지방세특례제도과-218(20220120) 취득세

관계법령 :「지방세특례제한법」제31조제1항

[답변요지] ○ 사업시행자는 이 건 개발사업에 착수하기 전 사업분석계획을 통해 사업계획승인 과정에서 종교단체와 종중의 민원제기 등 장애사유를 충분히 인지하였거나 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알수 있었던 상황에서 토지를 취득하였고, 토지소유자와 가격협상 등 충분한 협의와 검토를 거쳤다면 사업이 원활히 추진될 수 있었음에도 토지 취득 전에 충분히 인지하였던 민원해결을 위하여 감면유예 기간내 공사에 착공하지 못한 것은 예기치 못한 외부적인 사유에 해당된다 볼 수 없고,
– 사업계획 승인을 위한 일련의 과정(통합심의위원회 심의, 교통환경 평가서 등)에서 인‧허가 절차에 필요한 이행계획서 제출이나 미흡한 부분에 대한 보완 등을 해결하기 위해서는 상당한 시일이 소요된다는 사실을 충분히 예측할 수 있으며, 보완요구 등 시정명령이 법령을 위반한 과도한 행정처분으로도 볼 수 없으므로, 행정 절차상 지연 사유가 행정관청의 귀책사유이거나 예측하지 못한 특별한 사정에 해당된다고도 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 못한 “정당한 사유”가 있다고 볼 수 없다 판단됨

<질의요지>
○ 공공지원민간임대주택 개발사업시행자 지정과 사업계획 승인을 위해 노력하였으나, 관공서의 인‧허가 지연 등으로 유예기간 내 공동주택을 착공하지 못한 경우 “정당한 사유”에 해당하는지 여부

<회신내용>
가. 舊「지방세특례제한법」(법률 제14115호, 2016.3.29.일부 개정) 제31조제1항에서는 ‘「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.’고,

舊「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호, 2015.8.28. 전부개정)에서는 “공공지원민간임대주택공급촉진지구”로 지정된 경우 지정권자는 공공지원민간임대주택 건설의 원할한 시행을 위하여 건축물의 용도, 종류 및 규모제한 등을 완화하여 설치를 허용하도록 규정하고 있으며, 지정권자가 촉진지구로 지정하는 경우 관계 중앙행정기관 및 관할 지방자치단체의 장과 전략환경영향평가, 사전재해영향성 검토 등에 관한 협의와 주민, 관계 전문가의 의견 청취 및 수렴을 규정하고 있습니다.

나. 「지방세특례제한법」제31조제1항 단서에서 규정하는 “정당한 사유”라 함은 부동산의 취득 이후에 발생한 법령상, 사실상의 장애사유로 당해 부동산을 사용할 수 없게 된 사유 등을 말하는 것이고, 취득 후에 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이며, 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는한, 그 외부적 사유는 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없으며(대법원 2002.4.26. 선고 2000두10038 판결, 같은 뜻임),

취득목적에 비추어 고유업무에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유업무에 사용할 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애사유와 장애정도, 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(대법원 2009.1.25선고, 2006두14296)입니다.

다. 사업시행자는 이 건 개발사업에 착수하기 전 사업분석계획을 통해 사업계획승인 과정에서 종교단체와 종중의 민원제기 등 장애사유를 충분히 인지하였거나 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알수 있었던 상황에서 토지를 취득하였고, 토지소유자와 가격협상 등 충분한 협의와 검토를 거쳤다면 사업이 원활히 추진될 수 있었음에도 토지 취득 전에 충분히 인지하였던 민원해결을 위하여 감면유예 기간내 공사에 착공하지 못한 것은 예기치 못한 외부적인 사유에 해당된다 볼 수 없고,

사업계획 승인을 위한 일련의 과정(통합심의위원회 심의, 교통환경 평가서 등)에서 인‧허가 절차에 필요한 이행계획서 제출이나 미흡한 부분에 대한 보완 등을 해결하기 위해서는 상당한 시일이 소요된다는 사실을 충분히 예측할 수 있으며, 보완요구 등 시정명령이 법령을 위반한 과도한 행정처분으로도 볼 수 없으므로, 행정 절차상 지연 사유가 행정관청의 귀책사유이거나 예측하지 못한 특별한 사정에 해당된다고도 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 못한 “정당한 사유”가 있다고 볼 수 없다 판단됩니다.

라. 다만, 이는 질의 당시 서면 및 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다. 끝.