조심2020지1765(20211022) 취득세 경정
[결정요지] ∘쟁점건물을 향후 매각할 예정이었다고는 하더라도 청구법인이 쟁점건물 취득 후 지점을 설치하여 중과예외업종을 영위하다가 취득일부터 2년 미만이 되는 때에 쟁점건물을 매각하였으므로 중과세 대상에 해당함 ∘청구법인이 중과예외업종에 사용한 기간이 2년 이상이라 하더라도 쟁점건물의 취득일부터 2년 미만의 기간 내에 매각하였으므로 중과세 대상에 해당함 ∘청구법인이 쟁점건물을 신축하여 그중 일부를 다른 입점업체에게 임대한 부분은 청구법인이 지점으로 직접 사용하기 위한 것이라고 보기 어려우므로 중과세 대상에서 제외하는 것이 타당함관련법령 : 지방세법 제13조 제2항
참조결정 : 조심2019지2563 / 조심2008지0626 / 조심2011지0051
가. 청구법인은 1970.7.2. 설립되어 OOO에 본점을 두고 백화점 및 대형점 등의 설치․운영에 관한 사업 등을 영위하고 있는 법인사업자이다.
나. 청구법인은 2013.12.2. OOO유한회사(이하 “OOO”라 한다), AAA 주식회사(이하 “AAA”이라 한다), 주식회사 CCC(이하 “CCC”이라 한다)과 “개발, 운영 및 사업협약서”(이하 “사업협약서”라 한다)를 체결하여, CCC이 BBB로부터 매수하기로 한 OOO토지의 일부(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대규모 유통시설 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 CCC에게 매도한 후 CCC으로부터 임차하기로 합의하였다.
다. 청구법인은 2013.12.3. CCC으로부터 쟁점토지와 쟁점건물을 20년 동안 임차하기로 하는 내용의 책임임대차계약 및 매매대금의 한도를 OOO원으로 하여 쟁점건물을 CCC에게 매도하기로 하는 내용의 건물 매매계약을 각각 CCC과 체결하였다.
라. 이후 쟁점건물은 2014.11.28. 임시사용승인된 후 2015.5.8. 청구법인 명의로 소유권보존등기되었다가 2015.6.3. CCC 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 처분청은 2014.11.27. 청구법인의 신청에 따라 쟁점건물에 위치한 OOO점에 대한 대규모점포 개설등록을 승인하였다.
마. 청구법인은 쟁점건물의 취득세 과세표준액 OOO원에 「지방세법」 제11조 제1항 제3호 원시취득 세율(2.8%)을 적용하여 2015.1.26. 취득세 등 합계 OOO원을 신고하였고, 처분청은 청구법인이 쟁점건물을 취득일부터 2년 이내에 매각함으로써 「지방세법」 제13조 제3항 제2호 가목의 적용대상이라고 보아 쟁점건물의 취득에 같은 조 제2항의 중과세율(4.4%)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 공제하여 2020.4.2. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원을 부과․고지하였다.
바. 청구법인은 이에 불복하여 2020.6.25. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 쟁점건물을 지점의 용도로 직접 ‘사용’하기 위하여 취득한 것이 아니라, 부동산집합투자기구와 지주공동사업을 영위하는 과정에서 신탁업자(CCC)에게 ‘매각’하기 위하여 취득한 것이므로, 쟁점건물의 취득은 취득세 중과대상에 해당하지 아니한다.
(가) 청구법인이 쟁점건물을 취득하게 된 과정과 거래구조는 아래와 같다.
1) 청구법인, BBB, DDD주식회사(이하 “DDD”이라 한다)는 2013.2.26. 양해각서를 체결하여, ① BBB는 DDD의 주선으로 설립될 부동산집합투자기구에게 쟁점토지를 매도하는 매매계약을, ② 부동산집합투자기구는 쟁점토지 부분을 청구법인에게 임대하는 임대차계약을, ③ BBB, 부동산집합투자기구, 청구법인은 3자간 사업부지의 개발, 건축, 운영에 관한 개발 및 사용 합의서를 각각 체결하기로 합의하였다.
2) 청구법인, BBB, AAA, CCC은 2013.12.2. 사업협약서를 체결하여, ① BBB는 CCC에게 쟁점토지를 매도하고, ② CCC은 쟁점토지를 청구법인에게 임대하여 그 지상에 쟁점건물을 건축하게 하며, ③ 청구법인은 CCC에게 쟁점건물을 매도하고, ④ CCC은 청구법인에게 다시 쟁점건물을 임대하는 것으로 약정하였다.
3) 한편 청구법인은 2013.12.3. CCC으로부터 쟁점토지와 쟁점건물을 20년 동안 임차하기로 하는 책임임대차계약 및 매매대금의 한도를 OOO원으로 하여 쟁점건물을 CCC에게 매도하기로 하는 내용의 건물 매매계약을 각각 체결하였다.
(나) 청구법인은 쟁점건물을 지점의 용도로 직접 ‘사용’하기 위하여 취득한 것이 아니라, 부동산집합투자기구와 지주공동사업을 영위하는 과정에서 신탁업자(CCC)에게 ‘매각’하기 위하여 취득한 것이므로, 쟁점건물의 취득은 취득세 중과대상에 해당하지 아니한다.
1) 부동산집합투자기구는 집합투자재산의 100분의 50을 초과하여 부동산에 투자하는 집합투자기구를 의미하고, 그 법적 형태로는 투자신탁, 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사 등이 있다.
2) 부동산개발업을 영위하기 위해서는 부동산개발업 등록을 해야 하는데, 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에서는 부동산집합투자기구의 법적 형태 중 “투자회사”에 대해서만 부동산개발업 등록의 근거 규정을 두고, “투자신탁”에 대해서는 규정이 없어 “투자신탁”은 단독으로는 부동산개발업을 영위할 수 없다.
다만 예외적으로 투자신탁이 (i) 개발대상 토지의 소유권을 확보하고, (ii) 등록된 부동산개발업자와 공동사업협약을 체결하면, 공동사업주체로서 등록사업자와 함께 부동산개발업을 영위(지주공동사업)할 수 있도록 하고 있다.
3) 즉 등록사업자인 청구법인은 부동산집합투자기구 중 투자신탁과 지주공동사업을 영위하는 과정에서 “매각”을 전제로 쟁점건물을 취득한 것일 뿐, 지점의 용도로 직접 “사용”하기 위하여 쟁점건물을 취득한 것이 아니다.
4) 「지방세법」제13조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제27조 제3항 전단에 따라 취득세를 중과하려면 취득자가 그 부동산을 ‘지점의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득’하였음이 인정되어야 하나, 이 건의 경우와 같이 지점의 용도로 직접 사용하기 위한 것이 아니라 매각(분양)을 위하여 취득한 부동산은 취득세 중과대상에 해당하지 아니한다(대법원 1982.12.28. 선고 82누321 판결, 조심 2008지626, 2010.3.8. 참조).
5) 한편 부동산의 취득 목적은 ‘취득 시점’을 기준으로 판단해야 하는바(대법원 2001.4.10. 선고 99두1618 판결), 취득 시점에 매각 목적이 분명한 이상 처분청이 제시한 행정적인 절차(사업자등록, 쟁점건물과 관련한 지방소득세 특별징수분 등의 납부)를 이유로 지점의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득한 것으로 볼 수는 없다.
(다) 부동산집합투자기구 중 ‘투자회사’가 부동산개발사업에서 한 부동산 취득에 대해서는 「조세특례제한법」 제120조 제4항 제2호에 따라 취득세의 중과세율의 적용이 배제되는데, 이 건처럼 부동산집합투자기구 중 ‘투자신탁’이 불가피하게 지주공동사업의 형태로 부동산개발사업을 영위하는 과정에서 청구법인이 취득한 쟁점건물에 취득세 중과세율을 적용하게 되면, 부동산개발사업의 형태에 따라 세부담이 달라져 불합리하다.
(2) (쟁점②) 청구법인은 형식적으로는 취득일부터 2년 이내에 쟁점건물을 매각하였지만, 실질적으로는 2년 이상 쟁점건물을 유통산업에 직접 사용하고 있으므로, 이는 ‘2년 이상 유통사업에 직접 사용하지 아니하고 매각’하는 경우에 해당하지 않고, 따라서 「지방세법」제13조 제3항 제2호 가목을 적용하여 취득세를 중과세할 수 없다.
또한 청구법인이 쟁점건물을 원시취득하여 매각하지 않고 계속 사용하거나, CCC이 청구법인으로부터 쟁점건물을 취득하는 경우(「조세특례제한법」 제120조 제4항 제2호)에는 취득세 중과대상이 되지 아니한다.
이와 같이 쟁점건물의 매각과 무관하게 그 취득자에 대하여는 취득세 중과배제되는 점을 고려하면, 청구법인이 CCC에게 쟁점건물을 매각하였다는 이유로 취득세를 중과하는 것은 부당하다.
(3) (쟁점③) 쟁점건물 중 청구법인이 직영하지 아니하는 임대사업장(OOO㎡ OOO㎡)은 (i) 청구법인이 인적․물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업을 행하는 지점의 용도로 직접 사용하는 부동산이 아니고, (ii) 임대를 목적으로 취득한 부동산이므로 취득세 중과대상에서 제외되어야 한다.
(가) 판례(서울고등법원 2014.11.11. 선고 2014누4094 판결), 조세심판 결정(조심 2019지2563, 2020.3.24., 조심 2011지51, 2011.3.11.), 유권해석(서울세제-11761, 2017.8.10.)에서 임대사업장은 취득세 중과대상에서 제외된다고 판단하였다.
(나) 「지방세법 시행령」제27조 제3항은 ‘지점의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득’을 취득세 중과대상으로 정하였고, 지점의 용도로 직접 사용하는 것은 부동산의 취득자가 사용․수익하는 것을 전제로 하는데, 임대사업장은 취득자가 아닌 임차인이 사용․수익하는 부분이므로 취득세 중과대상에서 제외된다고 해석된다.
(다) 「지방세법」제13조 제4항에서 “제3항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 임대가 불가피하다고 인정되는 업종에 대하여는 직접 사용하는 것으로 본다.”고 구정하고 있는데, 이를 반대해석하면 제3항을 적용할 때가 아니라면 임대사업장은 직접 사용하는 부분이 아니라는 의미이다.
(라) 처분청이 제시한 행정안전부 유권해석(부동산세제과-427, 2020.2.26.)에서는 대법원 2014.4.10. 선고 2012두20984 판결을 들어 임대사업장도 취득세 중과대상이라고 해석하였으나, 해당 판결은 본점 사무실과 함께 사업활동장소(노인복지시설)도 중과대상이라고 판단하였을 뿐, 임대사업장이 중과대상이라고 판단한 사실은 없다.
오히려 위 판결의 파기환송심인 서울고등법원 2014.11.11. 선고 2014누4094 판결은 임대사업장은 취득세 중과대상에서 제외된다고 명확하게 판단하였다.
한편 위 유권해석에서는 임대사업장을 중과대상으로 해석하는 근거로 「지방세법」제13조 제4항을 들고 있으나, 그 규정은 특정 업종을 영위하는 납세자가 취득한 부동산을 임대하더라도 취득세가 중과(추징)되지 않도록 납세자를 보호하는 취지의 규정인데, 이를 잘못 이해한 것이다.
나. 처분청 의견
(1) (쟁점①) 청구법인은 2014.10.20. 쟁점건물에 2014.12.4.를 개업일로 하여 사업자등록을 하였고, 2014년 12월분부터 지방소득세 특별징수분을 신고납부하여 왔으며, 주민세(재산분)을 납부하여 온 것으로 볼 때 쟁점건물은 인적·물적 설비가 갖추어진 지점 용도로 직접 사용하기 위해 취득한 부동산으로 보는 것이 타당하다.
(2) (쟁점②) 「지방세법」 제13조 제3항 제2호 가목의 문언해석상 중과배제는 청구법인이 2년 이상 소유권을 유지하면서 직접 사용하는 경우로 한정하여야 할 것이다.
따라서 청구법인이 쟁점건물을 양도한 이후에 임차하여 유통업에 사용한 기간은 직접 사용기간에 포함되지 아니한다.
(3) (쟁점③) 「유통산업발전법」상 대규모점포 개설등록신청 자료에 임대현황에 관한 부분도 포함되어 있고, 당초 중과세율의 적용이 배제된 부분에 대해 중과세를 적용하는 것이 타당하므로 임대부분도 중과세 대상으로 봄이 타당하다.
(가) 당초 취득세 중과대상은 법인의 사무소 또는 사업장이 그 설립·설치 이전에 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득한 부동산이므로 해당 임대 매장이 지점의 용도로 직접 사용되는지에 따라 판단하여야 할 것이다.
(나) 한편 법인이 본점의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에는 본점의 사무실 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산뿐만 아니라 법인이 인적 물적 설비를 갖추어 본점의 사업활동 장소로 사용하기 위하여 취득하는 부동산도 포함된다(대법원 2014.4.10. 선고 2012두20984 판결 참조).
(다) 「유통산업발전법 시행규칙」 제5조 및 【별지 제1호 서식】에 따르면, 대규모 점포를 개설할 때 분양·직영 및 임대계획에 관한 사항을 포함하여 시설의 명세 및 점포의 배치도 등의 사업계획서를 제출하도록 함으로써 임대 매장도 사업장 개설등록에 포함하고 있는 점,
「지방세법」에서도 유통산업은 ‘임대가 불가피하다고 인정되는 업종’으로 정하여 대도시 설립 법인 등이 유통산업을 영위하면서 제3자에게 매장을 임대하더라도 직접 사용부분으로 보고 중과세 적용을 배제하고 있는 점 등을 볼 때 지점의 용도로 직접 사용하는 부동산의 범위는 유통산업에 사용되는 대규모 점포 내 임대 매장도 포함된다고 보는 것이 타당하다.
(라) 또한 법령에서 정한 사유로 인해 사후적으로 취득세 중과세율을 적용하는 경우에는 당초 중과세율 적용이 배제된 부분에 대해 중과세를 적용하는 것이 타당하므로 「유통산업발전법」에 따라 대규모점포를 운영하면서 제3자에게 임대한 매장도 중과세의 적용 범위에 포함된다고 볼 수 있다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 청구법인의 쟁점건물 취득이 「지방세법」 제13조 제2항에 따른 취득세 중과대상인지 여부
② 실질적으로 쟁점건물을 2년 이상 유통산업에 직접 사용하였으므로 중과대상이 아니라는 청구주장의 당부
③ 쟁점건물 중 임대사업장 부분의 취득이 지점의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득에 해당하는지 여부
나. 관련 법령 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다.
(가) 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점건물은 2015.5.8. 청구법인을 소유자로 하여 소유권보존등기된 후 2015.6.3. CCC 앞으로 소유권이전등기된 것으로 나타난다.
(나) 쟁점건물의 건축물대장에 따르면, 건축주는 청구법인으로, 건축허가일은 2013.8.1.로, 착공일은 2013.8.7.로, 사용승인일은 2015.4.30.로 나타난다.
(다) 처분청이 청구법인 등에게 보낸 공문에 따르면, 처분청은 2014.11.27. 청구법인의 대규모점포 개설등록(2014.11.26. 등록한 영업장면적 OOO㎡, 매장면적 OOO㎡의 쇼핑센터)신청을 처리하고, 2014.12.3. 쟁점건물 6․7층의 영화상영관 등록신청을 수리한 것으로 나타난다.
(라) 사업자등록자료에 따르면, 청구법인은 2014.10.20. 개업일을 2014.12.4.로 하여 쟁점건물에 OOO점의 사업자등록을 개설한 것으로 나타난다.
(마) 처분청 제시자료에 따르면, 청구법인은 쟁점건물에 대하여 2014년 12월분부터 지방소득세 특별징수분을, 2015년부터 2019년까지 5년 동안 주민세(재산분)를 각각 신고․납부한 것으로 나타난다.
(바) 청구법인이 2013.12.2. BBB, AAA, CCC과 체결한 사업협약서의 내용은 아래와 같다.
(사) 청구법인(매도인)이 2013.12.3. CCC(매수인, 펀드의 신탁업자), AAA과 체결한 부동산매매계약서에 따르면, 계약당사자들은 쟁점건물의 매매대금은 잠정적으로 OOO원의 한도 내에서 매수인에게 지급청구하는 금액으로 하되, 건축원가 및 실사결과를 반영하여 확정매매대금을 정하기로 한 것으로 나타난다.
(아) 청구법인(임차인)이 2013.12.3. CCC(임대인), AAA(집합투자업자)와 체결한 책임임대차계약서에 따르면, 청구법인은 쟁점토지와 쟁점건물을 각 매매계약에 따른 거래종결일부터 20년간 임차하기로 약정한 것으로 나타난다.
(자) 이 건과 관련한 처분청의 질의에 대한 행정안전부의 회신(부동산세제과-427, 2020.2.26.)은 아래와 같다.
(차) 임대차계약서 요약 자료에 따르면, 청구법인은 전체 연면적이 OOO㎡인 쟁점건물 중 총 294개 업체에게 합계 OOO㎡의 면적을 임대한 것으로 나타나고 예시적인 임대내용은 아래 <표>와 같다.
<표> 쟁점건물 임대 예시(청구법인 제시)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.
(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.
1) 「지방세법」 제13조 제2항 본문 및 각 호에서 대도시에서 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우에 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 중과세하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제27조에서 지점·분사무소 설치에 따른 부동산 취득은 해당 법인 또는 행정자치부령으로 정하는 사무소 또는 사업장이 그 설치 이전에 법인의 지점 또는 분사무소 등의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득으로 한다고 규정하고 있다.
또한 「지방세법 시행규칙」 제6조에서 사무소 또는 사업장이란 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말한다고 규정하고 있다.
한편 「지방세법」 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제6호에서 「유통산업발전법」에 따른 유통산업에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우에는 같은 항 본문에 따른 중과세대상에서 제외하되, 같은 조 제3항 제2호 가목에서는 위 예외에도 불구하고 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우에는 중과세하도록 규정하고 있다.
2) 청구법인은 쟁점건물을 지점의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득한 것이 아니라 신탁업자(CCC)에게 매각하기 위하여 취득한 것이므로, 쟁점건물의 취득은 취득세 중과대상에 해당하지 아니한다고 주장한다.
3) 살피건대, 청구법인은 쟁점건물의 건축주로서 2014.11.28. 쟁점건물의 임시사용승인을 받았고, 같은 시기인 2014.11.27. 대규모점포 개설등록을 한 후 2014.12.4. 아울렛매장의 사업자등록을 신청하여 쟁점건물의 취득과 함께 쟁점건물을 영업에 사용한 점,
청구법인이 쟁점건물에서 운영하는 대규모점포는 그 시설의 유지․관리를 위한 인적 설비와 판매시설 및 관리시설 등의 물적 설비를 갖추고 있어 「지방세법 시행규칙」 제6조에서 규정한 사무소 또는 사업장의 요건을 충족하는 지점에 해당한다고 보이는 점,
비록 청구법인이 쟁점건물을 취득하기 전에 체결한 사업약정서에 따라 쟁점건물을 향후 매각할 예정이었다고 하더라도 청구법인이 쟁점건물에 지점을 설치하여 운영할 목적이 없었다고 인정하기는 어려운 점,
쟁점건물에서 중과세 예외업종을 영위하던 청구법인은 쟁점건물의 취득일부터 2년 미만이 되는 때에 쟁점건물을 매각함으로써 「지방세법」 제13조 제3항 제2호 가목에 따라 중과세의 적용대상에서 제외되는 요건을 충족하지 못하게 된 점 등에 비추어 볼 때,
청구법인이 대도시에서 취득하여 자신의 지점으로 직접 사용하다가 취득일부터 2년 미만의 기간 내에 매각한 쟁점건물은 「지방세법」 제13조 제2항 본문에 따른 취득세 중과세 대상에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.
1) 청구법인은 2년 이상 쟁점건물을 자신의 사업에 실질적으로 사용하였으므로 중과세 배제대상에 해당한다고 주장한다.
2) 중과세의 적용이 배제된 경우에 대한 사후관리 요건으로 「지방세법」제13조 제3항에서 “부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우”를 규정하고 있는데, 동 규정상 2년 이상이라는 기간의 제한은 소유기간과 해당 업종에의 사용기간 모두에 적용되는 것이라고 해석하는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구법인이 취득일부터 2년 미만의 기간 내에 매각한 쟁점건물의 취득은 청구법인이 해당 업종에 직접 사용한 기간이 2년 이상이라는 점과 관계 없이 중과세의 적용대상에 해당한다고 판단된다.
(다) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 본다.
1) 처분청은 쟁점건물 중 청구법인이 다른 사업자에게 임대한 부분도 중과세 적용대상에 해당한다는 의견이다.
2) 살피건대, 「지방세법 시행령」제27조에서 「지방세법」제13조 제2항 제1호에 따른 대도시에서의 지점 등의 설치에 따른 부동산 취득은 행정자치부령으로 정하는 사무소 또는 사업장이 그 설치 이전에 법인의 지점 등의 용도로 직접 사용하기 위한 것으로 한다라고, 「지방세법 시행규칙」제6조에서 사무소 또는 사업장이란 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말한다라고 각각 규정하고 있는바, 중과세대상인 지점에 해당하기 위하여는 지점 등의 용도로 직접 사용하기 위한 것으로서 인적․물적 설비가 갖추어져 있어야 한다 할 것이다.
청구법인이 쟁점건물을 신축하여 그중 일부를 다른 입점업체에게 임대한 부분은 임차한 입점업체가 배타적으로 영업활동을 영위하는 장소라고 할 것인바, 청구법인의 직원이 상주하지도 아니하였으므로, 청구법인이 지점으로 직접 사용하기 위한 것이라고 보기 어렵다 할 것이다.
3) 따라서 쟁점건물의 전체 면적에서 청구법인이 제3의 업체에게 임대한 부분은 중과세대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.