부동산세제과-562호(20210223) 취득세

관계법령 : 지방세법 제10조제5항

 

<답변요지>

지방자치단체가 舊「임대주택법」에 따라 임대인에게 통보한 ‘분양전환가격’은, 임대주택의 분양전환 시 그 가격의 한도액을 해당 지자체가 승인하여 통보한 것에 불과할 뿐 실제 그 가격으로 거래가 된 것(취득당시의 가액)도 아니고 취득자가 신고한 가액도 아니며, 「지방세법」제10조제5항 각 호의 어느 하나(사실상 취득가격)에 해당하지도 않으므로, 취득세의 과세표준으로 적용할 수 없음

 

<질의요지>

○ 분양전환 임대주택을 화해권고결정으로 취득 시 과세표준 적용 방법

– 화해권고결정으로 확인되는 가액 또는 관련법령에 따라 승인된 ‘분양전환가격*’을 과세표준으로 할 수 있는지 여부

* (분양전환가격) 임대주택 분양전환 시 분양가격 한도액을 지자체가 설정?통보(舊「임대주택법」§21)

 

< 사 실 관 계 >

(’13년) 임대차계약 체결

(‘19.6월) 임대사업자의 분양전환 신고에 따라 지자체가 신고 수리 및 분양전환가격 통보

(‘19.7월) 임대사업자, 분양전환가격에 불복하여 분양전환계약 이행거부

(‘19.9월) 임대사업자, 분양전환가격 관련 소송 제기

(‘19.12월~) 일부 임차인, 화해?조정결정을 근거로 취득세 신고

※ 취득가액은 기재하지 않아 담당 공무원의 안내에 따라 분양전환가격을 기재

<회신내용>

가.「지방세법」제10조제1항 및 제2항에 따르면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로서 취득자가 신고한 가액으로 한다고 규정하면서 다만, 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있습니다.

– 또한, 같은 조 제5항에서는 제2항 단서에도 불구하고 ‘사실상의 취득가격’을 과세표준으로 할 수 있는 취득 유형을 규정하면서, 그 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있으며,

 

– 같은 법 시행령 제18조제3항제1호에서 판결문을 ‘민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문’으로 규정하면서 화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다고 규정하고 있습니다.

 

나. 지방세법 관련 규정에 따라 화해권고결정으로 확인되는 가액은 사실상의 취득가격으로 할 수 없습니다(같은 취지의 지방세운영과-417, 2008.7.30. 참조).

 

다. 또한, 질의 사실관계상 지방자치단체가 舊「임대주택법」에 따라 임대인에게통보한 ‘분양전환가격’은,

– 임대주택의 분양전환시 그 가격의 한도액을 해당 지자체가 승인하여 통보한 것에 불과할 뿐 실제 그 가격으로 거래가 된 것(취득당시의 가액)도 아니고 취득자가 신고한 가액도 아니며, 「지방세법」제10조제5항 각 호의 어느 하나(사실상 취득가격)에 해당하지도 않으므로, 취득세의 과세표준으로 적용할 수 없습니다.

라. 한편, 해당 거래의 상대방(임대사업자)이 법인인 점을 고려했을 때,

– 지방세법」제10조제5항제3호에 따른 사실상 취득가격(법인장부)을 취득세의 과세표준으로 할 수 있다고 판단되나, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.

 

마. 아울러, 취득세는 신고세목임을 감안하여,

– 유상취득 등 ‘취득당시의 가액이 존재하는 취득’의 신고를 접수하는 경우, 해당 취득자가 취득세 신고서 상의 취득가액을 성실히 기재하고 과세표준을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하도록 안내를 철저히 하시기 바랍니다.