[관련법령] 「지방세법」(2014.3.24. 법률 제12505호로 개정되기 전의 것) 제7조 제2항
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1. 처분개요
가. 청구법인은 2013.9.13.OOO에 대한 매매계약을 체결하고 2014.3.13. 잔금을 지급하였다.
나. 청구법인이 쟁점토지 취득에 대한 취득세를 신고·납부하지 아니하자, 처분청은 「지방세법」(2014.3.24. 법률 제12505호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제5항에 따라 토지매매계약서 및 법인장부에서 확인되는 취득가격 OOO을 2015.10.16. 청구법인에게 부과·고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.1.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 이 건 매매계약은 계약일 현재 약정 매매대금의 160%를 초과하는 가압류 등기가 설정되어 있었음에도 매매대금을 “일체의 제한물권이 없는 상태에서의 쟁점토지의 가액”으로 약정함으로써 매매목적물을 “일체의 제한물권이 해소된 상태의 쟁점토지”로 하고, 매도인인 경제청장이 3년 이내에 책임지고 쟁점토지에 설정된 가압류 등을 말소(정지조건)한 후 소유권이전 서류를 청구법인에게 이전하기로 하는 내용으로 체결된 정지조건부 계약으로, 약정한 매매대금 완납일 현재까지도 매매대금의 100%를 초과하는 가압류 등기가 잔존하고 있었으므로 매매목적물의 관점에서 볼 때 매매목적물이 미완성인 상태였고, 정지조건부 계약의 관점에서 볼 때는 약정한 정지조건이 미성취되어 있었으므로 법률적 효력이 발생하지도 않았으며, 쟁점토지에 설정된 제한물권이 매매대금을 초과하는 상태였기에 청구법인에게 매매대금의 완불로 인한 경제적 이득이 있다고 볼 수도 없고, 더구나 매매목적물인 쟁점토지에 매도인의 귀책으로 인한 인천지방법원의 판결에 따라 강제경매절차가 개시된 상태에 있었기에 청구법인이 쟁점토지에 대한 배타적 지배력을 행사할 수도 없었던바, 이를 종합해 볼 때 청구법인이 쟁점토지 매매대금의 완불로 쟁점토지를 취득했다고는 볼 수 없으며, 청구법인의 매매대금 완불은 단지 이 건 매매계약이 정하는 대금지불방법에 따라 선수금(매수자의 입장에서는 선급금)을 완납한 것에 불과하다.
또한, 경제청장이 쟁점토지에 설정된 가압류 등의 말소를 요구하는 소송에 패소하고 향후에도 약정 정지조건의 이행이 불가능함이 확정되어 쟁점계약 내용 중에서 매매목적물 등을 변경하는 변경계약을 체결함으로써 쟁점계약은 변경계약에 흡수·소멸되어 해제되었기에 청구법인은 쟁점토지의 취득과는 소급하여서 관련성이 전혀 없어진 것이고, 따라서 청구법인에게는 쟁점토지로 인한 취득세 납세의무의 성립 여지가 전혀 없어진 것이다.
청구법인의 매매대금 완불시점을 청구법인의 쟁점토지 취득시기로 보고 취득세를 부과한 처분청의 판단과 처분은 매매당사자인 청구법인과 경제청장이 사적자치의 원칙에 입각하여 체결한 쟁점계약의 매매목적물이 “일체의 제한물권이 없는 상태의 쟁점토지”였음과 쟁점계약이 쟁점토지에 설정된 일체의 제한물권을 매도인이 3년 이내에 해소하는 것을 조건으로 체결된 정지조건부 계약이었으므로, 일체의 제한물권이 말소될 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하는 것임에도 이를 인정하지 아니함으로써 청구법인의 계약의 자유를 중대하게 제한하는 것이고, 매매대금 완불 당시 쟁점토지는 매매대금의 100%를 초과하는 가압류가 설정되어 있는 것에 더하여 법원에 의한 강제경매절차 마저 개시된 상태여서 매수인도 매도인도 배타적 지배권을 행사할 수 없는 상태에 있었으며, 정지조건의 성취가 불가능함이 확정되자 쟁점계약이 정하는 바에 따라 변경계약을 체결함으로써 변경계약에 흡수·소멸되어 해제된 쟁점계약의 매매목적물인 쟁점토지를 공권력이 개입하여 법률적, 경제적 약자의 지위에 있는 매수인인 청구법인이 취득하도록 강요하는 결과를 초래하는 것으로 「헌법」이 정하는 재산권의 보장(제23조 제1항)과 과잉금지의 원칙(제37조 제2항), 그리고 「지방세기본법」제20조(해석의 기준 등) 제1항 및 동법 제21조(세무공무원의 재량의 한계)의 규정을 중대하게 위배하여 청구법인의 재산에 심각한 손실을 초래케 하는 위법·부당한 처사이다.
(2) 지방세법상 취득세 과세대상 물건의 취득시기와 재산의 보유라는 사실을 포착하여 부과하는 세금인 재산세의 납세의무자의 과세물건 취득시기는 서로 일치하는바, 과세물건에 대한 취득세의 납부의무를 부담한 자는 그 이후 동 과세물건의 보유에 대하여 재산세의 납세의무도 부담하여야만 한다. 그런데, 청구법인의 쟁점토지 매매대금 완불일 현재 쟁점토지에는 매매대금의 100%를 초과하는 가압류가 등기되어 있을뿐더러 매도자의 귀책으로 인한 법원의 결정에 의하여 강제경매절차마저 개시된 상태에 있었고, 청구일 현재까지 청구법인이 쟁점토지를 사용 또는 수익한 사실도 일체 없었으며, 잔금완불 이후 쟁점계약의 정지조건인 “매도인의 3년 내 일체의 가압류 등의 말소의무”의 실현이 불가능한 것으로 확정되어 매매목적물 등을 변경하는 변경계약을 체결함으로써 쟁점계약은 변경후 계약에 흡수·소멸되고 해제되었던바, 청구법인이 쟁점토지를 보유한 사실이 없으므로 청구법인의 쟁점토지 보유에 대한 재산세의 납세의무는 성립될 여지가 없다. 처분청은 청구법인에게 쟁점토지의 보유에 대하여 재산세를 부과한 사실이 없는데, 이는 쟁점토지의 소유권이 재산세 비과세 대상자인 OOO에게 있었기 때문으로, 처분청 스스로도 청구법인이 쟁점 토지를 취득한 사실이 없다는 것을 인지하고 그간 일관되게 그러한 의사표시를 해 온 것이다. 재산세의 측면에서는 청구법인이 쟁점토지를 보유한 사실이 없으므로 청구법인에게 재산세의 납세의무가 성립되지 않는다고 보면서도 취득세의 측면에서는 청구법인이 쟁점토지를 취득하였으므로 청구법인에게 취득세의 납세의무가 성립하였다고 보는 처분청의 판단은 양립할 수 없는 모순으로서 부당하다.
(3) 쟁점토지의 소유자인 OOO은 매도자임과 동시에 쟁점 취득세의 부과처분으로 이득을 얻는 주체인 부과권자로서 두 지위가 OOO으로 중복되고 있고, 매도자가 쟁점토지에 설정된 일체의 제한물권 말소책임을 이행하지 못하여 결국 매매목적물과 매매대금을 변경하는 변경계약을 체결함으로써 변경후 계약에 흡수·소멸되어 해제되었고, 청구법인이 완불한 매매대금은 변경후 계약의 계약금및 중도금으로 대체된 쟁점계약에 있어서, 변경전 쟁점계약의 약정에 따라 청구법인이 선수금으로써 매매대금을 완불한 것을 쟁점토지의 취득으로 의제하여 취득세 등을 과세하게 된다면, 쟁점토지를 소유하거나 사용 또는 수익한 사실이 없음에도 취득세 등을 부담함으로써 손해를 입게 된 청구법인은 과세권자임과 동시에 매도자인 OOO에게 이 건 계약상의 약정의무 불이행에 대한 손해배상을 청구함으로써 그 손해를 회복하여야 하고, 취득세 등의 부과로 이득을 얻은 OOO은 약정사항을 불이행한 매도인의 자격으로 청구법인에게 손해배상을 하여야만 하므로 OOO으로서는 행정력만 낭비하게 될 뿐 과세로 인한 경제적 실익이 없게 되어, 결국 사회·경제적 손실만 발생하게 되는바, 쟁점토지에 대한 취득세의 부과는 「지방세기본법」제20조(해석의 기준 등) 제1항 및 동법 제21조(세무공무원의 재량의 한계)의 규정을 위배한 위법·부당한 처분이다.
그리고, 만일 OOO이 청구법인에게 손해배상청구권이 허용되지 않는다고 주장한다면 이는 OOO이 행정기관임과 동시에 매도자로서의 우월적 지위를 이용하여 매수자에게 불리한 계약조건을 강요함으로써 부당이득을 취한 결과가 되어 이 역시 허용될 수 없다.
이상과 같은 이유로 처분청이 청구법인에게 쟁점토지의 취득에 대한 취득세 부과처분은 위법·부당하므로 당연히 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
부동산 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용ㆍ수익ㆍ처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세대상으로 하는 것이고, 구「지방세기본법」(2014.1.1. 법률 제12152호로 일부개정되기 전의 것) 제34조 제1항 제1호에서 ‘취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다’고 규정하고 있고, 구 「지방세법」제7조 제2항은 취득세의 과세대상이 되는 부동산 취득에 관하여 「민법」기타 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 구 「지방세법」제10조 제7항의 위임에 따른 구 「지방세법 시행령」(2014.4.22. 대통령령 제25317호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 「지방세법 시행령」’이라 한다) 제20조 제2항 제1호에 의하면 「지방세법」제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립하고, 그 후 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 그 부동산을 반환하였더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수 없다할 것이다.
구 「지방세법 시행령」제20조 제2항 제1호에서 사실상 취득가격이 확인되는 유상취득의 경우에는 등기 여부에 관계없이 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 규정하고 있는 점, 청구법인은 2014.3.13. 잔금을 완납한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구법인이 쟁점토지를 잔금지급일에 사실상 취득하였다고 봄이 타당하다 할 것이고, 매도인의 잘못으로 청구법인에게 쟁점토지를 양도할 수 없었고, 이후 매매목적물과 매매대금을 달리하는 변경계약을 체결하였다 하더라도, 이미 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수는 없다 할 것이므로 처분청에서 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구법인이 쟁점토지를 사실상 취득한 것으로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : 생략
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.
(가) 청구법인이 2013.9.13. OOO과 체결한 쟁점토지 매매계약서의 주요내용은 아래와 같고, 청구법인은 쟁점토지 매매계약서 내용에 따라 2013.12.13. 중도금을, 2014.3.13. 잔금을 지급하였다.
(나) 쟁점토지 매매계약일(2013.9.13.) 현재 쟁점토지에 설정된 가압류 현황은 다음과 같다.
(다)OOO의 신청에 따라쟁점토지의 강제경매개시결정을 하였고, 잔금지급일(2014.3.13.) 현재 쟁점토지에는 12건의 가압류가 설정되어 있었던 것으로 나타난다.
(라) OOO은 쟁점토지에 설정된 가압류 등의 말소를 요구하는 소송을 제기하였으나 패소하고 항소를 포기하였으며, 「부동산 취득세 과세예고 관련 회신 요청에 대한 답변」에서 “쟁점토지의 소유권을 청구법인에게 이전하는 것은 불가하므로 청구법인과 협의하여 적정한 대안을 강구할 계획”이라는 답변을 청구법인에게 한 바 있다.
(마) 처분청은 2015.8.7. 청구법인에게 이 건 과세예고 통지를 하였고, 이에 청구법인은 2015.9.7. 지방세 과세전적부심사청구를 하였으며, OOO은 불채택 결정을 하였다.
(바) 청구법인과 OOO은 2013.9.13. 체결한 토지매매계약을 변경하는 토지매매계약을 2016.1.4. 체결하였고, 그 주요 내용은 다음과 같다.
(사) 청구법인은 이 건 심판청구일 현재까지 OOO에게 소유권이전에 필요한 서류를 요청한 사실도 없으며, OOO이 청구법인에게 소유권이전에 필요한 서류를 제공하거나 소유권이전을 독촉한 사실도 없다는 주장이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 매도인인 경제청장이 3년 이내에 책임지고 쟁점토지에 설정된 가압류 등을 말소한 후 소유권이전 서류를 청구법인에게 이전하기로 하는 내용의 정지조건부 매매계약을 체결한 것으로, 정지조건 미성취 상태에 있던 쟁점토지에 대한 선수금을 완납한 것이라 ‘사실상 취득’한 것이 아니라고 주장하나,
「지방세법」에서 사실상 취득가격이 확인되는 유상취득의 경우에는 등기 여부에 관계 없이 그 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 규정하고 있고, 청구법인이 2014.3.13. 쟁점토지 매매잔금을 경제청장에게 완납한 사실이 확인되므로 그때 취득세 납세의무가 성립하였다 할 것인 점,
청구법인과 OOO이 2013.9.13. 작성한 쟁점토지 매매계약서 제34조에서 매도인은 매수인(청구법인)에게 분양한 목적토지에 설정된 모든 압류 및 가압류의 말소에 대한 책임이 있고 이를 계약일부터 3년 이내에 이행하기로 하였으며 이 때까지 압류 및 가압류에 따른 재산권 행사의 제약 등의 사유에 일체의 이의를 제기하지 않기로 하였고, 제11조에서는 OOO의 귀책사유로 청구법인이 목적토지를 매수목적에 따라 사용·수익할 수 없게 되거나 이를 위하여 과다한 추가비용이 발생하는 경우에는 OOO과 청구법인의 합의 하에 계약을 해제(또는 해지)할 수 있도록 한 점 등에 비추어 OOO과 청구법인이 쟁점토지 매매계약을 해제한 후 목적토지를 변경하여 새로운 계약을 체결한 것으로 보는 것이 타당한 점 등을 감안할 때, 청구법인이 쟁점토지를 잔금지급일에 사실상 취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.