2020-심사-1166(20201217) 취득세
[결정요지]청구인이 도시개발사업시행자로부터 환지처분 공고 전 체비지를 매수한 경우, 이 사건 사업시행자가 환지처분 공고일 다음 날 이 사건 토지를 취득하고 그 후 청구인은 소유권이전등기를 마친 때 이를 승계취득하는 것으로 원시취득하였다고 할 수 없으므로 처분청이 한 이 사건 거부처분이 위법·부당하다 할 수 없다고 판단됨
[주문]
심사청구를 기각한다.
[이유]
- 원 처분의 요지
가. 청구인은 2014. 10. 2. ▲▲공사(이하 “이 사건 사업시행자”라 한다)로부터“◐◐역세권 도시개발사업”(이하 “이 사건 사업”이라 한다)상 체비지로 지정된 이사건 사업 지구 3-4블럭(면적 9,293.9㎡, 이하 “이 사건 토지”라 한다)을58,133,407,050원에 매수하는 계약을 맺은 후 2015. 10. 6. 등 취득세, 농어촌특별세 및 지방교육세(이하 “취득세 등”이라 한다) 계 2,652,053,820원을 신고·납부하였다.
나. 청구인은 2019. 3. 29. 처분청에 이 사건 토지 취득은 승계취득이 아닌원시취득에 해당되므로 일반취득세율(4%)이 아닌 원시취득세율(2.8%)을 적용하여 과다납부한 취득세 등 830,208,170원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.
다. 처분청은 2019. 5. 23. 청구인이 이 사건 사업시행자로부터 이 사건 토지를 매수하였으므로 승계취득에 해당한다는 사유로 경정청구를 거부(이하 “이 사건 거부처분”이라 한다)하였다.
- 심사청구의 취지와 이유
가. 청구 취지
이 사건의 청구 취지는 이 사건 거부처분을 취소하여 달라는 것이다.
나. 청구 이유
｢도시개발법｣ 제42조 제1항에 따르면 환지계획에서 환지를 정하지 아니한종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다고 되어 있다. 그러므로 시행자가 그 공고일 이전에 체비지를 매각하는 경우 공고 된 날이 끝나는 때에 종전의 권리가 소멸되므로 양수인의 체비지 취득으로 종전의 권리가 승계되지 아니한다.
그리고 ｢도시개발법｣ 제42조 제5항에 따르면 체비지 소유권은 환지처분 공고일 다음 날 시행자가 취득하나, 그 이전에 처분된 경우 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다고 되어 있다. 그러므로 환지처분 공고일 이전에는 시행자가 체비지 소유권을 취득하지 못한 상태이므로 그 이전에 매각된 체비지는 양수인이 그 공고일 다음 날 취득하는 것이다.
또한 대법원은 ① 환지처분 전 체비지 지정으로 토지구획정리사업시행자가 취득하는 권리는 장래 환지처분 시에 취득하게 되는 소유권의 전신과 같은 것으로서 물권 유사의 사용수익권에 불과하고, 점유 또는 체비지대장 등재 중 어느 하나의 요건을 갖춘 체비지 양수인은 그 사용수익권을 취득하였다가 환지처분공고일 다음 날 구 ｢토지구획정리사업법｣(2000. 1. 28. 법률 제6252호로 2000. 7. 1. 폐지되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 소유권을 원시적으로 취득하게 되는 것이 라고 판결(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결, 대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결 등)한 바 있는데, 이는 구 ｢토지구획정리사업법｣을 근거로 한 것이긴 하나, ｢도시개발법｣의 시행으로 체비지 취득의 법적 형태나 실질이 변경되지 않았으므로 현재에도 여전히 유효하다고 보아야 한다. 또한,
② 부동산의 취득이 원시취득인지 혹은 승계취득인지 여부는 권리가 타인의 권리에 기함이 없이 특정인에게 새로 발생하는지 여부, 즉 그 권리에 있던 종전의 권리가 승계되는지에 따라 판단되어야 하고 권리 이전의 형식이 소유권이전등기인지 소유권보존등기인지 여부는 원시취득과 승계취득을 판가름하는 기준이 될 수 없으므로 수용재결로 인한 취득은 원시취득에 해당 된다고 판결한 바 있는데,이 사건 토지의 권리이전이 보존등기가 아닌 이전등기를 통해 이루어진다는 것은 중요하지 않다.
따라서 환지처분 공고 전 체비지를 양수한 자는 환지처분 공고일 다음 날 종전의 권리가 모두 소멸된 토지를 법률규정에 따라 취득하는바 이는 원시취득에 해당하므로 청구인이 이 사건 토지를 승계취득하였다고 보아 한 처분청의 이사건 거부처분은 위법·부당하다.
- 우리 원의 판단
가. 다툼
이 사건의 다툼은 이 사건 토지 취득이 원시취득에 해당하는지 여부이다.
나. 인정사실
이 사건 관련 기록 등을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.
1) 청구인은 2014. 10. 2. 이 사건 사업시행자와 체비지인 이 사건 토지를58,133,407,050원에 매수하는 계약을 맺은 후(청구인은 당초 2014. 10. 2. ∇∇주식회사와 공동으로 체비지(3-3블럭, 31,981.8㎡)를 매수하는 계약을 맺었으나, 위 토지의 분할로 2015. 3. 3. 이 사건 토지를 단독으로 매수하는 변경계약을 맺었고 위 변경계약 또한 같은 날 체비지매각대장에 등재됨) 같은 날 체비지매각대장에 등재 되었고, 2015. 8. 13. 매매대금을 모두 납부(실제 납부금액 57,395,874,092원)하였다.
2) 청구인은 2014. 11. 18., 2015. 5. 20. 및 2015. 10. 6. 3차례에 걸쳐 ｢지방세법｣ 제11조 제1항 제7호 나목에 따른 일반취득세율(4%)을 적용하여 취득세 등 계 2,652,053,820원을 처분청에 신고·납부하였다.
3) 청구인은 2019. 3. 29. 처분청에 이 사건 토지 취득은 승계취득이 아니라 원시취득에 해당되므로 일반취득세율(4%)이 아닌 원시취득세율(2.8%)이 적용되어야 한다는 사유로 당초 과다납부한 취득세 등 830,208,170원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.
4) 처분청은 2019. 5. 23. 청구인이 이 사건 사업시행자로부터 이 사건 토지를 승계취득하였으므로 원시취득이라고 볼 수 없다는 사유로 이 사건 거부처분을 하였다.
5) 청구인은 “1)항”의 내용과 같이 이 사건 토지 매매대금 전부를 납부한 2015. 8. 13. 이 사건 토지를 취득(｢지방세법｣상)하였다고 보아 2016년부터 이 사건 토지에 대한 재산세와 종합부동산세를 매년 납부하고 있다. 한편, 이 사건 사업의 환지처분 공고는 2020년 12월 현재까지 이루어지지 않았다.
6) 2006. 10. 4. 제정 시행된 ｢체비지에 대한 소유권이전등기 방법｣(대법원, 등기선례 제8-328호)에 따르면 체비지가 이미 처분된 경우 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 이를 취득하므로 체비지 매입자는 사업시행자와 공동으로 소유권이전등기신청을 하여야 한다고 되어 있고, 환지처분에 따른 등기는 사업시행자가 신청 또는 촉탁하여야 하므로 사업시행자가 환지등기의 촉탁을 하지않는다 하여 체비지 매입자가 사업시행자를 대위하여 체비지에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 없으며, 소유권보존등기가 이루어지지 않은 체비지에 대하여는 등기원인이 환지처분의 공고일 이전에 생긴 것임을 증명하여도 이에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 없다고 되어있다.
반면에 1998. 5. 7. 제정 시행된 ｢토지구획정리사업법에 의한 환지처분이 있 는경우의 체비지에 대한 등기절차｣(대법원, 등기선례 제5-778호)에 따르면 ‘구 ｢토지구획정리사업법｣상의 체비지를 사업시행자로부터 양도받은 자가 이를 제3자에게 다시 양도하여 체비지대장에 그 제3자 명의로 등재된 후 구 ｢토지구획정리사업법｣제62조 제1항에 따른 환지처분의 공고가 있은 경우에는, 공고가 있은 날의 다음 날에 그 제3자가 체비지에 대한 소유권을 취득하는 것이므로 체비지에 대한 등기는 곧바로 위 제3자 명의의 소유권보존등기를 하는 방법으로 하여야 한다’고 되어있었고, 그 참조판례로 ‘대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964 판결’ 및 ‘대법원1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결’을 들었다.
다. 관계 법령
이 사건과 관계되는 법령은 ｢도시개발법｣ 제42조 제1항 등 [별지] 기재와 같다.
라. 판단
｢도시개발법｣ 제34조 제1항에 따르면 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지로 정할 수 있다고 되어 있고, 같은 법 제42조 제1항에 따르면 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다고 되어 있다. 그리고 구 ｢토지구획정리사업법｣ 제62조 제6항에 따르면 체비지(이미 처분된 것을 제외한다)는 시행자가, 보류지는 환지계획에 정한 자가 환지처분 공고가 있은 날의 다음 날에 각각 그 소유권을 취득한다고 되어 있었으나, 2000. 1. 28. 법률 제6242호로 제정되어 같은 해 7. 1.부터 현재까지 시행되고 있는 ｢도시개발법｣ 제42조 제5항에서는 체비지의 소유권은 환지처분 공고일 다음 날 시행자가 취득하나, 체비지가 이미 처분된 경우는 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다고 규정하고 있다.
또한 구 ｢지방세법｣(2016. 12. 27. 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제6조제1호에 따르면 취득세에서 사용하는 취득의 뜻은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부,법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다고 되어 있고, ｢지방세법｣ 제11조 제1항 제3호 및 제7호 나목에 따르면 부동산을 원시취득할 경우 세율은 1천분의 28(2.8%)을, 농지 외의 부동산을 승계취득 등 그 밖의 원인으로 취득할 경우 세율은 1천분의 40(4.0%)을 적용하도록 되어 있으나, 원시취득에 대하여 별도의 정의규정을 두고 있지는 않다. 통상 원시취득은 어떤 권리가 타인의 권리에 기함이 없이 특정인에게 새로 발생하는 것이라 일컬어지며, 이에 대응하는 개념으로 어떤 권리가 타인의 권리에 기하여 특정인에게 승계적으로 발생하는 승계취득이 있다. 원시취득과 승계취득을 구별 짓는 중대한 차이가 승계취득한 권리는 전의 권리의 제한 및 하자를 승계하나 원시취득은 그러하지 않는다는 것(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016두34783 판결)이다.
위 관계 법령 등의 내용에 비추어 이 사건 토지 취득이 원시취득에 해당하는지 여부를 살펴보면,
① 원시취득 여부는 그 취득이 타인의 권리에 기하여 이루어지지 않고 독자적으로 이루어졌는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인데, 인정사실 “1)항”의 내용과 같이 청구인은 이 사건 사업시행자로부터 이 사건 토지를 매수하는 사법상 계약을 맺고 그 소유권을 취득하였는바, 해당 소유권은 이 사건 사업시행자의 소유권에 기하여 청구인에게 승계적으로 발생한 점(행정안전부 2019. 12. 9. 자 질의회신(부동산세제과-1163), 조세심판원 2020. 5. 26. 자 조심2019지2246 결정 참고)
② ｢도시개발법｣ 제42조 제1항 및 제5항에 따르면 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다고 되어있고, 체비지의 소유권은 환지처분 공고일 다음 날 시행자가 취득 하나 체비지가 이미 처분된 경우는 이를 매입한 자가 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다고 되어 있는데, 인정사실 “6)항”의 내용과 같이 ‘대법원 등기선례’(2006. 10. 4. 제8-328호)에 따르면 체비지가 이미 처분된 경우 사업시행자가 먼저 소유권보존등기를 신청하여 등기가 이루어지고 그 이후 매수자와 시행자가 공동으로 소유권이전등기신청을 하도록 되어 있어, 위 대법원 등기선례는 ｢도시개발법｣ 제42조 제1항 및 제5항을 ‘사업시행자가 환지처분 공고일 다음 날 체비지의소유권을 취득하고, 매수자는 그 후 소유권이전등기를 마친 때에 그 소유권을 취득한다’고 해석하고 있는 것으로 보이는 점,
③ 청구인은 ㉠ 대법원 판례(대법원 1995. 3. 10. 선고 93다57964판결, 대법원 1996. 2. 23. 선고 94다31280 판결, 대법원 2003. 11. 28. 선고 2002두6361 판결 등)를 들어 환지처분 공고 전 체비지를 양수한 자는 환지처분 공고일 다음 날 그 소유권을 원시취득한다고 주장하나, 위 판례는 구 ｢토지구획정리사업법｣ 제62조 제6항에 따른 것으로, 위 조항은 2000. 1. 28. 법률 제6242호로 제정되어 같은 해 7.1. 시행된 ｢도시개발법｣ 제42조 제5항에 따라 ‘이미 처분된 체비지는 이를 매입한 자가 (환지처분 공고일 다음 날이 아닌) 소유권이전등기를 마친 때에 취득한다’라고 개정되었으므로 빨라도 2015. 10. 6. 이 사건 토지를 취득한 청구인의 경우에 적용 가능한 판결이라 할 수 없고,
또한 ㉡ 다른 판례(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016두34783 판결(전심 서울고등법원 2016. 2. 3. 2015누57088 판결)를 들어 권리이전 형식이 소유권이전등기인지 소유권보존등기인지는 원시취득과 승계취득을 판가름하는 기준이 될 수 없다고 주장하나, 위 판례는 ‘수용재결에 의한 취득은 전의하자 등을 승계하지 않으므로 개념상 원시취득에 해당하고, 그 등기가 소유권이전등기 형식으로 이루어진다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다’라는 것으로 원시취득인데도 소유권이전등기 형식으로 등기하는 경우는 위 판례와 같이 예외적인 경우이므로 이 사건 토지의 권리이전 형식에 해당되는 소유권이전등기는 대체로 승계취득과 관련이 있는 점 등을 종합하여 볼 때 환지처분 공고 전 체비지가 처분된 이 사건의 경우 이 사건 사업시행자가 환지처분 공고일 다음 날 이 사건 토지를 취득하고 그 후 청구인은 소유권이전등기를 마친 때 이를 승계취득하는 것으로 원시취득하였다고 할 수 없으므로 처분청이 한 이 사건 거부처분이 위법·부당하다 할 수 없다고 판단된다.
- 결론
그렇다면 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 ｢감사원법｣ 제46조 제2항에 따라 주문과 같이 결정한다.