청구법인이 이 건 공동주택을 원시취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

조심2019지2200(20200128) 취득세취소

[결정요지] 청구법인은 민간사업자로서 사실상 고정된 회수비(공사비)를 수령하고 경기도시공사는 분양대금에서 청구법인의 고정된 시공비를 제외한 나머지 금액을 회수하도록 되어 있고 당초 협약상 기준이 되는 분양대금을 초과하는 분양대금은 청구법인과 공사가 5:5로 나누도록 약정되어 있는 등 이 건 사업의 실질적인 위험부담 등은 대부분 공사에게 있는 구조이므로 이는 공동사업(공동시행)이라기보다는 사실상 청구법인은 시공사로, 공사는 건축주로서 각각 해당 사업에 참여하여 공사가 최종적으로 이 건 공동주택을 취득하였다고 보는 것이 합리적인 점, 쟁점사업협약 제19조 제4항 등에서 수분양자에 대한 분양 및 원활한 등기이전을 위하여 청구법인은 공사에게 이 건 공동주택에 대한 권리 일체를 양도하기로 약정하고 이 건 공동주택의 취득시기 이전에 해당 권리 등은 실제로 양도(이전)되어 경기도시공사의 명의로 그 소유권보존등기가 이루어짐에 따라 이 건 공동주택의 소유권은 최종적으로 공사에게 귀속된 것으로 볼 수 있는 점등에 비추어 도시공사를 이 건 공동주택의 원시취득자로 보는 것이 타당함.
[관련법령]「지방세특례제한법」제85조의2 제1항

[주문] OOO이 2019.3.4. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이유] 1. 처분개요
가. 청구법인은 2012년 및 2014년에 OOO가 경기도지사로부터 사업계획승인을 받아 OOO 내 공동주택지 A2-2블록 68,177㎡(이하 “제1토지”라 한다)와 A2-11블록 88,977㎡(이하 “제2토지”라 하고, 제1토지와 합하여 “이 건 토지”라 한다)상에 공동주택을 건설하기 위한 공모에 참여하여 사업자로 선정된 후 OOO와 2012.12.7. 및 2014.6.24. “보금자리주택 민간참여 공동시행 사업협약(이하 ”쟁점사업협약“이라 한다)을 체결하였다.

나. 청구법인과 OOO는 쟁점사업협약에 따라 제1토지 및 제2토지상에 공동주택 435,714.15㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)을 신축하고 OOO는 2016.6.30. 및 2017.6.28. OOO의 단독명의로 이 건 공동주택의 사용승인을 받아 취득한 후, 「지방세특례제한법」(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정된 것, 이하 같다) 제85조의2 제1항에 따라 「지방공기업법」에 근거하여 설립된 지방공사가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로 신고하여 취득세 등의 일부(100분의 50)를 감면받았다.

다. 처분청은 2018.3.8.부터 2018.3.16.까지 청구법인에 대하여 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 OOO와 체결한 쟁점사업협약에 따라 이 건 공동주택의 소득․수익․재산․행위 또는 거래가 사실상 귀속되는 공동사업자임을 확인하고 그 취득가액OOO을 과세표준으로 하여, 2019.3.4. 청구법인에게 「지방세법」 제11조​ 제1항 제1호 나목의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2019.5.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) OOO는 이 건 공동주택 건설 및 분양 등의 사업주체로서 단독 명의로 사용승인을 받고 건축주로 등재하여 소유권보존등기를 하였고, 이에 따라 취득세를 신고․납부하였다. 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는「주택법」에 따라 사업계획 승인을 받아야 하는바, OOO는「사업계획변경 승인신청서」에서 사업주체를 OOO로 기재하여 승인권자인 경기도지사에게 제출하였다. 또한, OOO는 단독명의로 이 건 공동주택의 건축물대장 건축주로 등재하고 소유권보존등기를 경료하였고, OOO를 원시취득자로 하여 취득세를 신고․납부하였는바, 형식적인 측면에서도 OOO가 단독으로 그 소유권을 취득하였음을 알 수 있다. 그리고, 「OOO 감사보고서(2013년~2017년)」의 주석에서 OOO가 이 건 분양수익 전체를 해당 공사자체의 분양수익으로 회계처리한 것이 확인된다.
청구법인은 쟁점사업협약에 따라 OOO로부터 통제를 받으며 이익배분이 아닌 약정된 공사비를 수령하는 도급거래 사업을 수행하였다. 쟁점사업협약에서 청구법인의 업무는 공동주택의 건설업무에 한정된데 반하여, OOO는 건설현장의 감리․감독, 기타 청구법인의 성실한 업무수행을 감독하고, 필요한 명령을 내릴 권한을 갖고 통제하는 위치에 있었으며, OOO가 담당하는 분양업무에 청구법인은 협조의무만 있을 뿐 관리감독의 권한은 없다.
청구법인은 공동사업 이익분배를 받지 않고 단지 정액의 공사비를 수취하였다. 이 건 ‘2블럭 사업협약’의 제17조 제1항에서 청구법인을 포함한 민간컨소시엄의 공사비는 OOO원으로 되어 있고, OOO는 민간사업자 회수액을 제외한 전액으로 규정하고 있다. 즉, 이익발생액을 출자액에 비례하여 회수하는 것이 아닌 고정금액으로 되어 있다. 「지방세법 시행령」제20조​ 제6항에서 건축물을 신축하여 취득한 경우 사용승인서를 받은 날을 취득일로 규정하고 있고 사용승인 받기 전까지는 건축물의 취득이 있었던 것으로 볼 수 없어 이 건 사용승인을 받은 OOO가 이 건 공동주택을 원시취득한 것이지 청구법인이 원시취득한 것을 다시 OOO가 승계취득한 것이라 볼 수 없다.

(2) 설령 공동사업이라 하더라도 청구법인은 이 건 공동주택의 취득세 납세의무자가 아니다. 처분청의 주장대로 이 건 공동주택 사업이 공동사업이라면 소유권이 누구에 귀속되는 지는 공동건축주들 사이의 약정에 따라야 하고(대법원 2010.1.28 선고 2009다66990 판결, 같은 뜻임), 건축주와 건축비용 부담자가 다른 경우에 건축비용을 부담한 자가 아닌 건축주(건축허가, 사용승인, 건축물대장)를 취득세 납세의무자로 보아야 할 것이다(대법원 2014.11.13. 선고 2014두10042 판결, 같은 뜻). 쟁점사업협약 및 등기부등본상의 명의관계에 따르면 OOO에 소유권을 귀속시키기로 합의된 것이 명백하고 OOO가 이 건 공동주택의 원시취득자에 해당하므로 청구법인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 받아들이기 어렵다.

나. 처분청 의견
수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우의 매수인들 간의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 조합체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 조합체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있으나, 매수인들이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합이 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면 「민법」제271조​ 제1항에 따라 그 조합체의 합유물이 되나 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 대신 조합원 1인의 명의로 소유권이전등기를 하였다면 이는 조합체가 그 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2006.1.13.선고 2003다25256판결, 같은 뜻임).
OOO와 청구법인이 2012.1.17. 개정된 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 및 「민간참여 보금자리주택사업 시행지침」에 따라 공공시행자인 OOO와 민간사업자인 청구법인이 스스로를 공동시행자로 하여 쟁점사업협약을 체결하였는바, 청구법인이 이 건 공동주택에 따른 건설공사를 도급공사로 인식하고 회계처리였다고 주장하는 것은 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 및 「민간참여 보금자리주택사업 시행지침」에서 민간사업자를 공동시행자로 규정한 관계 법령과는 다르게 이 건 사업을 운영한 것으로 볼 수 있다. 청구법인은 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에 따라 이 건 공동주택의 공동시행자로 하여 쟁점사업협약을 체결하면서 OOO는 제1․2토지의 출자 및 이 건 공동주택의 분양을, 청구법인은 이 건 공동주택의 설계 및 시공 업무를 담당하는 것으로 하여 그 업무분담을 한 것이고 이를 이유로 청구법인이 이 건 공동주택의 공동사업자가 아니라 OOO로부터 도급을 받아 이 건 공동주택을 시공한 것이라는 주장은 받아들이기 어렵다.
쟁점사업협약서 제7조 및 제10조에서 OOO와 청구법인은 공동협의체를 구성하고, 이 건 사업을 위한 중요한 사안은 공동협의체에서 결정하며, 제17조에서는 청구법인이 총 분양수익금에서 민간사업자 회수비(공사비) 제안금액이 차지하는 비율을 적용하여 회수하고, OOO가 나머지 금액을 수익으로 배분받는다고 약정되어 있는바, 이는 도급인 일방의 지시에 따라 수급인이 일을 완성하는 것을 목적으로 하고, 그 공사의 결과에 대하여 대가(일정액)를 지급하는 것을 약정하는 계약인 일반적인 도급계약과 다르고 청구법인이 총 분양수익금에 따라 손실을 입을 수도 있는 구조이다. 더욱이 쟁점사업협약서 제16조 제2항 및 제3항 그리고 제18조 제1항에 따르면 청구법인과 OOO는 추가비용이 발생할 경우 이를 균등하게 부담하고, 일정 기준을 넘어 분양금액이 증감될 경우 이를 5:5로 배분하도록 약정함으로써 해당 사업으로 인한 손익은 조합원인 청구법인과 OOO에게 분배되는 것인바, 청구법인을 공동시행자로서 이 건 공동주택의 원시취득자에 해당하는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구법인이 이 건 공동주택을 원시취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단
(1) OOO가 이 건 공동주택에 대하여 OOO부터 단독으로 ‘사용승인’을 받고 ‘소유권보존등기’를 하였으며, 취득세를 신고․납부한 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.
(가) OOO는 2011.12.9. 이 건 토지에 대하여 보금자리주택건설 사업계획승인을 요청하였고, 경기도지사는 2011.12.30. 다음과 같이 승인하였다.
(나) OOO는 2012.6.29. OOO로부터 ‘제1토지’를 OOO원, ‘제2토지’를 OOO원에 각각 매입하도록 하는 매매계약을 체결하였다.
(다) 청구법인과 OOO 주식회사는 제1토지에, 청구법인과 OOO 주식회사는 제2토지에 이 건 공동주택을 건설하였다.
(라) 국토교통부는 2014.6.16. 민간참여 보금자리 주택건설공사에 대하여 다음과 같이 회신하였다.
(마) 청구법인은 OOO가 2014.4.1. 공고한 제1토지상의 공동주택사업에 대하여 2014.6.24. OOO와 쟁점사업협약을 체결하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.
(바) 쟁점사업협약서(제1토지) 별첨을 보면 OOO는 “사업부지확보, 감리, 분양 및 홍보, 보존등기 및 소유권이전등기” 등의 업무를, 청구법인은 “공사시공관리, 하자보수”등의 업무를 하는 것으로 그 업무가 구분되어 있다.

(사) OOO 집합건축물대장(2019.5.22. 발급)을 보면 해당 아파트는 OOO(제1토지)에 위치한 지상 15층, 지하 2층의 공동주택(아파트)으로서 2015.3.20. 착공, 2017.6.28. 사용승인이 있었고, 해당 사업의 건축주는 OOO, 시공사는 OOO 주식회사로 되어 있다.

(아)사용검사확인증(2016.6.28., 2016.6.30.)을 보면 OOO은 2016.6.28. 제1토지의 공동주택, 2016.6.30. 제2토지의 공동주택에 대하여 OOO에게 각각 사용검사 확인증을 발급하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가)「지방세특례제한법」 제85조의2​ 제1항 제1호에서 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사(OOO를 제외한다)가 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 50(100분의 50 범위에서 조례로 따로 정하는 경우에는 그 율)에 지방자치단체의 주식소유비율[해당 지방공사의 발행주식총수에 대한 지방자치단체의 소유주식(「지방공기업법」 제53조​ 제4항에 따라 지방자치단체가 출자한 것으로 보는 주식을 포함한다) 수의 비율을 말함]을 곱한 금액을 경감하도록 규정하고 있다.

(나)지방세법에 있어서 부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용, 수익, 처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니므로 「지방세법」 제105조​ 제1항의 ‘부동산의 취득’이란 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함한다고 할 것이다(대법원 2002.6.28. 선고 2000두7896 판결., 같은 뜻임).
(다) 처분청은 청구법인과 OOO가 사실상 공동시행자이므로 청구법인을 이 건 공동주택의 원시취득자로 보아 「지방세법」 제11조​ 제1항 제1호 나목의 세율(1천분의 28)을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과처분하였으나, 청구법인과 OOO가 보금자리주택 건설공사를 수행함에 있어 OOO는 사업부지 확보, 감리, 분양 및 홍보, 보존등기 및 소유권이전등기 등을, 청구법인은 공사시공, 하자보수 등을 위주로 수행하는바, 청구법인은 사실상 시공사로 이 건사업에 참여한 것으로 보이는 점, 쟁점사업협약을 살펴보면 청구법인은 민간사업자로서 사실상 고정된 회수비(공사비)를 수령하고 OOO는 분양대금에서 청구법인의 고정된 시공비를 제외한 나머지 금액을 회수하도록 되어 있고, 당초 협약상 기준이 되는 분양대금을 초과하는 분양대금은 청구법인과 OOO가 5:5로 나누도록 약정되어 있는 등 이 건 사업의 실질적인 위험부담 등은 대부분 OOO에게 있는 구조이므로 이는 공동사업(공동시행)이라기보다는 사실상 청구법인은 시공사로, OOO는 건축주로서 각각 해당 사업에 참여하여 OOO가 최종적으로 이 건 공동주택을 취득하였다고 보는 것이 합리적인 점, 쟁점사업협약 제19조 제4항 등에서 수분양자에 대한 분양 및 원활한 등기이전을 위하여 청구법인은 OOO에게 이 건 공동주택에 대한 권리 일체를 양도하기로 약정하고 이 건 공동주택의 취득시기 이전에 해당 권리 등이 실제로 양도(이전)되어 OOO의 명의로 그 소유권보존등기가 이루어짐에 따라 이 건 공동주택의 소유권은 최종적으로 OOO에게 귀속된 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 OOO를 이 건 공동주택의 원시취득자로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
따라서, 청구법인이 이 건 공동주택의 원시취득자에 해당하는 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조​ 제6항과 「국세기본법」제81조​ 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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