조심 2020지0303 (2020.09.15)

[결정요지] 이 건 분양아파트는 「도시개발법」제35조에 따라 지정된 환지예정지와 마찬가지라 할 것이고, 청구인은 이 건 재산세 과세기준일 현재 환지예정지인 이 건 분양아파트의 부속토지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무가 있다고 하겠다(조심 2019지211, 2020.3.27. 같은 뜻임)고 할 것이므로, 처분청에서 이 건 분양아파트가 아니라 청구인이 종전에 소유하던 이 건 토지를 기준으로 2019년도분 재산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단됨
[관련법령] 지방세법 제107조제1항

[주 문] OO구청장이 2019.9.16. 청구인에게 한 2019년도 토지분 재산세OOO원의 부과처분은 청구인이 재개발사업에 따라 분양받은 OOO호의 대지권 면적인 46.1946㎡를 기준으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유] 1. 처분개요
가. 처분청은 2019년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유한 OOO1필지 토지 148㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 개별공시지가에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 금액 OOO을 과세표준으로 하고, 주택건설용 토지로 보아 분리과세대상으로 구분하여 2019년도 토지분 재산세 OOO원을 2019.9.16. 청구인에게 부과고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.30. 이의신청을 거쳐 2020.1.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
이 건 토지는 OOO주택재개발구역내의 토지로서 관리처분계획인가 및 아파트 분양계약 등이 완료되어, 사업부지내에 주택건설공사가 진행중에 있고, 개별공시지가를 산정함에 있어서도 단독주택부지가 아닌 아파트 부지로 보아 개별공시지가를 산정하였다.
「지방세법」제7조 제2항에서 관계법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득이 이루어진 것으로 보아 취득세 납세의무가 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제107조 제1항에서 재산세는 과세기준일 현재 사실상 소유자를 납세의무자로 보도록 규정하고 있으며, 「도시 및 주거환경정비법」제79조 제1항에서 “정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다”고 규정하고 있다.

대법원 판례(2006.3.23. 선고 2005두15045 판결)에서는 “사실상 소유자”라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 해석하고 있는 점에 비추어, 청구인이 기존에 소유한 이 건 토지가 주택재개발정비사업부지로 편입됨에 따라 관리처분계획에 따라 분양받은 OOO호(이하 “이 건 분양아파트”라 한다)의 부속토지(46.1946㎡)가 청구인이 실질적으로 소유한 토지라 할 것이므로 이러한 분양아파트의 부속토지를 기준으로 재산세를 부과하여야 할 것이므로 이 건 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견
「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는데, 재산세 납세의무자가 되는 사실상 소유하고 있는 자라 함은 공부상 소유자로 등재되었는지 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다고 보아야 하고, 이에 해당되기 위해서는 그 재산을 취득하였거나 취득한 것으로 볼 수 있어야 할 것이며, 같은 법 시행령 제20조 제2항 및 제13항에서는 유상승계취득의 경우 사실상 잔금지급일이나 계약상 잔금지급일에 취득한 것으로 보며, 이러한 취득일 전에 등기 또는 등록을 하는 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 보도록 규정하고 있다.

이 건의 경우, 청구인이 제출한 부동산거래계약신고필증에 이 건 분양아파트의 계약상 잔금지급일은 2021.12.31.로 확인되므로 취득시기가 도래하지 아니하였기 때문에 청구인이 이 건 분양아파트의 대지권에 대하여 사용·수익·처분권을 갖게 되었다고 할 수 없다 할 것이고, 따라서 이 건 분양아파트의 대지권을 사실상 소유하고 있는 자에 해당된다고 볼 수 없으므로, 처분청이 이 건 토지를 과세대상으로 하여 청구인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
청구인이 소유하던 토지가 재개발 사업부지에 편입되고 관리처분계획인가 이후에 조합주택을 분양받은 경우 종전의 토지가 아닌 분양받은 조합주택의 토지면적을 과세대상으로 하여 재산세를 부과하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.
(가) 청구인은 2011.7.1. 이 건 토지를 취득하여 소유권 이전등기를 한 것으로 등기사항전부증명서에서 확인된다.

(나) OOO재개발정비사업조합은 2010.5.13. 이 건 토지를 포함한 사업부지에 대하여 사업시행인가(OOO호)를 받고, 2010.5.13. 관리처분계획인가(OOO)를 받은 것으로 부산광역시 정비사업홈페이지에서 확인된다.

(다) 청구인은 2018.12.22. 이 건 토지가 OOO재개발사업부지에 편입됨에 따라 조합원으로 참여하여 재개발정비사업조합과 OOO 토지상에 건축예정인 OOO호(대지면적 46.1946㎡, 건축물면적 84.9856㎡)를 분양받기로 하는 분양계약을 체결하고, 이에 대한 부동산거래계약신고를 한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다.
「지방세법」제107조 제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법」제79조 제2항에서 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제87조 제2항에서 관리처분계획인가에 따라 토지등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제40조에 따라 행하여진 환지로 본다고 규정하고 있다.
처분청은 2019년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 분양아파트의 잔금지급일이 도래하지 아니하였기 때문에 청구인이 이 건 분양아파트를 사실상 취득하였다고 볼 수 없으므로 종전 소유토지인 이 건 토지를 기준으로 재산세를 부과하여야 한다는 의견이나, 주택재개발사업으로 당해 사업부지 내의 부동산 소유자들이 종전 부동산에 대한 환지 형태로 관리처분계획에 따라 재개발주택 등을 취득하는 경우에 있어서는 일반적으로 매매 등으로 부동산을 취득하는 경우와는 다르다 하겠으므로, 잔금지급시기 등을 기준으로 재산세 납세의무자인 부동산을 사실상 소유하는지 여부를 판단할 수는 없다 할 것이고, 재개발사업의 사업시행인가, 관리처분계획인가, 준공인가, 이전고시 등의 사업시행절차를 기준으로 어느 시점에서 종전의 부동산에 대한 사실상 환지가 이루어지고 재개발사업으로 인하여 새로이 조성한 토지 및 건축물의 소유권이 확정되는지 여부를 기준으로 재산세 납세의무자를 판단하는 것이 타당하다고 할 것이다.

이 건의 경우 청구인이 소유하던 이 건 토지가 OOO역주택재개발정비사업부지에 포함되었고, OOO역주택재개발정비사업조합은 2010.5.13. 관리처분계획인가를 받았으며, 이러한 관리처분계획에 따라 청구인이 이 건 분양아파트에 대한 분양계약을 체결하였으므로, 이 건 분양아파트는 「도시개발법」제35조에 따라 지정된 환지예정지와 마찬가지라 할 것이고, 「도시개발법」제36조 제1항은 환지예정지가 지정되면 종전 토지의 소유자는 환지예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고, 같은 조 제3항은 환지예정지 지정의 효력이 발생한 경우 해당 환지예정지의 종전 소유자는 이를 사용하거나 수익할 수 없으며 제1항에 따른 권리의 행사를 방해할 수 없다고 규정하고 있는바, 환지예정지 지정의 효력이 발생한 후에도 종전 토지 소유자는 그 환지예정지를 사용·수익할 수 없을 뿐, 사실상 해당 토지의 경제적 가치 증가분을 반영하여 처분할 수 있는 점 등에 비추어 청구인은 이 건 재산세 과세기준일 현재 환지예정지인 이 건 분양아파트의 부속토지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무가 있다고 하겠다(조심 2019지211, 2020.3.27. 같은 뜻임)고 할 것이므로, 처분청에서 이 건 분양아파트가 아니라 청구인이 종전에 소유하던 이 건 토지를 기준으로 2019년도분 재산세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.