부동산세제과-1050호(20210414) 취득세

관계법령:지방세법 시행령 제18조 제1항 제1호

 

<답변요지>

○ 신탁계약에 따라 건축 인·허가, 착공신고, 사용승인 신청 등 건축과 직접적으로 연관된 업무를 신탁회사가 건축주(납세의무자)의 지위에서 수행하였으므로 이에 관련된 제반 비용(신탁회사의 인건비 등 건축관련 제비용)은 취득세 과세표준에 포함하여야 함

○「지방세법 시행령」제18조제1항 제1호에 따라 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 과세표준에 포함한다고 명시한 입법취지를 고려할 때, 신탁계정대이자가 신탁회사에 귀속된다 하더라도 과세표준에 포함하는 것이 타당함

 

<질의요지>

[질의1] 위탁자가 건축물의 신축과 관련하여 수탁자(이하 “신탁회사라 함)에게 지급한 신탁수수료가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

 

[질의2] 위탁자가 건축물의 신축과 관련하여 신탁회사에 지급한 신탁계정대이자가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

<회신내용>

○「지방세법」제10조제5항제3호에서 법인 장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득은 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고,

– 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 “법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 있으며, 제1호에서 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”을, 제4호에서 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등”을, 제10호에서 “제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용”을 각각 규정하고 있습니다.

○「신탁법」상 신탁이란 수탁자로 하여금 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하는데,

– 위탁자와 신탁회사가 토지신탁 사업약정(관리형 토지신탁 방식 등)을 체결하여 건물을 신축하는 사업을 추진하면서 건축공사에 소요된 비용은 위탁자가 부담하고, 건축관련 사업계획승인, 건축 인·허가 등 행정처리, 자금관리 등의 업무는 신탁회사가 각각 담당하는 등 일정한 역할을 분담하여 사업 추진 결과 건축물의 원시취득에 따른 취득의 시기가 도래하였는 바,

– 이러한 신탁법에 따른 신탁계약을 바탕으로 신탁회사는 자신의 명의로 건축인·허가 절차를 진행하고 준공을 득하여 취득에 이르렀다면, 신탁회사가 건축물의 원시취득에 대한 취득세 납세의무자(대법원 2001두2720, 2012.6.14.)입니다.

 

○ 이 경우 취득세 과세표준은,

-「지방세법」제10조제5항제3호 및 같은 법 시행령제18조 제1항에서 법인 장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 해당하는 ‘사실상의 취득가격’은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직‧간접 비용의 합계액으로 규정하고 있는바,

– 건축물의 원시취득과 관련된 비용은 신탁약정에 따라 위탁자로 하여금 건축과 관련하여 지출한 일체의 비용이 포함되는 것이며, 이러한 건축 관련 비용은 위탁자의 장부를 통해 확인됩니다.

– 따라서, 건축물 원시취득에 대한 취득세 과세표준은 납세의무자가 신탁회사라하여 신탁회사가 취득에 지출한 비용으로 한정하는 것이 아니라, 위탁자의 건축관련 비용인 장부상 가액을 포함한 전체 비용을 과세표준으로 보는 것이 타당합니다. 즉, 관리형 토지신탁 등에 따라 신탁회사 명의로 건축물을 원시취득하는 경우의 취득세 과세표준은 위탁자와 신탁회사가 지출한 일체의 비용을 포함하여야 할 것입니다.

 

○ 한편 대법원의 판단(대법원 2020두32937, 2020.5.14.)과 같이 신탁수수료의 경우 신탁회사가 위탁자로부터 지급받은 수익으로서 취득세 납세의무자인 신탁회사 입장에서는 소요된 비용이 아니므로 과세표준에서 제외된다 하더라도,

– 신탁계약에 따라 건축 인·허가, 착공신고, 사용승인 신청 등 건축과 직접적으로 연관된 업무를 신탁회사가 건축주(납세의무자)의 지위에서 수행하였으므로 이에 관련된 제반 비용(신탁회사의 인건비 등 건축관련 제비용)은 취득세 과세표준에 포함하여야 할 것입니다.

※ 신탁회사의 건축관련 비용의 산정은 납세자의 성실신고 및 소명자료를 근거로 합리적으로 판단

 

○ 아울러, 신탁계정대이자는 위탁자가 은행을 통해 직접 건설 자금을 조달하는 방식 대신에 신탁회사를 통하여 자금을 지원받고 그에 대해 신탁회사에 지급한 이자인 바,

– 신탁회사의 고유업무인 인·허가 등 행정처리, 자금관리 등의 업무와 같이 신탁관계의 특별한 법률관계를 바탕으로 발생한 신탁 수수료와는 그 성격이 상이하고, 금융 기관과 동일한 지위에서 자금을 대여하고 수취한 이자수익에 불과한 점,

– 신탁방식이 아닌 일반 건축방식에서 건축주가 자금을 차입하였거나 신탁방식이더라도 자금을 신탁회사가 아닌 금융기관을 통해 차입한 경우 과세표준에 포함하는 건설자금이자와 달리 볼 이유가 없는 점,

– 특히, 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에 따라 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 과세표준에 포함한다고 명시한 입법취지를 고려할 때, 신탁계정대이자가 신탁회사에 귀속된다 하더라도 과세표준에 포함하는 것이 타당합니다. 끝.