조심2021지2862(20211223) 재산세 기각

[결정요지] 처분청이 미공시된 쟁점주택에 대한 시가표준액 산정에 있어 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 재산세 과세표준을 산정하는 것은 지방세법령에서 허용되지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

관련법령 : 지방세법 제4조

[주문] 심판청구를 기각한다

[이유] 1. 처분개요
가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO아파트 2분의 1 지분(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 2021.7.14. 청구인에게 「지방세법」 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 시가표준액(OOO원)에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 금액인 OOO원의 지분 2분의 1에 해당하는 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 2분의 1에 해당하는 2021년도 7월분 재산세 등 합계 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 부과처분”이라 한다)하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2021.8.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점주택에 대한 2020․2021년도 미공시 공동주택의 과세표준 산정 시 인접 공동주택인 OOO(사용승인일 : 2019.8.1., 이하 “비교주택”이라 한다) 보다도 실제거래가액이 낮음에도 시가표준액을 높게 책정(40평형의 경우 OOO원 이상)하여 재산세를 과다하게 부과하였으므로 모두가 납득할 수 있는 실거래가액에 근거하여 재산세를 재산정하여야 한다.

쟁점주택의 사용승인일(2020.5.19.) 시점과 입주 후의 실제거래가액을 비교해 보면, 쟁점주택은 거래가격이 낮은 데도 공동주택가격이 높다는 것을 알 수 있다.

지방세심의위원회는 미공시된 주택의 공시가격을 산정할 때, 인접아파트의 실제거래가액 등을 종합하여 결정하라고 규정하고 있음에도 실제로 반영하지 아니한 것으로 볼 수밖에 없으므로 이 건 부과처분은 법규정에 따르지 아니하므로 부당한 것이다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 ‘미공시 표준시가 산정’ 등에 대한 정보공개청구를 처분청에 제기하였으나, 처분청은 재산세 산출근거가 없고, 2020년도 및 2021년도 지방세 심의위원회 개최 여부를 확인하기 어렵다는 답변을 하였다.

그렇기 때문에 청구인은 형식적인 절차에 의해 검토하였을 뿐, 어떠한 자료를 위원들이 검토하고 의결하였는지를 알 수가 없고, 「지방세법」에 따라 개별공동주택의 지역별․단지별․면적별․층별․위치별 특성 및 거래가액 등을 참작하여 시가를 정하도록 되어 있음에도 이를 논의한 근거도 없는 것으로 보인다.

이에 대한 재차 문의에 대하여 처분청은 OOO에서 받은 금액자료로 미공시 표준시가를 정했다고 하나 그 산출근거를 갖고 있지 않다고 하였고, OOO도 재산세 부과에 대하여 모른다고 답변을 하였다.

이로 볼 때, 처분청은 아무런 논의과정 없이 형식적인 심의위원회 개최 사실만을 기록하고, 심의위원회 증빙을 해놨는지 알 수 없는 것이며, 위원들에게 제공한 가격결정을 위한 자료에 대한 정보공개 청구에도 청구인로서는 해당 자료를 받을 수 없었다.

(3) 일반인의 경우 쟁점주택에 대한 가액 산정 시 접할 수 있는 것이 실제거래가액인데, 세금을 납부하는 납세자가 납세금액의 산출근거도 모른 채 주변보다 실제거래가액이 낮음에도 공동주택가격을 높게 책정하여 과다하게 부가되는 재산세를 내야 하는 이유를 모르겠다.
(가) 처분청은 계속적으로 신규아파트에 재산세를 부과하는 경우 입주(준공)가 늦은 신규아파트에 직전의 신축아파트보다 더 높은 과세표준을 적용하고 있다.

(나) 10년 이내인 구축아파트의 경우 실제거래가액이 높음에도 신축아파트의 과세표준이 높게 산정되고 있는데, 이는 구축 아파트와의 과세 형평성을 고려하지 않는 것이다.

(다) 이렇게 공평과세의 대원칙과 주변시세 검인을 하지 않으면서 재산세를 부과하는 것은 위법한 것이므로 공평하고 합리적으로 재산세를 부과하여야 하고, 이에 대한 징수가 이루어져야 한다.

(4) 국토교통부장관은 2021년도 9월에 2021.6.1. 기준으로 쟁점주택의 일부 주택에 대한 공동주택가격을 최초로 (추가)공시(2021.1.1. 기준 이후 추가, 40평형대 OOO원)하였는데, 이 금액도 최초 열람시 금액에서 조정(40평형의 경우 OOO원)되어 산정되었다.
(가) 일부 평형의 하향조정을 받아들인 이유는 비교주택 등과의 비교시 쟁점주택은 40평형대를 제외한 평형대는 OOO원 ~ OOO원 차이가 나나, 40평형대는 OOO원 ~ OOO원의 차이가 많이 나므로 이를 조정한 것이다.

(나) 청구인은 이에 따라 처분청에 2021년도 재산세 과세표준에 대한 재산출을 요청하였는바, 처분청은 현재 OOO에게 문의를 하고 답변을 주지 아니하고 있는 상황이다.

(다) 또한, 공시가격은 보통 당해연도의 12월말까지 조사해서 다음 해 1월 1일자로 공시하고 이를 기준으로 6월 1일에 보유하고 있는 자에게 세금을 부과하는 것으로, 지방세심의위원회를 통해 산정한 미공시 주택의 공시가격이 이후 국토교통부에서 추가 공시한 가격보다도 낮아야 하는 것이 마땅하나, 당초 시가표준액이 더 높게 산정되었으므로 불합리하다.

(5) 2020년도부터 실제 거래가액이 주변신축에 비해 낮음에도 재산세가 높게 부과되고 있고, 이를 기준으로 부동산 상승률을 적용하여 2021년도에도 재산세 과세표준액을 과다하게 잘못 산정하고 있으므로 이를 감액 경정해야 한다.
(가) 청구인은 이와 관련하여 국토교통부장관에게 추가공시 공동주택가격에 대한 이의신청 기간 중 제출한 유사 실거래가 자료와 공시가격을 첨부하였다.

(나) 처분청은 위 거래가액을 거래가 일어난 것을 전수조사하여 제출한 것이고, 비교대상이 아니라는 처분청의 의견은 설득력이 없다.

(6) 쟁점주택 중 일부 평형(40평형대)의 경우 준공일 이후에도 실제거래가격이 비교주택 보다 더 낮음에도 공동주택가격은 약 OOO원 이상 높게 산정이 되었다.
(가) 국토교통부장관이 쟁점주택에 대하여 2021.6.1. 기준으로 추가 공시한 공동주택가격을 보면, 미공시 공동주택가격보다 낮은데, 2021.6.1. 이후 실거래가액을 보더라도 재산세 과세표준액이 잘못 산정되었다는 것을 알 수 있다.

(나) 처분청은 이 가격이 2021.1.1. 기준 공동주택가격과는 연관이 없다는 의견을 제시하고 있으나, 미공시된 가격과 추가공시된 가격 모두 OOO에서 같은 담당자가 정하고 있는 것이고, 그 담당자가 부당하다고 판단하여 추가 공시된 가격도 하향조정을 한 것인데, 미공시된 가격에 대하여는 문제가 없다고 하는 것은 타당하지 아니하다.

(7) 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견
(1) 공동주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조에 따라 급매매나 특수거래 등을 제외하고 공시기준일 현재의 적정가격(통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)을 조사․산정한다.

「지방세법」 제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가 조사 및 과세표준 산정기준”(2006.1.2. 행정안전부 장관 고시)에 따르면, 납세의무성립일 현재 국세청 기준시가가 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 OOO 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 되어 있다.

(2) 처분청은 「지방세법」 제4조 제4항에 의거 OOO에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 가액을 2020년도 2차(2020.6.25. ~ 2020.6..26.) 및 2021년도 3차(2020.6.25. ~ 2020.6.26.) 지방세심의위원회(처분청 내)의 심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하여 과세표준을 산정하였다.

(3)청구인은 쟁점주택의 준공(2020.5.19.) 전의 비교주택(2018.12.27. 준공)의 거래가액을 표본으로 제시하고 있는데, 그 실거래가의 높고 낮음이 일정하지 않고 서로 교차되는 것을 확인할 수 있고, 단지마다 주변 편의시설과의 거리 등 동별 입지가 다르며 향, 층 등 거래가격을 결정하는 요소가 다양하여 실제거래가액을 비교하여 재산세 과세표준 산정이 잘못되었다고 하기는 어렵다.

(4) 쟁점주택의 2021.6.1. 기준 추가 공시된 공동주택가격이 일부 평형(전용면적 OOO㎡) 42호의 경우 의견제출이 수용되어 하향 조정되었으나, 그 외 평형은 수용되지 아니하였으며, 주변 여건에 특별한 변동이 없고 미공시된 가격과는 큰 차이가 나지 아니한다.

(5) 주택 거래가격은 입지뿐만 아니라 조금이라도 준공이 늦은 신축 주택을 선호하는 경향에 의해 높게 형성되고 있고, 주택가격이 동일한 경우에도 「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한 등에 의하여 신축이 구축보다 세액이 높을 수도 있는 것이다.

(6) 청구인은 2021.6.1.을 산정기준일로 하여 추가 공시된 공동주택가격을 근거로 하여 이 건 부과처분의 감액을 요청하고 있으나, 2021년도 재산세는 이미 과세기준일 현재 미공시 주택가격을 시가표준액으로 하여 부과되었는데, 추가공시가격은 엄연히 조사 시점이 다른 별개의 가격이다.

한편, 이에 대한 민원이 제기되고 있어 처분청은 OOO에게 질의를 한 상황으로 그 회신 결과에 따라 처리할 예정이다.

(7) 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 부과처분을 한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점주택의 공동주택가격이 과도하게 높게 산정되었으므로 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재 (별지 생략)

다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 쟁점주택의 부동산등기사항전부증명서 등에 의하면, 청구인은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택을 소유하고 있다.

(나)쟁점주택은 OOO로 2020.5.19. 사용승인이 되었으나, 2020년도 및 2021년도 재산세 과세기준일(6.1) 현재 이전고시가 나지 아니하여 미등기 상태로 공동주택가격이 공시되지 아니하였다.

(다) 처분청은 「지방세법」제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 행정안전부 장관이 2006.1.12. 시행한 “미공시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가 조사 및 과세표준 산정기준”에 의거 공동주택가격 산정 전문기관인 OOO에 공동주택가격 산정을 의뢰하였고 OOO은 쟁점주택의 주택가격을 산정하여 통보하였다.

(라) 처분청은 「지방세법」 제4조 제4항에 의거 OOO으로부터 제공받은 공동주택가액을 2020년도 2차(2020.6.25. ~ 2020.6.26.) 및 2021년도 3차(2021.6.28. ~ 2021.6.29.) 처분청 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액으로 결정하였다.

처분청은 위 시가표준액을 토대로 하여 이 건 부과처분을 하였다.

(마) 국토교통부 장관은 쟁점주택에 대하여 아래 <표>와 같이 2021.6.1. 기준 추가로 공동주택가격을 공시하였다.

<표> 쟁점주택의 공동주택 공시가격 (단위 : ㎡, 원) (표 생략)

(바) 청구인은 쟁점주택(OOO2020.5.27. 사용승인일)의 공동주택가격 산정이 적정한지와 관련하여 비교주택(OOO2019.8.1. 사용승인일)과 인접의 구축아파트(OOO2011.4.7. 사용승인일)와 층별/평형별/거래시기별 실제거래가액과 비교하는 자료를 다음과 같이 제출하였다.

위 자료를 통해 청구인은 다음과 같은 주장을 하고 있다.

(2) 「지방세법」 제4조 제1항에서 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다”고 규정하고 있고, 제110조 제1항에서 “주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다”고 규정하면서 그 제2호에서 “주택은 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지”라고 규정하고 있으며, 「지방세법 시행령」 제109조에서 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “‘대통령령으로 정하는 공정시장가액비율’이란 다음 각 호의 비율을 말한다고 규정하면서 그 제2호에서 주택은 시가표준액의 100분의 60”이라고 규정하고 있다.

또한 「지방세법」 제122조 제3호 및 같은 법 시행령 제118조 제2호에서는 “주택공시가격 등이 6억원을 초과하는 주택의 경우, 해당 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 130을 초과하는 경우에는 100분의 130에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다”고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(가) 청구인은 쟁점주택의 공동주택가격이 비교주택 등에 비추어 과도하게 높게 산정되었으므로 이를 기준으로 한 이 건 부과처분이 부당하다고 주장한다.

(나) 그러나, 「지방세법」 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있다.

또한, 「지방세법 시행령」 제3조에서 법 제4조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고, 이 경우에 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 듣도록 규정하고 있다.

(다) 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니하여 「지방세법」제4조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행령 제3조에 따라 OOO에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점주택의 시가표준액을 결정하였다.

위와 같이 처분청이 적용한 쟁점주택에 대한 시가표준액 결정에 있어서 어떠한 절차상 하자 등에 의하여 관련 법령을 위반하여 그 가액 산정이 잘못되었다고 볼 만한 사실은 나타나지 아니한다.

또한, 처분청이 미공시된 쟁점주택에 대한 시가표준액 산정에 있어 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 재산세 과세표준을 산정하는 것은 지방세법령에서 허용되지 아니한다.

(라) 따라서 처분청이 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.