지방세특례제도과-2548호(20211104) 취득세
[관계법령] 지방세특례제한법 제31조 [답변요지] 주택조합이 「민간임대주택법」에 따른 임대주택을 제3자 분양을 위한 입찰공고 등 분양 절차를 거친 후, 미분양된 주택 일부 또는 전부를 주택임대사업자가 일괄하여 취득하는 경우, 「지방세특례제한법」에서 규정한 최초 분양에 해당하므로 취득세 감면 대상에 해당된다 판단됨 [본문] <질의요지>○ 주택조합이 건축한 임대주택을 분양하기 위하여 공개입찰 한 후, 분양되지 않은 미분양 주택에 대해 매입임대사업자가 포괄양수도 방식으로 일괄취득하는 경우 「지방세특례제한법」제31조에 따른 임대주택 감면대상에 해당하는지 여부
<회신내용>
가. 「지방세특례제한법」(법률 제17771호로 일부개정되어 2021. 1. 1. 시행된 것) 제31조제2항에서는 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.’라고 규정하고 있습니다.
나. 「지방세특례제한법」제31조제2항의 감면취지는 매입임대사업자에 대한 세제지원을 통해 임대주택의 공급을 촉진하여 국민 주거생활의 안정을 목적으로 하고 있으나, 일반 납세자와의 조세형평 등을 고려하여 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 주택을 임대용으로 사용하는 경우 감면혜택을 부여하고 있고,
지방세 관계 법령에서는 “분양”의 개념에 관하여 용어의 정의나 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않으나, 「건축물 분양에 관한 법률」제2조제2호에서는 분양이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고, 같은 법 제6조제5항에서 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다고 규정하고 있는바,
건축물 분양에 관한 법률」은 분양과정의 투명성과 거래의 안전성 확보를 위하여, 2인 이상의 불특정 다수가 분양에 참여하여 누구나 건물 취득에 대한 공평한 기회를 가질 수 있도록 하기 위한 취지라 할 것이며, 건축주가 건물을 신축한 후 분양을 위한 입찰공고 등의 절차를 이행하였다면 건물의 일부 또는 전체가 미분양 된 경우에는 이를 수의계약으로 일괄하여 매도하였다 하더라도 분양에 해당된다 할 것입니다.
다. 살피건대, 「지방세특례제한법」제31조제2항의 감면취지 비추어 ‘건축주로부터 공동주택 전부를 최초 분양으로 취득하여 주택임대사업을 하는 경우’와‘건축주로부터 공동주택 일부를 최초 분양으로 취득하여 주택임대사업을 하는 경우’ 모두 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 주택임대사업을 하는 경우’로 그 실질이 동일하다 할 것이며,
건축주가 임대주택 전부를 포괄양수도 방식으로 이전하는 것은 “분양”에 해당하지 않는다는 행정안전부 유권해석(지방세특례제도과-1161, 2021.5.21.)은 건축주가 주택을 완공하기 전 분양공고 등 분양 절차 없이 특정 매수자와 포괄양수도 방식으로 사전 매매약정을 체결하고 주택을 건축하여 소유권을 이전하는 것은 “분양”에 해당하지 않는다는 해석으로, 임대주택 분양을 위하여 불특정 다수인을 대상으로 공개입찰 등 분양 절차를 시행하였음에도 분양되지 않은 미분양된 주택 전부를 일괄로 소유권을 이전하는 이건 부동산의 취득과는 별개의 사안으로 보아야 할 것입니다.
라. 따라서, 주택조합이 「민간임대주택법」에 따른 임대주택을 제3자 분양을 위한 입찰공고 등 분양 절차를 거친 후, 미분양된 주택 일부 또는 전부를 주택임대사업자가 일괄하여 취득하는 경우, 「지방세특례제한법」에서 규정한 최초 분양에 해당하므로 취득세 감면 대상에 해당된다 판단됩니다.
마. 다만, 이는 질의 당시 서면 및 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다. 끝.