지방세 특례제도과-2746(20201118) 취득세
관계법령:｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항
<답변요지>
①｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제1호에 따른 오피스텔에 대해 ②2호 이상을 ③임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 경우로서, 과세기준일 현재 ④해당 용도로 직접 사용하는 경우라면, 임대사업자 등록증상 기재된 호를 세대로, 그 호별 면적을 세대별 전용면적으로 보아 쟁점규정에 따른 재산세 면제대상(전용면적 40㎡이하인 경우)에 해당한다고 할 것
<질의요지>
○ 집합건축물이 아닌 일반건축물로 건축된 오피스텔을 취득하는 경우 건축물대장상 각 호별 전용면적이 구분되지 아니하는바,
– 건축물대장상 층별면적이 85㎡를 초과하나 호 개수를 등록하고, 각 40㎡이하로 건축 및 임대사업자 등록한 경우 지특법 §31-3 감면 여부
<회신내용>
○ ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항(이하 “쟁점규정”이라 함)에서 ‘「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반 민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다.(이하 생략)’고 규정하면서,
– 그 각 호에서는 오피스텔에 대해 전용면적을 기준으로, ’40제곱미터 이하인 경우 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제’하고, ’40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 경우 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감’하며,’60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 경우 재산세의 100분의 50을 경감’하도록 규정하고 있고,
– 같은 법 시행령 제13조의2제1항에서 ‘법 제31조의3제1항 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면받으려는 자는 「민간임대주택에 관한특별법」 제5조에 따라 해당 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록하여야 한다’고 규정하고 있으며,
– ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “｢민특법｣”이라 함) 제2조제1호 및 같은 법 시행령 제2조에 따라 감면대상 오피스텔은 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌‧화장실‧목욕시설을 갖춘 전용면적이 85제곱미터 이하의 요건을 충족하도록 규정하고 있습니다.
○ 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것(대법원 2003두739, 2004.5.28. 등)인 바,
– 쟁점규정에서 감면대상 오피스텔에 대해 집합건축물에 해당하여야 한다거나, 다가구주택과 같이 각 호별 전용면적을 구분하여 기재하도록 하는 요건 없이, ｢민특법｣상 오피스텔을 따르도록 규정하고 있어,
– 불법 건축물 등 등록사항과 다른 요인이 없는 이상 ｢민특법｣ 규정에 따라 등록된 오피스텔을 기준으로 감면여부를 판단함이 타당하다고 할 것입니다.
○ 사실관계를 살펴보면, 건축물대장상 오피스텔에 해당하는 2개 층을 8개호로 구분토록 등재하고 실제 그 대장에 따라 건축하였고, 건축물대장 및 현황도 등을 통해 공부와 현황에 부합하도록 임대사업자 등록을 한 점에서 볼 때, 해당 오피스텔에 대해 건축법상 불법 내지 위반 소지가 있다고 보기는 어렵다 할 것입니다.
○ 따라서, ①｢민특법｣ 제2조제1호에 따른 오피스텔에 대해 ②2호 이상을 ③임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 한 경우로서, 과세기준일 현재 ④해당 용도로 직접 사용하는 경우라면, 임대사업자 등록증상 기재된 호를 세대로, 그 호별 면적을 세대별 전용면적으로 보아 쟁점규정에 따른 재산세 면제대상(전용면적 40㎡이하인 경우)에 해당한다고 할 것입니다.