임대주택 토지 취득일부터 2년 이내 미착공 시 감면 배제 관련 질의 회신

지방세특례제도과-129(20200121) 취득세
관계법령:「지방세특례제한법」 제2조제1항제3호

<답변요지>
• (질의1) 임대사업자가 임대목적 ‘공동주택’을 신축하기 위해 ‘토지’를 먼저 취득한 경우, ‘토지’에 대한 취득세도 공동주택에 대한 그 부속토지로 보아 취득세 감면을 적용하는 것이 타당
• (질의2) 토지 취득일부터 2년 이내 임대주택에 대한 건축물을 착공하지 아니한 경우 감면을 제외한다는 규정은 ‘토지’의 감면분에 대해서만 적용하는 것이 타당함

<질의요지>
임대사업자가 토지를 취득하여 취득세 감면을 받고, 토지 취득일부터 2년이 지난 후 임대목적 건축물을 착공하는 경우, 해당 건축물에 대한 임대주택 취득세 감면 가능 여부
• (질의1) 임대목적 ‘공동주택’을 신축하기 위해 ‘토지’를 먼저 취득한 경우, ‘토지’에 대한 취득세도 감면 적용대상인지

• (질의2) 토지 취득일부터 2년 이후 공동주택을 착공하여 임대주택으로 사용하는 경우, 해당 ‘건축물’에 대한 취득세 감면 가능 여부

<회신내용>
[질의1] ○「지방세특례제한법」 제2조제1항제3호 및 주택법 제2조에서 ‘주택’을 ‘건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조제1항에서 임대사업자가 임대목적으로 ‘공동주택’을 건축하는 경우 취득세를 감면토록 규정함으로써, 임대사업자가 임대목적으로 건축한 ‘건축물과 그 부속토지’에 대해서 취득세를 감면토록 규정하고 있음

○ 위 규정에서 ‘건축물과 그 부속토지’에서 ‘부속토지’에 대해서는 법령상 그 범위가 규정되어 있는 것은 아니나, 대법원에서 부속토지의 범위는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용하고 있는지에 따라 판단하여야 한다고 하면서(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결 등 참조), 1구의 주택에 부속된 토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지를 뜻하는 것으로, 공부상이나 건축허가 상 주택의 부지로 되어 있는 토지를 말하는 것이 아니라 실제 담장이나 울타리 등으로 경계가 지워진 주택 부속토지를 말한다고 판시하고 있음(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누12667 판결 등 참조)

○ 따라서 지특법 제31조제1항에 따라 임대목적 ‘공동주택’에 대한 취득세 감면을 적용하기 위해서는 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지를 취득하여야 하는데,
– 통상적으로 공동주택을 건축하는 경우에는 임대사업자가 토지를 먼저 취득하고 그 후 공동주택을 건축하게 되고,
– ‘그 부속토지’에 대해 취득세 감면을 적용하기 위해서는 공동주택에 해당되는 건축물이 모두 완공된 이후 건축물의 용도가 임대목적으로 사용되어 ‘그 부속토지’에 해당되는지에 따라 감면여부가 판단된다 할 것이므로,
– 임대목적으로 공동주택을 건축하기 위하여 토지를 취득한다 하더라도 해당 토지는 지상정착물이 존재하지 않은 상태에서 취득하는 것으로서, 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용하고 있는 ’부속토지‘에 해당된다고 보기 어렵다 할 것임

○ 결국 토지의 취득시기와 감면요건 충족시기(임대목적 공동주택의 부속토지가 되는 때)가 일치하지 아니하여
– 토지 취득시점에는 임대주택의 ‘부속토지’에 해당되지 않으므로 감면을 적용할 수 없게 되고, 건축물을 신축하여 임대주택의 ‘부속토지’가 되는 때에는 감면받을 취득세가 발생되지 않게 되므로,
– 임대목적 공동주택에 대한 취득세는 건축물에 대해서만 적용되고 그 부속토지는 제외되는 문제점이 발생하게 됨

○ 그러나 취득세 감면은 향후 일정한 용도에 따라 사용하려는 경우를 전제로 하여 취득 시 사전적으로 감면을 적용하고, 향후 해당 용도로 사용하지 아니한 경우 또는 유예기간 이내 추징요건에 해당되는 경우에는 취득세가 과세되도록 설계되어 있고,
– ‘건축물’을 준공하는 경우 취득세 납세의무가 발생하여 감면을 적용하게 되나, 실제 임대목적으로 사용되기까지 수일 또는 수개월이 걸릴 수 있다는 점에서 실제로 임대목적에 사용했는지 여부는 특정한 시점이 아닌 일정한 기간을 두고 판단할 수밖에 없으므로,

– 임대사업자가 임대목적 공동주택을 건축한다는 감면요건을 충족한다면 지상정착물이 존재하지 않은 상태의 토지를 취득할 때에도 마찬가지로 사전적으로 취득세 감면을 적용하는 것이 타당하다 할 것이고,

– 임대 목적으로 사용되지 아니하거나 유예기간 이내 추징요건에 해당되는 경우에는 취득세를 과세하는 것이 타당하다 할 것임

○ 이러한 취지로 우리부 유권해석(지방세특례제도과-1815(2018.5.25.))에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하기 위하여 취득한 토지는 그 공동주택에 부속된 토지에 해당되므로 세정운영 실무상 감면대상으로 처리하는 것이라고 명시하고 있으며,

– 임대사업자가 임대목적 ‘공동주택’을 신축하기 위해 ‘토지’를 먼저 취득한 경우, ‘토지’에 대한 취득세도 공동주택에 대한 그 부속토지로 보아 취득세 감면을 적용하는 것이 타당함

[질의2] ○「지방세특례제한법」 제31조제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 취득세를 감면한다고 규정하면서 단서에서 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있는바,
– 토지 취득 당시에는 임대주택을 건축할 목적으로 취득세 감면을 적용하고, 취득일부터 2년이 지날때까지 건축하지 아니하는 경우 감면을 적용한 해당 토지에 대해서는 추징하게 되나,
– 토지 취득일부터 2년이 지난 후 착공하여 임대주택을 건축하게 된 경우, 해당 건축물에 대한 취득세 감면을 적용할 수 있는지에 대해서 쟁점이 있음

○ 단서에서 토지 취득일부터 2년 이내 미착공시 감면을 배제하는 것이 ‘토지’에 대해서만 적용하는 것인지, ‘건축물’도 포함한 공동주택 전체에 대해서 적용하는 것인지에 대해서는 문언적 해석상 임대주택 감면대상으로 규정하고 있는 ‘공동주택’이 ‘건축물 및 그 부속토지’를 의미하므로 토지뿐만 아니라 건축물에 대해서 모두 감면이 배제되어야 하는 것으로 해석될 여지도 있으나, 임대주택 감면의 입법취지와 그 연혁 등을 종합적으로 검토하여 판단되어야 할 것임

○ 임대주택 감면은 임대주택 공급 활성화를 통한 서민주거안정을 위하여 1995년1월부터 지방자치단체의 감면조례에 신설된 이후 여러 차례의 개정을 거쳐 현재 지방세특례제한법에 규정되었는데, 주요 개정 연혁을 살펴보면,

– 1997.12.31. 시행된 (구)감면조례에서는 ‘토지’와 ‘공동주택’에 대한 취득세 등 면제 규정을 각각 별도의 항으로 두어 토지에 대해서는 토지의 취득일부터 2년 이내에 건축에 착공하지 아니한 경우 면제된 취득세 등을 추징한다고 규정하고 있었음(이 때의 ‘공동주택’은 부속토지를 제외한 건축물만을 의미하는 것으로 보임)

– 또한 1998.12.31. (구)감면조례에서는 임대주택에 대한 토지 및 건축물에 대하여 별도로 분리되어 있던 항을 하나로 합쳐 ‘부동산’에 대하여 감면을 규정하였고, ‘토지 취득일 후 2년 이내 착공하지 아니한 경우’ 등 추징에 대하여는 각 호로 규정하게 됨

– 한편, 200.12.30. (구)감면조례를 살펴보면, ‘공동주택’에는 건축물뿐만 아니라 그 부속토지를 포함하는 것을 의미하는 것으로 규정하였고, 토지 취득일 후 2년 이내 미착공에 대한 ‘추징규정’을 ‘감면에서 제외’되는 것으로 규정함으로써 현재의 법령과 유사하게 개정되었는바,

– 2000년 당시 지방세 감면조례 개정 표준안(행정자치부 세제 13400-1943 (2000.11.21.))을 살펴보면, ‘현행 감면조례중 감면범위와 기준이 불명확하거나 개정 지방세법 등 관련 법령과 중복‧상충내용 및 기타 감면조례 운영상 미비점 개선‧보완’한다는 개정기준을 명시하면서, 임대주택에 대한 취득세‧등록세 감면규정은 ‘조문체계 재정리’를 위하여 개정하였다고 밝히고 있는바, 토지 취득일부터 2년 이내 미착공 시 감면 배제하는 대상을 확대하려는 취지가 아니었음을 알 수 있음

○ 대법원 판례(2010두4094, 2010.6.24.)에서도 당해 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공한 경우에 비로소 지방세를 감면하고 그 기간 동안 착공하지 아니한 경우에는 처음부터 감면대상에서 제외하여 원칙대로 과세하는 것으로, 임대사업자가 임대주택을 건축할 목적으로 취득한 토지에 대하여 그 취득일부터 2년 이내에 착공을 하지 아니하면 당해 토지는 이 사건 감면규정에 의하여 처음부터 지방세 감면 대상에서 배제되는 것이라고 판시하고 있으며,

-지방세심사2005-129(2005.5.2.)에서 ‘구 0000 도세감면조례(2003.5.22. 조례 제2981호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제12조제1항 본문에서 … 임대할 목적으로 공동주택(…)을 건축하거나 건축주로부터 최초로 분양받는 경우 당해 공동주택 및 그 부속토지(다만, 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 제외한다)에 대하여는…’ 이라고 규정하고 있으며, 토지 취득 후 2년 이내에 공동주택을 착공하였는지 여부는 취득세 등의 면제요건이 아니라 사후적 추징요건에 해당하는 것이라고 명시하고 있음

○ 만일 임대목적으로 건축된 공동주택의 건축물 부분까지도 취득세 감면을 배제하게 된다면 토지 소유자와 건축물 소유자가 다르다거나 기존 취득한 토지상에 임대목적으로 공동주택을 건축하는 경우에는 모두 취득세 감면이 배제되는 불합리한 점이 발생하게 된다는 점 등을 고려할 때, 해당 규정을 확대해석하여 토지뿐만 아니라 건축물 취득부분까지 취득세 감면을 배제할 수는 없다 할 것임

○ 따라서, 토지 취득일부터 2년 이내 임대주택에 대한 건축물을 착공하지 아니하는 경우 감면을 제외한다는 규정은 ‘토지’의 감면분에 대해서만 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하며, 이에 해당하는지 여부는 해당 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인하여 판단하여야 할 것임

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