조심 2018지0597 (2018. 8. 13.) 취소
[결정요지] 이 건 신탁회사가 쟁점주택을 처분한 것은 미분양과 위탁자의 경제적 사정 등에 의한다 할 것으로 청구인의 입장에서는 쟁점주택의 소유권을 신탁회사로부터 이전받든 건축주로부터 이전받든 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하여 그 경제적 실질이 동일해 보이는 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있음.
[관련법령] 임대주택, 임대사업자, 신탁, 최초 분양[참조결정] 조심2016지1267 / 조심2016지0631 [주 문] OOO시장이 2018.1.29. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. [이 유] 1. 처분개요
가. 청구인은 2017.12.19. OOO오피스텔 3개호(509호, 510호, 709호이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO주식회사로부터 OOO가 운영하는 OOO에서 공매로 낙찰받아 취득하고, 쟁점주택의 취득가액을 OOO으로 하여 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.
나. 청구인은 2018.1.3. 쟁점주택을 임대물건으로 등록하고 2018.1.22. 쟁점주택이 「지방세특례제한법」 제31조에 따른 임대주택에 해당하므로 기 납부한 취득세 등의 감면 및 환급 취지로 처분청에 경정청구 하였으나 처분청은 2018.1.29. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.26. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
「지방세특례제한법」 제31조 제1항의 규정에서 분양이라는 법적 개념에 관하여 별도의 정의규정을 두고 있지 않으며, 「건축물 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 분양사업자가 건축물을 판매하는 형식에 있어서는 아무런 제한이 없어 분양이든 매매든 모두 판매의 한 형태이다. 조세심판원 결정례(조심 2016지631, 2016.12.19.)에서도 이 건과 동일한 방식으로 오피스텔의 소유권을 취득한 사람에 대하여 분양으로 판단한 사례가 있다.
청구인이 건축주가 부동산담보신탁계약에 따라 위탁한 신탁회사의 명의로 소유권이전된 쟁점주택을 취득하였다 하더라도 이는 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위한 담보신탁인 점, 위탁자의 경제적 사정 등에 의한 처분이라도 취득자의 입장에서는 분양이거나 매매이거나 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수한 경우에 해당하는 점, 위탁자의 입장에서는 신탁재산이 처분됨으로 인해 사실상 분양의 효과를 받았다고 볼 수 있는 점, 수탁자 입장에서 신탁부동산의 처분을 소유권행사로 보기 어려운 점, 수탁자로부터 취득한 부동산을 달리 보는 것은 건축주로부터 주택을 분양받아 임대사업을 하는 매입 임대사업자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지상 불합리해 보이는 점 등으로 보아 청구인이 건축주로부터 소유권이전등기 형식을 취하지 아니하였다 하더라도 실질적인 측면에서 건축주로부터 최초 분양받은 것으로 보아야 하므로 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대하여는 취득세를 면제하도록 규정되어 있다.
조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평원칙에도 부합한다 할 것(대법원 2004.5.28. 선고, 2003두7392 판결 참조)이고,
“분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것으로서 경매와는 그 사전적 의미뿐만 아니라 절차적 행위 또한 명백하게 구분되는 점(조심2016지1267, 2017.5.8. 참조) 등에 비추어 처분청이 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점주택이 「지방세특례제한법」 제31조에 따른 취득세 감면대상인 건축주로부터 최초 분양받은 주택으로 볼 수 있는지 여부
나. 관련 법령 “별지 기재”
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 주식회사 OOO는 쟁점주택을 신축하여 2014.9.17. 소유권보존등기를 마치고, 같은 날 신탁을 원인으로 하여 OOO 주식회사에게 소유권이전등기되었다가 2017.12.19. 신탁등기를 말소하고 청구인에게 매매로 하여 소유권이전등기된 사실이 등기사항전부증명서에서 확인된다.
(나) 청구인은 2017.11.7. OOO가 관리·운영하는 OOO를 통해 쟁점주택을 낙찰 받아 2017.11.21. OOO주식회사와 부동산 매매계약을 체결하여 2017.12.19. 취득하고, 같은 날 처분청에 매매가액 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO을 신고·납부하였다.
(다) 청구인과 OOO주식회사간에 체결한 쟁점주택 중 509호의 매매계약서 주요 내용은 아래와 같다.
(라) 청구인은 2018.1.3. 쟁점주택을 임대주택으로 등록하고, 2018.1.22. 처분청에 경정청구 하였으나, 처분청은 2018.1.29. 이를 거부하였다.
(마) 쟁점주택의 신탁등기와 관련하여, 위탁자(건축주)인 주식회사 OOO와 수탁자인 OOO주식회사와 2014.9.17. 체결한 부동산담보신탁계약에 의하면 주요 내용은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안전성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적인 해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것이다.
처분청은 청구인이 쟁점주택을 수탁자인 OOO주식회사로부터 공매로 취득하였으므로 건축주(위탁자)로부터 최초 분양받은 것에 해당하지 아니한다는 의견이나, 신탁원부상의 특약사항과 같이 분양을 목적으로 했던 신탁부동산에 대한 처분은 미분양과 위탁자의 경제적 사정 등에 의한다 할 것으로 신탁부동산을 취득하는 입장에서는 취득원인이 분양이거나 매매이거나 건축주가 건축한 부동산을 최초로 매수하는 경우에 해당하여 그 경제적 실질이 동일해 보이는 점, 위탁자의 지위에서는 신탁부동산이 처분됨으로 인해 사실상 분양의 효과를 받았다고 볼 수 있는 점, 수탁자 입장에서는 담보권의 실행에 불과한 신탁부동산의 처분을 소유권행사로 보기는 어려운 점, 쟁점주택을 매입한 청구인의 입장에서 동일한 효과가 있는 신탁부동산에 대하여 위탁자(건축주)가 아니라 수탁자로부터 분양받았다 하여 이를 달리 취급하는 것은 임대주택 공급의 활성화를 통한 서민의 주거안정을 지원하기 위하여 건축주로부터 주택을 분양받아 임대사업을 하는 자들에게 취득세 감면혜택을 부여하는 입법취지상 불합리해 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점주택을 수탁자인 신탁회사로부터 공매로 취득하였다 하더라도 실질적인 측면에서 건축주로부터 최초 분양받은 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.