조심2020지0710(20211224) 취득세 취소
[결정요지] 0000공사는 쟁점공동주택을 신축하여 단독으로 사용승인을 받아 원시취득하였다고 보는 것이 타당하고, 청구법인이 이 건 사업협약에 따라 공동사업시행자가 되었다는 사실만으로 0000공사가 사용승인을 받아 소유권보존 등기한 쟁점공동주택 전체를 원시취득한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.관련법령 : 「지방세특례제한법」제85조의2 제1항
참조결정 : 조심2019지2370
가. 청구법인과 OOO는 2014.10.8. OOO내 공동주택용 토지 OOO㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 민간참여 보금자리 공동주택을 건설하는 사업(이하 “쟁점건설사업”이라 한다)의 공동시행에 대한 협약(이하 “이 건 사업협약”이라 한다)을 체결하였다.
나. OOO는 이 건 사업협약에 따라 2017.12.22. 이 건 토지상에 공동주택 1,186세대 공동주택용 건축물 등(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)을 신축하여 취득한 후,
처분청에 「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제85조의2 제1항에 따라 「지방공기업법」에 의한 지방공사가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로 신고하여 취득세 등을 감면(50%)받았다.
다. 처분청은 청구법인이 OOO와 체결한 이 건 사업협약에 따라 이 건 공동주택의 건설에 따른 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 사실상 귀속되는 공동사업자로서 이 건 공동주택 중 청구법인 소유지분(이하 “쟁점공동주택”이라 한다) 만큼을 원시취득하였음에도 그 취득세 등을 신고ㆍ납부하지 아니한 것으로 보아,
2019.12.12. 쟁점공동주택의 신축비용인 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」 제11조 제1항 제1호 나목의 세율(2.8%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 청구법인에게 부과·고지하였다.
라. 청구법인은 이에 불복하여 2020.3.5. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인을 쟁점건설사업의 공동사업시행자로 판단되기 위해서는 형식적으로 민법상 조합계약에 기반하고, 실질적으로 사업 이해관계의 공동귀속(최종손익의 공동귀속, 손익분배비율의 약정), 구성원들의 공동출자, 공동사업자 등록, 공동 경영의사결정 등의 공동의 경영, 공동재산에 대한 구성원들의 합유 등의 요건을 충족하여야 하는바,
청구법인은 기성고율에 따라 OOO로부터 중간정산금을 받았는데, 이는 분양수입에 우선하여 청구할 수 있는 도급공사용역의 대가이고, 지급 총액이 사전에 약정된 민간투자자 기성투입금액으로 고정되어 있으므로 공동손익의 분배로 볼 수 없다. 또한, 사업 종료 후 잔존 수입에 대하여 협약에 따라 정산 받은 수익금은 정산비율이 최초 투자 금액 비율과 동일하지 않고 각 주체의 투자금액 중 미정산된 금액과 미정산 기간에 비례하여 OOO에게 압도적으로 유리한 비율로 산정되었으며, 실제로도 이 건 공동주택OOO에 대하여는 OOO가 92.95%, 청구법인은 7.05%를 받아 공동손익의 분배로 볼 수 없다.
청구법인이 정산받은 수익금은 도급공사용역의 대가로서 시공사 인센티브를 지급받은 것이고, 이에 대하여 청구법인은 용역 공급에 따른 세금계산서를 발행하였고 OOO는 사업 성패를 좌우하는 가장 중요한 업무인 분양 업무와 관련하여 단독으로 분양가격 산정, 분양대금 수납 및 관리, 분양손익 정산을 행하였고, OOO 단독으로 아파트 공급계약을 포함한 계약을 체결하고 이 건 사업과 관련된 재산에 관하여 OOO단독명의로 등기를 경료하였다.
기업회계기준상 공동사업자는 공동사업 자산 및 부채, 수익과 비용 중 자신의 몫을 각각 재무제표에 인식하여야 하는데, OOO만이 이 건 사업과 관련된 자산, 부채, 손익을 인식하였고, 청구법인은 공사수익만을 인식하는 등 당사자들의 기업회계상 인식 및 회계처리 존중 측면에서 이 건 사업을 공동사업으로 볼 수 없으며, 청구법인은 발주자인 OOO로부터 이 건 사업을 도급받은 원도급자이고, 전문건설업자와의 하도급계약을 체결한 후 발주자인 OOO에 통보하였는바, 이 건 사업은 공동사업이 아니라 도급사업에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.
동일쟁점에 대하여 조세심판원은 주택건설사업에 있어 민간기업은 공사시공, 하자보수를 위주로 담당하여 사실상 시공사에 불과하고, 사실상 고정된 회수비(건축비용 등)만을 수령하도록 약정하였으며, 사업의 실질적인 위험부담이 공사에게 있는 경우라면 당해 주택을 공동취득 하였다는 전제 하에 행해진 취득세 부과 처분은 위법하다고 결정(조심2019지2370, 2020.1.31.)을 하였다.
따라서, 청구법인은 쟁점건설사업에 관하여 권리의무를 실질적, 경제적으로 공유하지 아니하여 지분별로 납세의무를 부담하는 세무상 공동사업자에 해당하지 아니하는바, 청구법인을 쟁점건설사업의 공동사업자로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구법인은 건설공사에 대한 대가로 ‘투자비 선정산’ 방식을 택하고 있어 사업의 결과에 따른 수익금 분배 방식을 택하고 있지 않고, 실질적으로 분양 성패에 따른 본건 사업의 위험을 공동으로 분담하지 않는다고 주장하고 있으나,
이 건 사업협약서 제10조 및 제11조에서 중간정산 및 수익금 배분규정을 정하여 분양수익금의 다과에 따라 수익 또는 손실을 입을 수 있는바, 사업위험을 부담하지 않는다는 주장은 이 건 사업협약서의 사실관계를 왜곡하는 주장이고, 청구법인이 작성한 사업제안서에서도 청구법인은 총 수입금액을 OOO원으로 책정하여 그 중 공동사업자 사업이익을 OOO원으로 계산하였고, 이는 이 건 공동주택의 분양이 100% 성공하였을 때를 기준으로 산정한 사업이익금으로 미분양 시 공동사업자 각자가 손해를 입을 수도 있다.
청구법인은 이 건 사업은 실제 공동사업의 경영방식으로 운영되지 않았으므로, 청구법인이 이 건 사업을 공동으로 경영하였다고 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 이 건 사업협약서 제5조 제7항에서 각자의 업무영역 외의 업무 또는 책임 한계가 불분명한 업무가 발생할 경우, 공동사업시행자 간 협의를 통하여 결정하기로 하였으며, 사업비도 공동사업자가 정한 방법에 따라 배분하기로 한 점을 볼 때 OOO와 청구법인은 실제 공동사업을 경영하였다고 볼 수 있다.
설령, 청구법인이 공동사업자 등록, 합유등기, 제3자와의 법률행위 주체, 수익금의 공동관리 및 공동정산, 등기의 공동소유의 요건을 갖추지 않았다 하더라도, 이 건 사업협약서에 기반한 각자의 업무 분담일 뿐 각자의 업무영역 외의 업무는 공동협의체에서 결정하기로 약정하였으므로 OOO와 청구법인이 공동으로 이 건 사업을 경영하였다고 볼 수 있다.
청구법인은 이 건 협약은 실질적으로 도급약정에 해당하고, 기업회계기준 상으로도 이 건 건설공사를 도급공사로 인식 및 회계처리 하였다고 주장하나, 이 건 사업협약서가 도급계약서라면 OOO는 사업의 성공 여부와 관계없이 이 건 공동주택의 신축비용을 청구법인에게 지급하여야 할 의무가 있어야 할 것이나, 이 건 사업협약서에는 OOO에 그럴 의무를 지우지 않고 있고, 청구법인이 도급공사로 인식하는 회계처리를 하였다고 하더라도 이를 근거로 이 건 사업협약의 법률관계를 정의하려는 시도는 허용되기 힘들 뿐 아니라,
당초「공공주택건설 등에 관한 특별법」에 따라 공동사업자로 인가받았음에도 불구하고 OOO를 단독 사업주체로, 청구법인은 도급공사로 회계처리 하였다고 하여 청구법인이 이 건 사업의 공동사업자가 아니라고 볼 수는 없으므로 처분청이 청구법인을 공동사업자로 보아 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구법인이 쟁점건설사업의 공동사업시행자로서 쟁점공동주택을 원시취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : <별지> 참조 (별지 생략)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) OOO는 2010년 12월경 OOO로부터 이 건 토지상 OOO보금자리주택건설 사업계획을 승인받았다.
(나) 청구법인은 OOO민간참여 보금자리 주택사업의 공동사업시행자로 지정되자, ○○회계법인에게 공사완공 후의 분양매출수익에 대한 수익인식 주체에 대하여 검토요청을 하였으며, ○○회계법인은 2013.10.22. 다음과 같이 회신하였다.
(다) 민간참여 보금자리 주택건설공사와 관련하여 2014.6.13. 국민신문고의 민원신청에 대하여 국토교통부는 2014.6.16. “○○공사와 민간참여자가 공동 발주자이고 민간참여자가 공사를 시공할 경우 민간참여자가 전문공종별로 전문건설업자에게 공사를 위탁하는 경우 이는 도급으로 보는 것이 타당하다고 회신한 것으로 나타난다.
(라) OOO와 청구법인은 2014.10.8. 이건 토지에 대한 이 건 사업협약을 다음과 같이 체결하였다.
(마) 위 협약 제9조 제3항 및 제11조 제2항에 의한 청구법인 등의 수익금 배분액은 다음과 같다.
<이 건 공동주택 수익금 배분액>
(바) 경기도 고시(제2014-348, 제2016-177)에 의하면, 이 건 공동주택의 사업주체가 OOO단독명의에서 “OOO<민간참여공동시행자 청구법인>”으로 변경된 것으로 나타난다.
(사) 이 건 공동주택 건축물대장 총괄표제부 및 등기사항전부증명서에 따르면, OOO는 2017.12.22. 이 건 공동주택을 OOO단독 명의로 사용승인을 받았고, 2018.1.9. 그 소유권보전 등기한 것으로 나타난다.
(아) 입주자모집공고에 의하면, OOO는 시행사, 청구법인은 시공사의 지위에서 2015.4.15. 이 건 공동주택에 대한 입주자 모집공고를 하였으며, 분양계약서(표준)에 의하면, OOO를 매도인으로, 청구법인을 시공사로 하고, 분양대금 납입처를 OOO명의의 OOO은행으로 기재한 것으로 나타난다.
(자) 국토교통부는 2017.9.13. 주택건설사업계획 승인신청시 민간참여 공동사업주체인 민간사업자를 기재하여 실적을 인정받지 못한 사례가 없도록 협조요청(국토교통부 주택건설공급과-8683)한 것으로 나타난다.
(차) 처분청은 2016.6.24.부터 2014.7.26.까지 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 이 건 사업협약에 따라 이 건 공동주택의 소득·수익·재산·행위 또는 거래가 사실상 귀속되는 공동사업자에 해당하는 것으로 보아,
2019.11.19. 청구법인에게 쟁점공동주택의 소유지분(OOO41%, 청구법인 59%, 이 건 사업협약 제19조 제1항 및 제 11조 제2항에 따른 투자금액 비율)에 해당하는 신축비용인 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분 결정을 세무조사 통보하였고, 이후 청구법인이 조기결정을 신청하여 2019.12.12. 위 취득세 등을 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.
(카) 청구법인은 이에 불복하여, 2020.3.5. 심판청구를 제기하였고, 이후 처분청은 2020.3.11. 청구법인에게 부과ㆍ고지한 위 취득세 등의 과세표준 중 OOO원을 조정(청구법인 공사비 투지비율 오류 정정)하여 산출한 취득세 등 OOO원의 환급을 결정을 하였다
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점건설사업의 공동사업시행자의 지위에서 쟁점공동주택을 원시취득하였다는 의견이나,
청구법인과 OOO간에 체결된 사업협약서에 의하면 사업부지의 확보, 건축물 등의 인허가, 분양계약의 체결, 소유권보존 등기, 세금의 납부 등의 업무는 OOO가 하도록 약정되어 있었고, OOO는 단독으로 쟁점토지를 취득한 후 그 지상에 쟁점공동주택을 신축하여 단독 명의로 사용승인을 받아 소유권보존등기를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 쟁점공동주택은 OOO가 원시취득한 것으로 보는 것이 타당한 점,
청구법인과 OOO는「부가가치세법」상 공동사업자로 등록하거나 공동사업체 명의로 세금계산서를 수수하지도 아니하였으므로 청구법인과 OOO가「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」제35조에 따른 공동사업시행자라 하더라도 세법상 공동사업자인 것으로 보기 어려운 점,
청구법인과 OOO는 이 건 사업협약에 따라 쟁점건설사업의 시공사와 시행자의 지위에 있었고, 이후 OOO가 분양가격의 산정 등 분양업무 일체를 수행하면서 단독명의로 분양계약을 체결하고 분양대금을 관리한 것으로 나타나고 있으므로 OOO가 실질적인 단독시행사의 지위를 행사한 것으로 보이는 점,
청구법인은 쟁점건설사업 관련한 비용 및 이익을 분양원가 및 재고자산 등이 아닌 공사원가 및 공사수익으로 인식하였고, 회수비 및 분양대금 증가분 배분액에 대하여는 이를 도급용역의 대가로 보아 OOO에 세금계산서를 교부하였으며, 쟁점건설사업에 대한 청구법인과 OOO의 회계처리에 대하여 외부감사인이 적정의견으로 표시한 점 등에 비추어,
OOO는 쟁점공동주택을 신축하여 단독으로 사용승인을 받아 원시취득하였다고 보는 것이 타당하고, 청구법인이 이 건 사업협약에 따라 공동사업시행자가 되었다는 사실만으로 OOO가 사용승인을 받아 소유권 보존등기한 쟁점공동주택을 원시취득한 것으로 보아 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분에는 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제6항과「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.