집합건물의 공용부분 면적을 사용승인신청서 및 건축물대장상의 기재된 내용과 달리하여 재산세의 과세표준으로 산정할 수 있는지 여부

대법원 2015두58386(2016. 3. 10) 재산세 부과처분 취소

<판결요지>

건축물대장상 공용면적 기준의 재산세 과표산정은 적법함.

○ 이 사건 건물은 전유부분 건물의 주용도 및 그 위치, 구조 등에 따라 공용부분에 화장실이나 복도의 존재 여부를 달리하거나 복도 및 주차장의 면적 비율을 달리하고 있는 등으로 일부의 구분소유자들에게 제공되는 일부공용면적이 있고, 일부 구분소유자들마다 제공되는 그 일부공용면적도 차이가 있으므로, 이 사건 건물의 구분소유자의 공용부분의 면적 비율은 전유부분의 면적 비율과 비례한다고 할 수 없다.

○ 이 사건 건물의 구분소유자들의 공용부분의 면적은 분양면적에 포함되어 분양계약이 이루어졌다고 볼 수 있고 그 세부면적을 토대로 사용승인을 거쳐 건축물대장에 등재된 점, 각 공유자의 지분에 관하여는 규약으로 전유부분의 면적 비율과 달리 정할 수 있으나 이와 같이 달리 정한 규약이 없는 점, 이처럼 공유자의 지분권에 관하여 정한 규약이 없는 이상 분양자와 수분양자들 사이에 사용승인신청서 및 건축물대장에 기재된 내용과 같은 공용부분 면적이 포함된 분양면적을 토대로 분양계약이 체결되었으므로 그 내용대로 공유자의 지분이 정하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 이 사건 점포에 관한 재산세의 과세표준을 산정함에 있어 비 13~15호의 각 공용부분 면적을 건축물대장의 기재 내용을 기준으로 한 것은 적법하다. (하급심-고법)

<주 문>

상고를 기각한다.

상고비용은 원고(선정 당사자)와 선00이 부담한다.

<이 유>

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유 없으므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[제2심판결]

서울고법2014누70640(2015. 11. 18.)

<주 문>

1. 원고(선정당사자)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

<청구취지 및 항소취지>

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2013. 7. 10. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고 한다)와 선00 박00에 대하여 한 각 재산세 221,660원의 부과처분 중 165,545원을 초과하는 부분, 각 도시지역분 124,120원의 부과처분 중 92,690원을 초과하는 부분, 각 지역자원시설세 212,140원의 부과처분 중 158,430원을 초과하는 부분, 각 지방교육세 44,320원의 부과처분 중 33,100원을 초과하는 부분을 취소한다.

<이 유>

1. 제1심 판결의 인용

이 법원의 판결 이유는 제1심판결 이유 중 “제3의 다. 판단”(4면 4행부터 밑에서 3행까지) 부분을 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰는 외에는 제1심판결 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.

2. 판단

가. 인정사실

① 00건설 주식회사(이하 ‘00건설’이라 한다)는 2001. 5. 30. 피고에게 서울 00구 0동 917-9 소재 0041타워(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 건축주로서 사용승인신청을 하였는데, 신청서에는 구분소유 건물의 호수별 전용면적 및 공용면적에 대한 상세내역이 첨부되어 있다. 위 신청서의 주요 내용은 다음과 같다.

㉠ 이 사건 건물은 주용도가 업무시설(오피스텔) 및 판매․근린생활․문화․집회 시설로 구분되고 전유부분 672개의 철골․철근콘크리트조 평지붕 지하6층 지상40층, 연면적 101,346.72㎡의 1동 건물이다.

㉡ 지하6층은 기계실, 전기실, 주차장, 지하2~5층은 주차장, 지하1층(5,798.31㎡)은 판매 및 영업시설, 1층은 판매 및 영업시설, 근린생활시설, 2, 3, 5층은 업무시설, 4층은 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 6~22, 24~39층은 업무시설(오피스텔), 23층은 업무시설(오피스텔), 기계실, 중간저수조, 전기실, 옥탑 1층 기계실(연면적 제외), 옥탑 2층 물탱크실(연면적 제외)의 각 용도로 되어 있고, 승용승강기 13대, 비상용승강기 2대가 설치되어 있다.

㉢ 이 사건 건물은 주용도 및 층별로 전유부분이 다양한 면적으로 된 여러 종류로 구성되어 있고, 공용부분은 복도, 코아, 공조실, 기계실․전기실, 지하주차장, 화장실 등으로 구성되어 있으며, 공용부분의 각 구성개소마다 면적이 구분되어 있고, 분양면적은 전유부분의 면적과 공용부분의 면적을 합산한 면적이 기재되어 있다. 주용도별 각 전유부분 면적은 분양면적 대비 일정 비율이고 그 전유면적에 따른 대지지분의 비율도 일정하며, 각 공용부분의 구성개소의 면적 비율도 분양면적 비율과 비례한다.

㉣ 주용도에 따른 주요 층별 분양면적 대비 전유면적, 지하주차장, 복도 등의 비율은 아래 표 기재와 같은데, 00건설은 분양자로서 수분양자들과 사이에 위 분양면적을 제시하여 분양계약을 체결하였다.

구분	주용도	공용부분						분양면적 대비 면적 비율
		복도	코아	공조실	기계실․전기실	지하주차장	화장실	전유 면적	지하 주차장	복도
지하1층	판매시설 부분	○	○	○	○	○	○	38.52%	81.60%	40.87%
1층	판매시설 부분	○	○	○	○	○	○	35.23%	89.23%	52.11%
2~5층	업무․근린생활․문화․집회 시설	×	○	○	○	○	○	53.15~ 53.56%	59.14%	×
39층	업무시설 (오피스텔)	○	○	○	○	○	×	54.15%	35.43%	20.43%

㉤ 원고와 선00 박00 소유의 지하1층 제비13호(이하 ‘비13호’라고 한다)의 전유면적은 45.90㎡, 공용부분 면적은 73.23㎡, 분양면적은 119.13㎡, 제비14, 15호(이하 ‘비14호’ 및 ‘비15호’라고 하고, 비13~15호를 ‘이 사건 점포’라 한다)의 각 전유부분 면적은 49.39㎡, 각 공용부분 면적은 78.80㎡, 분양면적은 128.19㎡로 기재되어 있다.

② 피고는 2001. 6. 9. 00건설에 이 사건 건물의 사용승인서를 교부한 후, 건축법령에 따라 이 사건 건물의 건축물대장에 건축물 및 그 대지에 관한 현황을 기재하였는데, 이 사건 건물의 집합건축물대장에는 사용승인신청서에 기재된 건축물과 그 대지에 관한 현황의 주요 내용, 즉 구분건물의 각 전유부분의 면적과 공용부분의 면적이 그대로 기재되었다.

③ 한편, 00건설은 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤는데, 등기부의 표제부나 각 전유부분의 면적 및 대지권의 표시 중 건축물의 현황 및 그 대지에 관한 사항은 사용승인신청서 및 건축물대장의 내용과 같이 기재되었다.

나. 전유부분 면적과 공용부분의 면적의 관계

(1) 관련 법률의 규정 및 해석

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제10조 제1항은 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.”고 규정하고 있고, 제12조는 “각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다(1항). 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다(2항).”고 규정하고 있으며, 제10조 단서에서 “제12조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.”고 규정하고 있다.

위 각 규정에 의하면, 집합건물의 공용부분에는 구분소유자 전원의 공유에 속하는 부분과 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 일부공용부분이 있고, 공유자의 지분은 전유부분의 면적과 일부공용부분이 있는 경우 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분한 면적을 합산한 면적 비율에 의하므로, 1동의 구분소유 건물의 공유자라고 하더라도 일부의 구분소유자만의 공용에 속하는 일부공용부분들이 있는 경우에는 그 일부공용부분이 일부의 구분소유자의 집단별로 달리 제공될 수 있고, 그 제공되는 일부공용부분의 면적도 다를 수 있음에 따라 각 구분소유자의 공용부분의 면적 비율은 전유부분의 면적 비율과 비례하지 않을 수 있다(제12조 제2항에서 공유자의 지분권 산정에 있어 일부공용부분의 면적은 그 구분소유자들에 한하여 그 일부공용면적을 전유부분의 면적 비율로 배분하여 그 면적이 전유면적에 합산된다는 의미일 뿐 그 배분된 면적은 공유자의 지분권 산정에 있어서 일부공용부분의 구분소유자들 지분권에 영향을 미치는 것이고 그 성격이 전유부분으로 전환된다는 것은 아니므로 일부공용부분도 공용부분임에는 변함이 없다).

한편, 공유자의 지분권에 관한 사항은 규약으로 달리 정할 수 있는데, 규약으로 정한 바가 없다면 개별 공유자의 공용부분의 면적은, ⓐ 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 공용부분을 전유부분의 면적 비율에 따라 배분한 면적과 ⓑ 일부공용부분이 있는 경우 그 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분한 면적을 합산하여 산정하여야 한다.

(2) 이 사건 건물의 경우

① 우선, 이 사건 건물의 전유부분의 면적과 공용부분의 면적이 비례한지에 관하여 본다. 앞서 본 사실에 의하면, 지하1층 중 판매시설은 공용부분이 복도, 코아, 공조실, 지하주차장, 기계실․화장실, 화장실로 구성되어 분양면적 대비 전유면적의 비율이 38.52%인 반면에 39층 업무시설(오피스텔)은 위 판매시설과 달리 공용부분에 화장실이 없고 분양면적 대비 전유면적의 비율도 54.15%로서 훨씬 높은바, 이는 업무시설(오피스텔)에는 내부 화장실이 전유부분에 위치하는 구조상의 특성과 그 공용부분의 이용객도 판매시설보다는 적은 데에서 비롯한 것으로 보이는 점, 1층 중 판매시설은 공용부분의 구성개소가 지하1층 판매시설과 같고 분양면적 대비 전유면적의 비율은 35.23%로서 유사한데 이는 이들 판매시설의 주용도나 구조가 유사한 데에서 기인한 것인 점, 2~5층 중 업무시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설의 공용부분의 개소에는 1층 판매시설과 달리 복도가 없고, 전유부분의 분양면적 대비 비율은 53.15~53.56%로서 판매시설보다는 높고 업무시설(오피스텔)과 비슷한데 이 또한 주용도나 이용객 등의 측면을 고려한 것으로 보이는 점, 전유부분 면적 대비 지하주차장 및 복도의 면적 비율은 지하1층 및 지상1층 중 판매시설은 지하주차장이 81.60~89.23%로, 복도가 40.87%~52.11%로 높은 반면, 2층 중 업무시설 및 39층 업무시설(오피스텔)은 지하주차장이 35.43%~59.14%, 복도 20.43%로 낮은바, 그 전유부분의 이용객과 건물구조 등을 고려한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 건물은 전유부분 건물의 주용도 및 그 위치, 구조 등에 따라 공용부분에 화장실이나 복도의 존재 여부를 달리하거나 복도 및 주차장의 면적 비율을 달리하고 있는 등으로 일부의 구분소유자들에게 제공되는 일부공용면적이 있고, 일부 구분소유자들마다 제공되는 그 일부공용면적도 차이가 있으므로, 이 사건 건물의 구분소유자의 공용부분의 면적 비율은 전유부분의 면적 비율과 비례한다고 할 수 없다.

② 나아가 이 사건 공용부분의 면적 산정에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 공용부분 외에도 이 사건 건물은 주용도 및 층별을 기준으로 일부의 구분소유자의 공용에 제공되는 일부공용부분의 면적이 각각 다르므로, 일부공용부분의 구분소유자별로 위 제2의 나. (1)항의 [ⓐ + ⓑ]의 방식으로 공용부분을 산정하여야 한다.

다. 소결

앞서 본 바와 같이 이 사건 건물의 구분소유자의 각 공용부분 면적이 일부공용면적의 존재로 인하여 전유부분의 면적과 비례하지는 아니한 점, 이 사건 건물의 구분소유자들의 공용부분의 면적은 분양면적에 포함되어 분양계약이 이루어졌다고 볼 수 있고 그 세부면적을 토대로 사용승인을 거쳐 건축물대장에 등재된 점, 각 공유자의 지분에 관하여는 규약으로 전유부분의 면적 비율과 달리 정할 수 있으나 이와 같이 달리 정한 규약이 없는 점(집합건물법 제9조의3 제3항의 분양자의 규약에 상응한 공정증서의 교부의무와 규약 설정을 위한 관리단집회의 소집의무는 2012. 12. 18. 신설되어 6개월이 경과한 날부터 시행되어 이 사건 건물의 분양 당시에는 분양자에게 이러한 의무가 없었다), 이처럼 공유자의 지분권에 관하여 정한 규약이 없는 이상 분양자와 수분양자들 사이에 사용승인신청서 및 건축물대장에 기재된 내용과 같은 공용부분 면적이 포함된 분양면적을 토대로 분양계약이 체결되었으므로 그 내용대로 공유자의 지분이 정하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 이 사건 점포에 관한 재산세의 과세표준을 산정함에 있어 비13~15호의 각 공용부분 면적을 건축물대장의 기재 내용을 기준으로 한 것은 적법하다.

3. 결론

제1심 판결은 정당하다. 원고의 항소를 기각한다.

[제1심판결]

서울행법 2014구합 57904(2014. 11. 14.)

<주 문>

1. 원고(선정당사자)의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

<청 구 취 지>

피고가 2013. 7. 10. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고 한다)와 선00 박00에 대하여 한 각 재산세 221,660원의 부과처분 중 165,545원을 초과하는 부분, 각 도시지역분 124,120원의 부과처분 중 92,690원을 초과하는 부분, 각 지역자원시설세 212,140원의 부과처분 중 158,430원을 초과하는 부분, 각 지방교육세 44,320원의 부과처분 중 33,100원을 초과하는 부분을 취소한다.

<이 유>

1. 처분의 경위

가. 원고와 선00 박00은 2007. 8. 31. 서울 00구 0동 917-9 0041타워(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 제지1층 제비-13호(이하 ‘비13호’라고 한다), 제지1층 제비-14호(이하 ‘비14호’라고 한다), 제지1층 제비-15호(이하 ‘비15호’라고 하고, 비13 내지 15호를 ‘이 사건 점포’라고 한다)에 관한 경매절차에서 이 사건 점포의 지분 2분의 1을 각 취득하였다.

나. 피고는 비13호의 전유부분 면적이 45.90㎡, 공용부분 면적이 73.23㎡이고, 비14, 15호의 각 전유부분 면적이 49.39㎡, 각 공용부분 면적이 78.80㎡라고 판단하고, 2013. 7. 10. 원고와 선00 박00에 대하여 각 재산세 221,660원, 도시지역분 124,120원, 지역자원시설세 212,140원, 지방교육세 44,320원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

다. 원고와 선00 박00은 이 사건 처분에 불복하여 2013. 7. 24. 이의신청을 거쳐 2013. 10. 24. 조세심판원에 심판을 청구하였으나, 위 청구는 2014. 4. 16. 기각되었다.

2. 이 사건 소의 적법 여부

가. 피고의 본안 전 항변

원고와 선00 박00은 이 사건 처분이 있음을 안 날부터 90일 후에 이 사건 소를 제기하였으므로, 이 사건 소는 제소기간이 도과된 후에 제기된 부적법한 소이다.

나. 판단

행정소송법 제20조 제1항은 ‘취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 행정심판 청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다’라고 규정하고 있는바, 원고와 선00 박00이 이 사건 처분에 불복하여 2013. 7. 24. 이의신청을 거쳐 2013. 10. 24. 조세심판원에 심판을 청구하였으나 위 청구가 2014. 4. 16. 기각된 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고와 선00 박00은 그로부터 90일 이내인 2014. 5. 8. 이 사건 소를 제기하였으므로, 이 사건 소는 제소기간이 도과되기 전에 제기되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 본안 전 항변은 이유 없다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 건물의 총 전유부분 면적은 52,281.20㎡이고, 총 공용부분 면적은 49,065.52㎡이므로, 비13호의 공용부분 면적은 43.07㎡(= 49,065.52㎡ × 45.90㎡ ÷ 52,281.20㎡), 비14, 15호의 각 공용부분 면적은 46.35㎡(= 49,065.52㎡ × 49.39㎡ ÷ 52,281.20㎡)가 되어야 함에도, 피고는 비13호의 공용부분 면적이 73.23㎡이고, 비14, 15호의 각 공용부분 면적이 78.80㎡임을 전제로 이 사건 처분을 하였으므로, 각 재산세 부과처분 중 165,545원을 초과하는 부분, 각 도시지역분 부과처분 중 92,690원을 초과하는 부분, 각 지역자원시설세 부과처분 중 158,430원을 초과하는 부분, 각 지방교육세 부과처분 중 44,320원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령 : 생략

다. 판단

원고는, ‘이 사건 점포의 각 공용부분 면적’은 반드시 ‘이 사건 건물의 총 공용부분 면적’에 ‘이 사건 건물의 총 전유부분 면적에서 이 사건 점포의 각 전유부분 면적이 차지하는 비율’을 곱한 면적이 되어야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 앞서 거시한 증거와 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이 원칙이나, 일부 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하므로, 공용부분 면적이 반드시 전유부분 면적에 비례한다고 볼 수는 없는 점, ② 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르는 것이 원칙이나, 규약으로써 이와 달리 정할 수 있는 점, ③ 원고와 선00 박00은 이 사건 점포에 관한 경매절차에서 비13호의 공용부분 면적이 73.23㎡, 비14, 15호의 각 공용부분 면적이 78.80㎡임을 전제로 이 사건 점포를 취득한 점, ④ 이 사건 점포의 각 공용부분 면적이 변경되는 경우 다른 구분소유자의 권리관계에 영향을 미치게 되므로 별도의 절차에서 다투도록 하는 것이 타당한 점 등을 종합하면, 피고가 집합건축물대장을 근거로 이 사건 처분을 한 데에 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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