주택의 연면적에 주차장 면적이 포함되는 것으로 보아 고급주택 중과세율 적용여부
조심2015지1058(2016.02.29)
[결정요지]고급주택에 해당하지 아니함.
「지방세법」제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제1호에서 고급주택의 건축물 연면적 산정시 “주차장면적을 제외한다”라고 규정하고 있는바, 쟁점부속면적은 주차장의 부속시설 및 연결 통로로 설계ㆍ시공되었을 뿐만 아니라 청구법인이 쟁점부속면적을 실제 주거용으로 사용하고 있다고 볼만한 사실관계 또한 확인되지 아니하므로 쟁점부속면적은 고급주택의 연면적 산정에서 제외되는 ‘주차장면적’에 포함된 할 것이고, 쟁점부속면적을 제외한 쟁점주택의 연면적이 고급주택의 요건(331㎡초과)을 충족하지 아니하므로 쟁점주택은「지방세법」제13조 제5항에 규정된 고급주택에 해당하지 아니함.
[주 문]처분청의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]- 처분개요
가. 청구법인은 2013.4.15. OOO을 취득하고, 취득가액을 과세표준으로 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
나. 처분청은 쟁점주택의 건축물대장상 지하주차장 면적 중 창고, 계단, 복도로 사용하고 있는 면적(이하 “쟁점부속면적”이라 한다)을 주택의 연면적에 포함한 후 쟁점주택에 대하여「지방세법」제13조 제2항, 같은 법 시행령 제27조 제3항의 대도시 내 법인설립 이후 5년 이내 취득 부동산에 해당하여 대도시 중과세율과 고급주택 중과세율이 동시에 적용되는 과세물건으로 보아 같은 법 제13조 제7항의 세율을 적용하여 2015.4.12. 청구법인에게 취득세 OOO을 부과ㆍ고지하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.7.10. 심판청구를 제기하였다.
- 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 고급주택의 범위를 규정한 「지방세법 시행령」제28조 제4항 제1호에서는 “1구의 건축물의 연면적이 331제곱미터를 초과하는 것”을 고급주택으로 규정하되 연면적 산정시 “주차장면적을 제외한다”라고 규정되어 있는바, 처분청은 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제1호를 해석함에 있어 직접적인 주차면적을 제외한다고 해석하고 쟁점부속면적은 직접적인 주차면적이 아니므로 연면적 산정시 제외될 수 없다고 주장하지만, 법 규정은 “주차장면적”을 제외한다고 규정하고 있지 차량이 주차되는 “직접주차면적”만을 제외한다고 규정하고 있지 아니하므로 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제1호의 법적용을 위해서는 “주차장”이란 용어에 대한 적법한 정의가 전제되어야 하며, 정의된 “주차장”에 해당하는 면적을 연면적 산정시 제외하는 것이 타당하다.
(2) “1구의 건물”, “부속토지” 등에 대하여 지방세법령에서 별도로 규정하고 있지 아니하다면 「지방세기본법」 제17조 실질과세 원칙 및 「지방세법 시행령」 제13조 현황과세 원칙에 의거 경제적 용법에 따라 합목적적으로 결정되어야 할 것이므로, 「지방세법 시행령」제28조 제4항 제1호에서의 “주차장”이란 용어 역시 지방세 법령에서 그 정의를 별도로 하고 있지 아니한바, 다수의 대법원 판례 및 실질과세원칙, 현황과세원칙에 의거 경제적 용법에 따라 합목적적으로 결정되어야 할 것이므로, 직접적인 주차면적에 제한할 것이 아니라 주차를 위한 공간(직접적인 주차면적 외 주차와 관련된 면적을 포함한 공간)을 주차장으로 보는 것이 타당하며, 쟁점부속면적은 설치 목적, 일반단독주택 주차장과의 형평성 및 직접주차면적과 연결되어 있는 상태, 구조, 면적, 용도상 주차와 관련된 공간으로 보아야 한다.
(3) 쟁점부속면적의 외벽은 2～3시간의 공사를 통하여 철거할 수 있는 시설이고, 이 건 주택은 OOO 지구단위계획 시행지침의 규제를 받는 지역으로서 동 시행지침에 위배될 경우 사업승인이 불가능하며 동 시행지침 제Ⅱ편 제1-1장 제2조 제4항에서는 “건축물의 지하층의 용도는 주거 또는 교육용도로 사용할 수 없다”라고 규정하고 있는바, 이는 당초 사업승인시 처분청이 쟁점부속면적을 주거용이 아닌 시설로 판단하고 사업승인을 하였던 것으로서 당초 처분청의 판단과 같이 쟁점부속면적은 설치 목적, 일반 단독주택 주차장과의 형평성 및 직접 주차면적과 연결되어 있는 상태, 구조, 면적, 용도상 주택의 효능과 편익을 위한 시설이 아니라 주차장에 부속된 시설인 점 등을 고려해 볼 때 쟁점부속면적을 주거용생활시설로 보아 고급주택의 연면적에 포함하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(4) 건축주가 쟁점부속면적의 주차장 해당 여부에 대하여 이 건 주택건설사업계획 단계부터 준공 당시까지 과세당국과 충분한 협의를 거쳐 쟁점부속면적을 설치하였음에도 이를 번복하여 취득세를 중과세한 처분청의 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.
나. 처분청 의견
(1) 취득세 중과세 대상인 고급주택을 판단함에 있어 고급주택에 대한 취득세 중과취지에 비추어 보면 1구의 건물의 범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것이고, 설사, 건축 관계 법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단할 것이지, 건축 관계 법령을 바로 그대로 적용하여 고급주택에 해당하는지의 여부를 판단하는 것은 조세법률주의 원칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다.
(2) 취득세 중과세 대상 고급주택을 판단함에 있어서 1구의 건축물 연면적 계산에는 주차장 면적만을 제외하도록 규정하고 있고, 여기서 주차장이란 「주차장법」에서 자동차의 주차를 위한 시설로서 노상, 노외, 부설주차장을 규정하고 있는 점, 쟁점주택의 지하층 구조를 살펴보면 지상으로 연결되는 계단실과 홀, 주차장으로 구성되어 있는데, 여기서 건축물대장 상 주차장으로 등재되어 있는 면적에는 쟁점부속면적에 해당하는 부분으로서 쟁점주택 지하현관 앞에 약 30cm 높이로 콘크리트 타설된 계단 및 복도, 그리고 외벽 및 출입문으로 구획된 창고가 설치되어 있어 쟁점부속면적을 영구적 혹은 반영구적으로 더 이상 주차장의 본래 용도로는 사용할 수 없도록 되어 있는 점, 쟁점부속면적 중 창고가 쟁점주택과 연결되어 있는 상태, 구조, 면적 등을 고려해 보았을 때 쟁점주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부속면적을 중과세 대상 고급주택의 연면적에 포함하는 것이 타당하다.
(3) 쟁점주택의 대도시 중과세율 적용여부에 대하여 살펴보면, 청구법인은 대도시에서 설립되어 5년이 경과되지 아니하였으므로 쟁점주택의 취득은 대도시에서 법인 설립 이후 5년 이내에 취득하는 부동산에 해당하고 쟁점주택이「지방세법」제13조 제5항의 고급주택에 해당하는 이상「조세특례제한법」제120조 제4항의 대도시 중과세율 제외규정을 적용할 수 없다.
(4) 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙 또는 비과세 관행 존중의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙으로서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 할 것인바, 건축주는 쟁점주택을 신축하기에 앞서 수차례 OOO 및 처분청과 충분한 협의를 거쳐 쟁점부속면적의 창고를 주차장으로 판단하였고, 쟁점주택 사용승인 후에도 처분청에서 현장 확인한 결과 고급주택 문제를 거론하지 않았다고 주장하고 있으나, OOO이 「주택법 시행령」 제21조 제1항에 따라 주거전용면적 330㎡ 이하로 판단한 것은 「주택법 시행규칙」 제2항 제1호에 따라 주거전용면적 산정에 있어 지하실은 제외하도록 하고 있어 쟁점부속면적의 주차장 포함여부는 고려대상이 아니었던 것으로 보이며, 건축주가 주장하는 부분의 협의내용에 대한 객관적 입증자료도 제출하지 못하고 있고, 처분청이 2012.8.13. 쟁점주택을 현장 확인한 출장복명서에서 쟁점부속면적이 중과세 대상 고급주택의 연면적에 포함되는지를 확인한 것이 아니라, 쟁점주택이 포함된 주택단지 중 4개 동의 주택만을 대상으로 대지면적이 661㎡를 초과하는지 여부에 대하여만 확인하였던 것을 고려하면 건축주는 처분청의 공적인 견해표명에 대한 존재를 입증하였다거나 쟁점주택이 고급주택에 해당하지 않을 것이라는 정당한 기대를 가지게 할 만한 사정이 있었다고 볼 수도 없으므로 이 건 취득세 등의 부과ㆍ고지가 신의성실의 원칙에 위배된다는 청구법인의 주장은 이유 없다.
- 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점부속면적을 주택의 연면적에 포함되는 것으로 보아 쟁점주택에 대하여 대도시 중과세율과 고급주택 중과세율이 동시에 적용되는 과세물건(고급주택)으로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
「지방세법」제13조 제5항, 「조세특례제한법」(2014.12.23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것) 제120조 제4항
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래 사실들이 확인된다.
(가) 건축주가 2012년 7월(일자미상) 쟁점주택을 포함한 주택단지에 대한 사용승인을 신청할 당시 단독주택과 지하 1층의 주차면적(자주식 : 옥내 134대 5,272.41㎡, 옥외 2대 36㎡)을 별도로 구분하여 사용검사(임시사용승인)를 신청하였으며, 처분청은 2012.7.30. 위 주택단지에 대한 사용검사필증을 교부(주택과-19412)할 당시 OOO이 사용검사(임시사용승인)를 신청한 대로 단독주택과 지하 1층의 주차면적(5,272.41㎡)을 구분하여 사용검사필증을 교부한 사실이 사용검사(임시사용승인)신청서, 사용검사필증 등에 의하여 확인된다.
(나) 처분청은 2012.7.30. 당시 일반건축물대장(갑)을 작성하면서, 사용검사(임시사용승인)신청서 및 사용검사필증 등과는 달리 쟁점주택을 ‘단독주택’과 ‘주차장’으로 별도로 구분하지 아니하고 ‘단독주택’으로만 표시하였으나, 건축주인 주식회사 생보부동산신탁이 기재사항 오류 등을 이유로 건축물대장 말소 신청 및 건축물대장 정정신청을 신청하자 2014.8.14. 이를 수리(접수)하여 일반건축물대장(갑)의 표시를 ‘단독주택’과 ‘단독주택(주차장)’으로 구분하여 이를 정정하였다.
(다) 위 (나)에 따라 수정된 일반건축물대장(갑) 등에 의하면, 쟁점주택은 전용면적 312.79㎡, 주차장 163.15㎡의 면적으로 구분하여 기재되어 있다.
(라) 처분청은 2014.1.16. 쟁점주택에 대한 출장조사를 통해 청구인들이 주차장면적으로 승인된 쟁점부속면적을 사실상 주차장이 아닌 주택의 부속창고와 계단 및 복도로 사용하고 있다고 보아 이를 쟁점주택의 연면적에 포함하여 위 쟁점주택의 연면적이 고급주택의 중과세 요건인 331㎡를 초과하는 것으로 판단하여 취득세를 중과세한 사실이 처분청의 “중과세 조사대상 주택 사용현황 조사서” 등에 나타난다.
(마) 우리 원 조사담당자가 1008동과 1011동(쟁점주택)에 대하여 실시한 현지확인조사결과는 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제1호에서 고급주택의 건축물 연면적 산정시 “주차장면적을 제외한다”라고 규정하고 있는바, 쟁점부속면적은 건축허가 및 사용검사(사용승인) 당시부터 주차면적으로 설계되어 설치된 점, 쟁점주택의 주차장은 공동주택의 주차장과 유사한 방식으로 설계되어 지하층의 주차장 전체가 서로 공개되어 연결되도록 설치되어 있고, 주차장의 부속창고는 각 세대별로 공개되어 있는 블록형 단독주택 주차장의 특성상 차량비품의 관리 및 도난ㆍ훼손 등의 방지를 위하여 설치가 요구되는 시설로 보이는 점, 쟁점부속면적 중 지하 주차장의 계단 및 복도는 지하 1층에 소재한 주차장에서 지상 1?2층에 소재한 각 주택의 세대를 연결하는 시설로서 지하층에 소재한 주차장의 특성상 필수불가결하게 설치될 수밖에 없는 시설일 뿐만 아니라, 단지 전체의 주차시설로 공개되어 있어 세대의 계단 및 복도까지는 주택단지의 입주자 누구나 접근이 가능한 공간으로서 주거용 건축물의 일부라기보다는 주차구획으로 출입하는 통로로서 주차장의 일부이고, 기타 공용면적의 일부로 보는 것이 보다 합리적인 점 등에 비추어 쟁점주택의 쟁점부속면적은 1구의 주거용 건축물의 연면적에서 제외되는 주차장 관련 시설로 보는 것이 타당하다 하겠다.
따라서, 처분청이 쟁점부속면적을 주택 연면적에 포함되는 것으로 보아 쟁점주택을 대도시 중과세율과 고급주택 중과세율이 동시에 적용되는 과세물건에 해당하는 것으로 하여 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
- 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.