부동산을 취득할 권리를 취득한 때의 취득세 과세표준 – 한국지방세연구회(주) 대표이사/ 회장 김의효

한국지방세연구회(주)
대표이사/ 회장 김의효

1. 들어가기
취득세 과세표준을 산정하는 때 지방세법 제10조제5항에 해당하는 취득의 경우는 시가표준액 및 신고가액에 불구하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 하는데, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받는 경우에 대해 2016. 4. 26.자로 시행령 제18조제4항을 다음과 같이 신설하였다.
“부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.”
이 규정은 현행 규정에서 볼 때 혼란이 있을 것 같아 구체적으로 살펴보려고 한다.

2. 구체적인 검토
① 「부동산을 취득할 수 있는 권리」는 취득세 과세대상이 아니므로 그 권리를 취득하는 자체로서는 취득세 납세의무가 성립하지 않으므로 논의 대상 자체가 되지 않는다.
그런데 과세표준 산정에 있어서 부동산을 취득할 수 있는 권리(아래에서 “그 권리”라고 한다)를 타인으로부터 이전받은 자의 경우에 대해 위와 같이 구체적으로 규정하였는바, 여기서 그 권리를 “타인으로부터 이전 받은 자”라고 하는 때 “타인”이란 그 권리를 공급자로부터 최초 분양 받은 자를 의미한다고 보겠다. 따라서 이 규정에 해당하는 취득자는 공급자로부터 최초 분양받은 자가 그 권리를 제3자에게 양도한 경우(아래에서 “전매한 자”라 한다) 이를 취득하는 자(아래에서 “전매 취득자”라 한다)를 의미한다고 할 것이다.
② 위와 같은 전매 취득자가 사실상 취득금액 적용대상(지법 제10조제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법)으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(“실제 지출금액”)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 지령 제18조제1항(부대비용으로서 과표 산입대상) 및 제2항(과표산입 제외대상)에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다는 것이다. 다만, 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 제외한다.

3. 현행 규정과의 관계
① 현행 규정에서 보면 “전매한 자”의 취득은 취득의 시기가 성립하지 않은 상태에서 “전매 취득자”에게 전매하였을 때에는 이 규정을 적용하기 어렵다고 보는바, 예컨대 신축 아파트(원시취득자, 공급자 “甲”)를 최초 분양받은 사람(전매한 자 “A”)이 잔금을 완납하지 아니하고 그 아파트 분양받을 권리를 제3자(전매 취득자 “B”)에게 이전하는 경우를 보면, A는 취득세 납세의무가 없으며, “B”는 그 권리를 취득하면서 분양계약 승계 등에 따라 “甲”에게 잔금을 완납할 것이므로 “B”는 최초 분양계약자의 위치가 됨으로 이 규정을 적용할 여지없이 사실상 취득금액(분양가격 또는 공급가격에 “A”로부터 전매 취득함에 따른 추가비용 및 부대비용을 포함한 가격)이 과세표준이 된다. 그렇지만 “A”가 잔금을 완납한 이후 “B”에게 그 권리를 전매한 경우를 보면, “B”는 “A”로부터 취득하는 것이므로 지법 제10조제5항에 해당하지 아니하면 사실상 취득금액 적용대상이 아니므로 신고가액 또는 시가표준액을 과세표준으로 한다. 이 경우는 당초 분양 계약상 전매를 허용하지 않아 “B”가 “A”명의로 “甲”에게 잔금을 지급한 경우에도 적용되겠다. 물론 “B”가 “A”로부터 취득하는 것이 지법 제10조제5항에 해당하면 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다. 이상이 현행 지법 제10조에 따른 취득세 과세표준액에 따른 설명이다.
② 이상과 같기 때문에 이 규정은 “①”예시에서 “A”가 잔금을 완납하고 “B”에게 전매하는 때 “B”의 과세표준 산정기준이라는 설명이 가능해진다. 그런데 이 규정에서 “B”의 취득이 지법 제10조제5항에 해당하는 경우에 이를 적용한다는 것인바(이 규정 단서의 특수관계인에 대한 규정은 지법 제10조제5항 본문에서도 규정하고 있어 논의 대상이 되지 않는다), 현행 규정에서 보면 지법 제10조제5항에 해당하면 동조 제2항에 따른 신고가액 또는 시가표준액에 불구하고 사실상 취득금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있기 때문에 설사 이 규정이 없다하더라도 당연하므로 이 규정 신설에 대한 법제처의 개정이유에서 위 사례와 같은 경우 종전에는 “실제 지출금액이 분양가액 또는 공급가액보다 낮은 경우 분양가격 또는 공급가액을 기준으로 취득세를 과세하였으나……”앞으로는 이 규정과 같이 운영한다는 뜻으로 설명한 부분은 현행 규정에서 보면 얼른 수긍하기가 어렵다.
③ 그렇지만 이 규정이 신설되었으므로 “B”의 취득이 지법 제10조제5항에 해당하면 이 규정과 같은 방법에 의해 과세표준을 산정하는데, 현실적으로 볼 때 지법 제10조제5항(사실상 취득금액 적용대상) 제5호에서 규정한 “부동산거래신고에관한법률제3조에 따라 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득”에 의하여 과세표준을 산정하는 경우에 적용될 수 있겠다. 다시 말하면 “A”가 “甲”에게 잔금을 지급하였는지 여부에 불구하고 “B”에게 전매한 경우 “B”가 “A”로부터 사실상 취득한 금액이 “甲”의 공급가격(분양가)보다 적더라도 실제 지급한 금액(사실상 취득금액)이 “B”의 과세표준이 된다는 것이다. 이렇게 되면 이 규정에 따른 실거래가액이 “부동산거래신고에관한법률”에 따른 검증을 받지 못할 수도 있을 것인바, 앞으로 그 관계도 정립되어야할 문제이다. 즉 지방세법 제10조제5항 제5호는 검증이 이루어진 경우에 사실상 취득금액 적용대상이라고 규정하고 있는데, 시행령(제18조제4항)에서 검증문제는 거론 없이 규정하여 모법의 범위를 벗어난 규정이라는 해석도 가능하기 때문이다.⟹“부동산거래신고에관한법률”은 2017년도부터 “부동산거래신고등에관한법률”로 개정시행한다.

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