부동산세제과-1076(20200514) 재산세

[답변요지
어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 함

<질의요지>
철거가 시작되었으나 완료되지 않은 경우, 주택으로 볼 수 있는지 여부 및 공동주택의 각 동별 철거 여부에 따라 각각판단하여야 하는지, 동일한 재건축 구역 내에서는 일괄 적용하여야하는지 여부

<회신내용>
○ ｢지방세법｣ 제105조에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3호에서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,

– 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해석하였으나,

○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발‧재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,

– 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,

– ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것입니다.

○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전·단수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달리 판단하여야 합니다.

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.