[조심2014지1262(2016.9.29)]/경정 [결정요지] ① 쟁점1토지 중 청구외법인이 부산도시공사에게 잔금을 완납한 토지는 청구법인을 사실상 소유자로 보기 어려운 반면 쟁점1토지 중 잔금의 2분의 1만이 부산도시공사에게 지급된 토지에 대해서는 청구법인이 해당 토지의 사실상 소유자가 아니라는 청구주장을 받아들이기 어렵고, ② 공시지가가 실제 거래가액보다 높다고 하여 이에 근거한 과세처분이 반드시 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 산정ㆍ적용한 쟁점2토지 및 쟁점3토지에 대한 재산세 부과 처분은 잘못이 없음 [관련법령] 「지방세법」제107조 및 110조
[주 문] 대지 88,281㎡를 2012년도 과세표준에서 제외하여 그 세액을경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
[이 유] 1. 처분개요
가. OOO 대지 88,281㎡(이하 합하여 “쟁점1토지”라 한다)에 대해 각각 사전사용승인을 받고 2011년～2013년 소유권 보존등기하고 부산도시공사에게 소유권 이전등기(등기원인 : 대물변제)하였다.
나. 청구법인은 2011.4.4. 같은 동1333 대지 107,620㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 준공하고, 2012.8.30. 소유권 보존등기하고 부산도시공사에게 소유권 이전등기(등기원인 : 대물변제)하였다.
다. 처분청은 청구법인이 2002.1.28. 취득한 OOO에 대하여 같은 동 842(농지)를 표준지로 하여 그 공시지가 및 과세표준을 산정하여 2009년～2013년도 재산세 등을 매년 부과·고지하였으며, 청구법인은 이를 납부하였다.
라. 처분청은 OOO의 세무조사(2014.1.20.～2014.1.22.)에 근거하여,쟁점1토지 및 쟁점2토지는2009년～2012년도 재산세(토지) 과세기준일 현재 청구법인이소유하고 있었음에도재산세 부과대상에서 누락되었고, 잡종지인 쟁점3토지에 대한 공시지가 적용에 착오가 있었다고 보아, 2014.4.15. 청구법인에게쟁점1·2·3토지에 대해 다음 <표1>과 같이 2009년～2013년도 재산세 등 합계 OOO을 부과·고지하였다.
*<표1> : 생략
마. 청구법인은 이에 불복하여 2014.7.10. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 지방세 법령상 사실상의 소유자가 되는 시기에 대해 구체적 규정이 없어 다수의 예규 및 판례는 「지방세법 시행령」(2010.10.1. 대통령령 제22424호로 개정된 것) 제73조를 준용하여 결정한다고 판단하고 있으나, 「지방세법 시행령」 제73조는 취득세 부과를 위한 취득시기에 불과하며 재산세의 납세의무자가 되는 시기를 판단하는 절대적인 기준은 아니므로, 취득세의 취득시기가 도래하지 않았더라도 해당 토지를 실질적으로 사용·수익하고(타인에 대한 사용·수익 허가 포함), 임대하는 등의 행위를 할 수 있다면 잔금청산이나, 소유권 이전 등 형식적 절차가 이루어지지 않았더라도 사실상의 소유자로 보아야 하는바, 쟁점1토지와 관련하여이해관계자간협약서, 부동산 매매계약서 및 관련 법률 등을 종합적으로 검토하여볼 때, 청구법인은 정부로부터 사업시행자로 지정받은 법인일 뿐 쟁점1토지에 대한 모든 사용 및 권한행사에 어떠한 권리도 없고, 사전사용승인일 현재 「지방세법」(2010.7.1. 법률 제9880호로 개정된 것) 제183조 제1항에서 규정한 “재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자”는 실질적으로 쟁점1토지를 최종적으로 사용·수익하고 권한을 행사하는OOO의 잔금지급이 완료되었으므로 재산세 납세의무자는 당연히 OOO을 체결하고 동 임대차계약을 위해 청구법인이 부산도시공사를 통해 2008.12.31. 해당토지의 사전사용승인을 받아 이에 따라 임차인들이 즉시 입주할 수 있는 상태가 되었는바, 이를 종합적으로 고려하면 2009년도 이후의 재산세 납세의무는 형식적인 등기 등의 여부에도 불구하고 쟁점1토지의 임대인으로서 이를 배타적으로 소유·사용·수익할 수 있는 실질소유자인 OOO에게 있는 것이다.
(2) 처분청은 쟁점2토지가 상대적으로 가치가 낮은 전시용지임에도 불구하고, 반대방향에 위치한 일반토지를 표준지로 하여 쟁점2토지의 2012년 개별공시지가를 산정하고 이를2011년에 소급적용하여 2010년 실제 분양가격보다도 높이 책정하였는바, 통상 개별공시지가가 실제 거래가격의 70∼80% 수준에서 결정되는 점을 감안할 때 해당토지의 경우 일반적인 수준보다 약 49.2%나 과중하게 과세표준이 산정되었고, 지가를 책정하는 과정에서과거의 토지이용현황과 주변시세 등이 종합적으로 고려되지 않았으므로 이러한 조건들을 고려하여 쟁점2토지의 공시지가를 재산정하여야 한다.
(3) 쟁점3토지는 2002.2.7. 기존 육지부를 해양수산부로부터 보상매입한 토지로서 당시 공부상 지목이 농지였으나 과세관청은쟁점3토지의 사실상 지목이 잡종지에 해당한다하여 잡종지의 공시지가로 과세하였는바, 쟁점3토지의 경우 토지의 이용현황 등의 고려 없이소급 평가된 공시지가가 과거연도의 공시지가를 적시에 반영하지 못하고 과다평가 된 것인바, 쟁점3토지의 이용현황 및 주변시세 등을 정확하게 고려하여 그 공시지가를 재산정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점1토지에 대해 이해당사자간의 계약 등에 따라 이를 실제 사용·수익하고 권한을 행사할 수 있는 사실상의 소유자인 OOO가 납세의무자라고 주장하나, 「지방세법 시행령」 제73조는 “매립 등으로 토지를 취득하는 경우에는 공사준공인가일전에 사용 승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승낙일이나 허가일을 취득일로 본다”고 규정하고 있고, 「지방세법」 제183조는 “재산세 과세기준일현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있는바, 청구법인이 준공 이후 소유권보존등기 의무자임이 관련 자료를 통하여 나타나고 재산세 과세기준일 현재 쟁점1토지에 대한 소유권은 청구법인에게 있으므로 청구법인을 재산세 납세의무자로 결정한 것은 타당하다.
(2) 청구법인은 쟁점2토지에 대하여 과세관청이 공시지가를 적용함에 있어 실제 분양가보다 높은 공시지가를 적용하였으며 또한 조사시점인 2014년 4월에 과거 2011년의 공시지가를 소급적용하였는바 과세표준 결정에 오류가 있다고 주장하나, 쟁점2토지는 준공전 사용승인일 당시 공시지가가따로 산정되어 있지 않은 토지로서 당시 주변시세 및 이용현황을 고려하여 산정함이 현실적으로 불가능한바, 1년 후인 2012년도에 같은 지목(대지)인 같은 구 OOO을 표준지로 하여 「지방세법」 규정에 의한 토지가격비준표를 활용하여 산정한 공시지가를 적용함에 무리가 없다
(3) 매립토지가 아닌 육지부였던 쟁점3토지는실제 잡종지였음에도 불구하고, 지목이 다른 표준지OOO를 표준지로 적용하여연도별 재산정한 것인바, 처분청이 쟁점3토지의 당시 이용현황 등에 대한 고려 없이 공시지가를 소급 적용하였다는청구법인의 주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 청구법인은 사전사용승인 받은 항만배후부지를 실제 수익하지 않았으므로 재산세 납세의무자가 아니라는 청구주장의 당부
② 표준지를 기준으로 한 공시지가가 실제 시가보다 높아 이에 근거하여 과세표준을 산정한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : 생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.
(가)OOO 배후부지사업사업의 주요내용은 다음과 같다.
(나) 청구법인과 OOO 배후부지사업 시행협약(2001.6.27.체결, 2006.3.31. 변경)의 주요내용은 다음과 같다.
(다) OOO간 토지 매매계약서(2005.8.29.)의 주요내용은 다음과 같다.
(라) 이 건 배후물류단지 내 16개 입주업체들OOO간 체결된 사업시행에 관한 실시협약서의 주요내용은 다음과 같다.
(마) 청구법인은 쟁점1토지의 준공전사용승인 허가신청의 주체가 청구법인이 아닌 OOO에 대하여 발송한 다음 내용의 공문(2010.10.15.)을 제출하였다.
(바) 청구법인이 제출한 OOO과 관련하여 그 토지이용계획확인서상 다음의 내용이 확인된다.
(사) 쟁점1·2·3토지 목록 및 각 등기부등본상 소유권 등과 관련하여 다음의 사실이 나타난다.
1) 쟁점1토지 목록 및 등기부등본 사항은 다음 <표2>, <표3>, <표4>과 같다.
* <표2><표3><표4>: 생략
2) 쟁점2토지 목록은 다음 <표5>와 같으며, 처분청은 쟁점2토지에 대한 공시지가 적용에 있어서 쟁점2토지는 준공전사용승인일 당시 공시지가가 따로 산정되어 있지 않고(즉, 2011년 개별공시지가가 없음), 인근 토지가 모두 매립공사 중에 있었던 관계로 주변시세 및 토지의 이용현황을 고려하여 공시지가를 산정하는 것이 현실적으로 불가능하여 OOO으로 나타나며, 쟁점2토지의 지가는 OOO의 1.22배로 책정되었다.
*<표5>: 생략
3) 쟁점3토지는 2002.2.27. 청구법인이 기존 육지부를 해양수산부로부터 보상매입한 토지로 공부상 지목은 농지(전, 답, 임야)이나, 처분청은 쟁점3토지의 사실상 지목은 잡종지에 해당하는바, 농지로 공시지가가 결정되어 있던 토지의 지목을 잡종지로 변경하여 공시지가를 책정하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 재산세는 원칙적으로 당해 재산의 과세대장, 부동산등기부 등 공부상 소유자로 등재된 자에게 납세의무를 부담시키는 것이지만, 공부상 소유자로부터 재산을 매수하여 그 대금의 전부를 완납한 경우와 같이 실질적인 소유권의 변동이 있는 경우에는 공부상 소유 명의에도 불구하고 그 재산을 사실상 소유하는 자를 납세의무자로 보아 부과하는 것인 점, 쟁점1토지 중 OOO 토지는 해양수산부와 부산항만공사가 2009.12.31. OOO 토지의 사실상 소유자는 청구법인이 아닌 것으로 판단된다.
반면, 쟁점1토지 중 같은 동 1321 및 1323 토지는 사전사용승인일인 2008.12.31. 잔금의 2분의 1만이 부산도시공사에게 지급되었고 2009.12.31.에 이르러서야 잔금이 모두 청산된 것으로 나타나므로 2009.6.1. 현재 청구법인이 같은 동1321 및 1323 토지의 사실상 소유자가 아니라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점2토지와 관련하여, 청구법인은 처분청이 적용한 공시지가가 과다함을 입증하기 위해 2011년 인근의 다른 토지 공시지가 등에 대해 검토하였으나 토지 매립 등 항만개발사업이 상당히 진행된 사정으로 인해 인근 토지의 공시지가가 대부분 높았음을 인정하는 등 분양공고가액 외에는 공시지가가 부당히 높게 책정된 것이라는 근거를 제시하지 못하고 있고, 공시지가가 실제 거래가액보다 높다고 하여 이에 근거한 과세처분이 반드시 부당하다고 볼 수 없으며, 쟁점2토지의 공시지가와 분양가액에 납득할 수 없는 정도의 금액 차이가 존재하는 것으로 인정하기 어려운 점, 쟁점3토지와 관련하여, 처분청이 쟁점3토지와 인접한 잡종지인 OOO를 표준지로 하여 과세표준을 산정한 반면, 청구법인은 쟁점3토지가OOO에 비해 훨씬 가치가 부족한 것이라는 구체적 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 산정·적용한 쟁점2토지 및 쟁점3토지의 공시지가는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항, 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.