세를 중과세할 수 없다는 문제가 있다. 필자의 의견은 현황과세원칙에 따라 소유자의 승낙여부에 불구하고 중과세해야할 것으로 본다. 설령 판례를 따르더라도 앞에서 본바와 같은 취득세 중과세대상이 되는 때로서 소유자가 그러한 사실을 인지하였을 때에는 그 이후부터 중과세한다고 보겠다.

5. 맺는 말

지방세는 지방세4법에 따라 부과·징수해야 할 것인바, 취득세는 취득세의 성질 및 현황과세 원칙에 따라 해석되어야할 것으로 보며, 특히 신고납부방법으로 징수하는 취득세는 신고납부기한의 기산일이 명확하지 못하면 가산세문제 등으로 다툼이 계속 발생할 것이므로 법문에 구체적으로 명확하게 규정할 필요가 있을 것이다.

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