부동산세제과-2192호(20210813) 취득세
[관계법령] 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목 [답변요지] 해당 집합건축물의 신축 후 대지권 설정을 위해 교환계약을 체결하여 지분정리에 이른 경위, 다주택자 중과제도의 취지 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 교환계약에 의한 취득으로 볼 수 없어, 「지방세법」제11조 제1항 제8호 및 제13조의2에 따른 주택 유상거래 세율적용 대상이 아니라 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목에 해당하는 세율(4%)을 적용하는 것이 타당함 [본문] <질의요지>○ 집합건축물 부속토지 소유자가 대지권 등기를 위해 교환계약을 체결하여 필지를 정리한 경우, 「지방세법」제13조의2에 따른 주택 취득세 중과대상에 해당하는지 여부
<사실관계>
○ 2016.9. 토지 일괄 소유권 이전(위탁자 4인 → 수탁자 신탁회사)
※ 7필지의 토지가 각각 면적이 다르고 필지마다 소유자 수 및 지분도 다름
○ 2018.8. 해당 토지에 집합건축물(공동 주택, 오피스텔)을 신축 후 소유권 보존 등기(신탁회사)
○ 2018.9. 해당 토지 및 집합건축물 소유권 이전(신탁회사 → 위탁자 4인)
○ 2021.4. 대지권 설정을 위해 토지 교환 계약 체결
<회신내용>
가. 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목에서 무상, 원시취득 등의 취득이 아닌 유상취득에 대해 그 밖의 원인으로 인한 취득으로 보아 농지 외의 부동산에 대해서는 1천분의 40의 세율을 규정하고, 같은 항 제8호에서는 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 취득당시가액에 따라 표준세율을 적용하도록 하고,
– 같은 법 제13조의2 제1항은 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하고자 다주택자가 주택을 추가로 취득하는 경우에 주택에 대한 취득세를 중과세하기 위한 목적으로 도입된 규정으로, 주택을 유상거래를 원인으로 다주택자의 주택 취득에 대해서는 중과세율을 적용하며, 이 경우 ‘주택’이란 같은 법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말하고, 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 규정하고 있습니다.
나. 교환계약으로 취득 당시 해당 집합건축물은 4명이 소유한 토지(7개의 필지, 일부 공동소유) 상에 신축된 건축물로서, 건축물은 집합건축물로서의 구분등기가 이루어진 반면, 토지는 여전히 기존과 동일한 지번 및 소유자 명의로 남아있는 상태이고,
-「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 함)상 “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하는데, 이는 「부동산등기법」제40조 제3항에 따라 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 하는바,
– 그에 따라 이미 해당 집합건축물 부속토지의 소유자임에도 대지권 등기를 위해 집합건축물의 공유지분 비율과 토지의 공유지분 비율을 일치시키기 방안으로 필지별 토지의 일부 지분을 상호 이전시키는 계약을 진행한 것입니다.
다. 「집합건축물법」 제20조에 따르면 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수도 없는 바,
– 해당 사안의 경우 이전계약 당시 건축물은 집합건축물로서 구분등기되어 있으나 대지권이 설정되기 전의 단계로서, 각 호별 구분소유 건축물에 해당하는 독립된 부속토지를 특정할 수 없는 상태이며,
– 토지 소유자 모두는 해당 집합건축물 부속토지에 대한 소유자로서의 지위에서 계약이 이루어졌고, 취득 전후로 신축된 일단의 집합건축물 전체로 보면 그 부속토지에 대한 각 소유자별 소유 지분에는 변동이 없습니다.
라. 이와 같이 해당 집합건축물의 신축 후 대지권 설정을 위해 교환계약을 체결하여 지분정리에 이른 경위, 다주택자 중과제도의 취지 등을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 교환계약에 의한 취득으로 볼 수 없어, 「지방세법」제11조 제1항 제8호 및 제13조의2에 따른 주택 유상거래 세율적용 대상이 아니라 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목에 해당하는 세율(4%)을 적용하는 것이 타당하다 할 것입니다.
– 다만, 이는 질의 당시 대지권 토지 정리에 따른 사실관계 등을 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.