부동산세제과-2194호(20210813) 취득세]
관계법령 : 지방세법 제7조 제2항
[답변요지] A법인에 대해 대물변제로 인한 쟁점토지의 취득시기가 도래하였다고 볼 수 없으며, 나아가 B법인이 A법인으로부터 체결한 매매계약(선수공급계약)을 근거로 연부취득에 대한 납세의무가 발생했다고 보기는 어려움<질의요지>
○ 항만재개발 사업시행자(A법인)가 개발사업의 공사 대가로 해양수산부로부터 사업부지 내 토지를 취득하기로 한 상태에서
– 개발사업의 준공 전에 사업시행자가 취득예정 토지 중 일부를 제3자(B법인)에게 매매(연부)한 경우 사업시행자 및 연부취득자의 취득세 납세의무 성립 여부
<사실관계>
○ 2020.9.7. A법인은 대물변제로 취득예정 토지 중 일부 토지(쟁점토지)*에 대해 B법인과 매매계약(연부취득) 체결
*재개발 사업 준공 전 주무관청으로부터 토지 사용신고 수리(2020.9.21.)
<회신내용>
가. 「지방세법」제7조 제2항에서는 부동산등의 취득은 「민법」,「자동차관리법」,「건설기계관리법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다라고 규정하고,
– 같은 법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 법 제10조 제5항 제3호의 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득의 시기로 규정하고 있습니다.
나. 대법원은 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 부동산의 경우 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 소유권이전등기를 경료한 때에 납세의무가 성립(대법원 98두17067, 1999.11.12.)한다고 판단하였고,
– 한편, 지방세법 제7조 제2항에서 부동산등의 취득은「민법」 등 관계 법령에 따른 등기‧등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 있는 바,
– 관련 규정과 사실관계를 고려할 때, 대물변제에 따른 취득으로 보기 위해서는 해당 부동산 취득 관련 당사자간의 계약 내용, 채무액과 부동산의 가액, 채무를 지게 된 경위와 취득 당시의 상황, 부동산의 지배 및 처분관계 등 제반 사정을 종합하여 판단하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
다. 귀 질의의 경우, 해양수산부와 사업시행자인 A법인 간의 실시협약(2019.7.25., 이하 “약정서”라 함)에 따르면,
– A법인은 준공확인증명서를 발급받은 날에 A법인이 본 사업을 시행하여 조성부지의 건설 등 용역을 제공한 대가로 총사업비 범위 내에서 공급부지의 소유권을 취득하기로 하며, 주무관청은 준공확인증명서를 발급하는 날로부터 30일 이내에 A법인의 소유권 취득 및 정부귀속부지의 무상사용 등에 필요한 절차를 완료하여야 한다고 정하고 있는바(약정서 제39조), 현재 해당 사업지는 재개발사업이 진행중으로, A법인에 대해 재개발사업 종료에 따른 준공확인증명서가 발급되지 않았고,
– 사업부지내 일부 토지에 대해 일정시설(에너지시설 등) 설치를 위한 부지(쟁점토지) 사용과 관련하여 준공 전 사용신고에 대해 주무관청이 수리하면서, 준공 전 사용 등에 대한 일정 준수사항을 지시하고 이를 위반하는 경우 등에 대해 사용신고 수리를 취소하거나 수리조건을 변경‧추가할 수 있다고 통보하였는바, 이러한 “준공 전 사용신고 수리”에 대해 쟁점토지의 취득으로 인식할 수 있는 객관적인 근거로 보기는 어렵다 할 것이며,
– 해양수산부와 A법인간에 사업 기성고에 따라 일정 토지를 어느 시점에 어떤 절차로 이전한다는 약정이나 이전 관련 사실을 입증할 만한 구체적인 증빙도 확인되지 않습니다.
– 아울러 A법인은 공급 부지에 관하여 준공 전까지 선수공급계약을 체결하고 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있는 바(약정서 제40조), 그에 따라 A법인이 B법인과 체결한 매매(연부)계약은 선수공급계약에 해당합니다.
라. 따라서 A법인에 대해 대물변제로 인한 쟁점토지의 취득시기가 도래하였다고 볼 수 없으며, 나아가 B법인이 A법인으로부터 체결한 매매계약(선수공급계약)을 근거로 연부취득에 대한 납세의무가 발생했다고 보기는 어렵습니다.
– 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.