사실상 취득가액의 적용범위

대법원 2019두46367(2019.10.31) 취득세

[판결요지] 이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다

[주문] 처분청 패소
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

[이유] 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고인의 상고이유에 관한 주장은 상고심절차에 관한 특례법 제4조에 해당하여 이유 없으므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

사실상 취득가액의 적용범위
2심-서울고등법원 2018누67796(2019.06.12) 취득세

판결요지
이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다

주문 / 처분청 패소
1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다.

이유
1. 제1심판결의 인용 및 수정
이 법원이 이 사건에 관하여 쓸 이유는, 제1심 판결문 제7면 10행의 “624,454,860원”을 “624,008,500원”으로 고치고, 제1심 판결문에 첨부된 별지 1.과 별지 2.를 이 판결에 첨부된 별지 1.과 별지 2.로 각 고치며, 피고가 당심에서 주장하는 내용에 관하여 아래 제2항과 같은 판단을 해당 부분에 추가하는 이외에는 제1심판결의 이유 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가판단사항
가. 피고의 주장
구 지방세법 제111조 제2항 제1호에 의하면, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘부동산 가격공시법’이라 한다)에 의하여 개별주택가격이 공시되는 주택에 대하여는 공시된 가액을 시가표준액으로 하되(본문), 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 국토해양부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다(단서). 그런데 원고가 취득한 경기 양평군 강상면 ○○리*1) 182-17 등 5필지 지상 주택(이하 ‘이 사건 제1주택’이라 한다)의 경우에는 공시된 개별주택가격에 위법건축물 134㎡에 대한 가격이 포함되어 있지 않으므로, 이 사건 제1주택은 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 피고가 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액이 이 사건 제1주택의 시가표준액이 되는 것인데, 그와 같은 방식으로 산정한 이 사건 제1주택의 가액은 624,008,500원이므로, 위 주택은 구 지방세법 제112조 제2항 제3호 소정의 고급주택에 해당한다고 보아야 한다.
*1) 이하 ‘○○리’로 줄여 쓴다.

나. 인정사실
1) ○○리 182-17 토지에 관하여 2002. 3. 22. 조○니 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, ○○리 182-21 토지 중 77/322 지분에 관하여 2002. 8. 26. 권○리 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, ○○리 186-9 토지와 186-13 토지 및 186-14 토지에 관하여 2002. 11. 13. 권○리 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

2) 조○니는 2002. 4. 4. ○○리 182-17 토지 지상에 3층 건물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았고, 그 신축공사가 완료된 이후인 2003. 6. 25. 사용승인을 받았다. 위 사용승인 당시에 위 3층 건물은 1층 주차장 174.48㎡, 1층 계단실 14.31㎡, 2층 주택 188.79㎡, 3층 주택 188.79㎡이었으며, 그 대지는 ○○리 182-17 토지였다.

3) 2005. 5.경 위 건물의 일부가 증축되었는데(이하 증축 전후를 불문하고 ‘이 사건 건물’이라 한다), 그에 따라 2005. 5. 26. 현재 이 사건 건물의 일반건축물대장에 등재된 건축물현황은 아래 [도표 1] 기재와 같은 것이었으며, 그 대지로는 ○○리 182-17 토지 이외에 ○○리 182-21 토지, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지, ○○리 186-14 토지가 추가로 등재되었다.

4) 일반건축물대장에 이 사건 건물의 대지로 등재되어 있는 토지들 중 ○○리 182-17 토지와 ○○리 182-21 토지 및 ○○리 186-13 토지는 북쪽에서 남쪽으로 서로 연접하여 있으면서 비슷한 폭을 이루고 있으나, ○○리 186-14 토지와 ○○리 186-9 토지는 ○○리 186-6 도로와 ○○리 182-24 도로 사이에 있는 토지로서 기다란 연결통로의 일부를 이루는 것과 같은 형태를 이루고 있다. 위 토지들의 대략적인 위치와 형상은 별지 3. 항공사진의 영상과 같다.

5) 이 사건 건물에 관하여는 2003. 7. 9. 조○니 앞으로 소유권보존등기가 경료되었는데, 2007. 11. 23.에 이르러 이 사건 건물의 1/2 지분과 ○○리 182-17 토지, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지, ○○리 186-14 토지의 각 1/2 지분과 ○○리 182-21 토지의 38.5/322 지분에 관하여 주AA 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.

6) 이 사건 건물 등의 근저당권자인 주식회사 □□상호저축은행은 2008. 11.경 이 사건 건물과 ○○리 182-17 토지, ○○리 182-21 토지 중 77/322 지분, ○○리 186-9 토지, ○○리 186-13 토지(이하 통틀어 ‘이 사건 경매대상부동산’이라 한다)*2)에 대한 임의경매신청을 하였고, 수원지방법원 여주지원은 위 신청을 받아들여 경매개시결정(위 법원 2008타경12229)을 하였다(이하 위 결정에 따라 진행된 경매절차를 ‘이 사건 경매절차’라 한다). 이 사건 경매절차가 진행되는 과정에서 이 사건 건물 등에 대한 감정평가가 이루어졌는데, 당시 작성된 감정평가서에 의하면 이 사건 건물의 4층 부분에는 불법증축된 제시외 건물(숙소 30㎡, 데크 104㎡)이 있는 것으로 조사되었다. 원고는 이 사건 경매절차에서 이 사건 경매대상부동산을 낙찰받았고, 그에 따라 위 부동산에 관하여 2010. 12. 23. 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다.
*2) ○○리 186-14 토지는 경매목적물에 포함되지 아니하였다.

7) 한편 원고 앞으로 소유권이전등기가 경료된 이후인 2011. 1. 10.에 이르러 이 사건 건물의 일반건축물 대장에 “위반건축물[위반일: 2008. 3. 5. 위반내용: 용도변경 290.12㎡, 증축 103.95㎡]”라는 내용이 등재되었다.

8) 이 사건 제1주택에 대하여는 부동산 가격공시법에 따라 2010. 4. 30. 개별주택가격이 공시되었는데, 당시 공시된 이 사건 제1주택의 개별주택가격은 585,000,000원(2010. 1. 1. 기준)이었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 4호증의 1, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7, 8호증, 갑 9호증의 1 내지 6, 을 11호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

다. 판단
1) 구 지방세법 제111조 제2항 제1호는 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 공시된 경우에는 그 가액을 시가표준액으로 보도록 규정하는 한편, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에 한하여 시장ㆍ군수가 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액을 시가표준액으로 보도록 규정하고 있다. 따라서 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 공시되어 있는 경우에는 그 가액이 현저하게 불합리한 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 공시된 개별주택가격을 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 소정의 시가표준액으로 보아야 한다.
다시 이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 이 사건 경매대상부동산을 취득하기 이전에 이 사건 제1주택에 대하여는 부동산 가격공시법에 따라 개별주택가격이 이미 공시되어 있었던 사실은 앞서 본 바와 같다. 한편 불법증축된 부분의 면적과 위치, 형상 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물의 일부에 불법증축된 제시외 건물이 있다는 사정만을 들어 이 사건 제1주택의 공시된 개별주택가격이 현저하게 불합리한 것이라고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 건물에 일부 불법증축된 부분이 있다는 사정만을 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 가액을 새로 산정할 수는 없다. 피고의 위 주장은 이러한 점에서 벌써 이유 없다.
2) 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 문언내용과 입법 취지, 특히 같은 조 제3항 전문이 건축물의 건축 중 신축 및 재축을 제외한 경우에 그로 인하여 증가한 가액을 과세표준으로 한다고 명시하고 있는 점에 비추어, 기존의 건축물을 증축한 경우의 증축분은 같은 조 제3항의 적용대상임이 분명하고, 그 외 기존의 건축물이나 신축 또는 재축한 건축물 등이 같은 조 제2항의 적용대상이 된다고 할 것이다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2010두8942 판결 참조).
피고는 이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다. 피고의 위 주장은 이러한 점에서도 받아들일 수 없다.

3) 설령 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정할 수 있다고 보더라도, 앞서 든 각 증거와 을 1, 12, 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 제1주택의 가액이 피고가 주장하는 바와 같은 금액이라고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다. 피고의 위 주장은 어느 모로 보나 받아들일 수 없다.
(1) 피고는 비교표준주택의 평방미터(㎡)당 토지단가인 256,000원에 이 사건 제1주택의 가격배율인 1.11을 적용한 다음, 이 사건 제1주택의 부지면적이 850㎡임을 전제로 이 사건 제1주택의 토지가격을 241,536,000원*3)으로 산정한 바 있다. 그런데 이와 같은 토지가격산정은 아래와 같은 이유로 그 합리성을 인정할 수 없다.
*3) 256,000원 × 1.11 × 850㎡ = 241,536,000원
㉠ 피고가 이 사건 제1주택의 부지면적을 850㎡로 산정한 것은, 이 사건 건물의 일반건축물대장에 건물대지로 등재되어 있는 5필지의 토지 전부를 이 사건 제1주택의 부지로 보는 한편 아래 [도표 2]의 기재와 같이 그 토지대장상 면적 전부를 이 사건 제1주택의 부지면적으로 보았기 때문이다. 그런데 아래 [도표 2]의 토지들 중 ○○리 182-21 토지의 경우에는, 원고가 이 사건 경매절차를 통하여 그 토지 전부를 취득한 것이 아니라 그 중 77/322 지분을 취득한 것에 불과하다. 사정이 이와 같다면, 특별한 사정이 없는 한 원고가 이 사건 경매절차를 통해 취득하지도 못한 나머지 지분의 가액을 이 사건 제1주택의 부지면적 가액에 포함시킬 수는 없다.*4) 한편 ○○리 186-14 토지는 원고가 이 사건 경매절차를 통해 취득한 토지가 아닐 뿐만 아니라 그 위치 및 형상에 비추어 보더라도 이 사건 제1주택의 부지로 보기 어렵다(피고도 이 사건 처분을 할 당시에는 ○○리 186-14 토지는 부지면적에서 제외하고 ○○리 186-21 토지는 그 지분면적만을 포함시킴으로써*5) 이 사건 제1주택의 가액을 555,000,000원으로 산정한 바 있다. 피고는 이와 같은 종전의 산정방식에도 불구하고 이 사건 소송에 이르러서는 ○○리 186-14 토지와 ○○리 186-21 토지를 전부 부지면적에 포함시킨 다음 이 사건 제1주택의 가액이 624,008,500원이라는 취지로 주장하고 있다).
*4) 고급주택에 해당하던 주거용 건물의 새로운 취득자가 종전에 그 건물사용을 위하여 공여된 전체부속토지의 일부를 취득하지 못한 경우에 있어서는 그 취득하지 못한 토지가 독립된 경제적 용도에 사용할 수 없어서 당해건물의 대지로만 사용될 것이라거나 또는 건물취득자가 그 취득하지 못한 토지에 대한 사용권 등을 가지고 있어서 사실상 그 건물사용을 위한 부지로 공여하게 된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 건물취득자가 실제로 취득한 토지의 면적만으로 그 건물의 고급주택여부를 결정하여야 한다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누678 판결 참조).
*5) 다만 그 지분계산을 함에 있어서 지분면적을 42.33㎡로 잘못 산정하였다.

㉡ 이 사건 지침에 의하면, 토지의 방위는 접면도로를 기준으로 하되 판단이 어려운 경우에는 진입로를 기준으로 조사하여야 한다.*6) 피고는 이 사건 제1주택의 부지가 남향이고 비교표준주택 역시 남향임을 전제로 그 가격배율을 산정하였으나, 접면도로 혹은 진입로를 기준으로 할 때 이 사건 제1주택의 부지가 남향이라고 보기는 어렵다(○○리 182-4 토지를 접면도로로 보게 되면 이 사건 제1주택은 북향이 되고, ○○리 182-24 토지를 진입로로 보게 되면 이 사건 제1주택은 동향이 된다).
*6) 을 12호증 중 89면

(2) 피고는 이 사건 제1주택에 불법 증축된 부분(4층)이 있고 그 면적이 134㎡임을 전제로 4층 부분의 건물가액을 46,467,630원으로 산정하였는바, 위와 같은 면적산정은 이 사건 경매절차에서 작성된 감정평가서에 근거한 것으로 보인다. 그런데 위 감정평가서에 기재된 증축면적은 그 정확한 산정근거를 알 수 없다. 특히 위 감정평가서가 작성된 이후인 2011. 1. 10.에 이르러 이 사건 건물의 일반건축물 대장에 위반건축물에 관한 내용이 등재되었는데, 그 기재내용(증축 103.95㎡)이 감정평가서의 내용과 일치하지 않는 점에 비추어 보면 더욱 그러하다.

3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.

사실상 취득가액의 적용범위
1심-수원지방법원 2017구합71063(2018.09.13) 취득세

판결요지
이 사건 건물에 불법증축부분이 있다는 이유를 들어 구 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 이 사건 제1주택의 전체가액을 새로이 산정하였는바, 이와 같은 산정방식은 구 지방세법 제111조 제2항, 제3항의 규정체계에 어긋나는 것으로 판단된다

주문 / 처분청 패소
1. 피고가 2017. 3. 6. 원고에게 한 취득세 88,042,610원, 농어촌특별세 8,804,250원의 각 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다.

이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 2010. 12. 23. [별지 1] 부동산 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 하고, 각 부동산은 위 부동산 목록의 순번만으로 특정한다)을 취득한 뒤, 그 취득가액인 985,000,000원을 과세표준으로 하고 구 지방세법(2010. 12. 27. 법 제10416호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 표준세율(20/1,000) 및 같은 법 제273조의2의 주택거래에 대한 감면(50%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 27,057,310원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 피고는 5번 및 7번 주택이 구 지방세법 제112조 제2항 제3호, 구 지방세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22586호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의3 제3항의 ‘고급주택’에 해당함을 전제로 2014. 10. 6. 원고에게 취득세 합계 141,334,780원, 농어촌특별세 합계 14,133,430원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 원고는 피고의 위 2014. 10. 6.자 취득세 등 부과처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2015. 10. 22. ‘피고의 2014. 10. 6.자 취득세 등 부과처분은 가산세를 부과하지 않는 것으로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다‘는 결정을 하였다.

라. 원고는 2016. 1. 22. ‘1구의 주택에 해당한다고 볼 수 없는 5번 및 7번 주택을 함께 지방세법령상 고급주택에 해당한다고 전제한 피고의 2014. 10. 6.자 취득세 등 부과처분은 위법하다’는 이유로 수원지방법원에 위 조세심판원의 결정으로 각 가산세 부분이 감액되고 남은 각 본세 부분 부과처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.

마. 수원지방법원은 2016. 11. 8. ‘피고의 2014. 10. 6.자 취득세 등 부과처분은 각 본세와 가산세의 산출근거가 전혀 기재되어 있지 않는 등 관계 법령에서 요구하는 기재사항을 상당 부분 누락한 흠이 있다’는 이유로 원고의 청구를 인용하는 판결(2016구합149호)을 하였고, 2016. 11. 24. 위 판결이 그대로 확정되었다.

바. 피고는 2017. 3. 7. 원고에게 5번 및 7번 주택이 지방세법상 ‘고급주택’에 해당함을 전제로 이 사건 부동산의 취득에 관하여 아래와 같은 내용으로 산정한 취득세 88,042,610원 및 농어촌특별세 8,804,250원을 다시 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
과세물건: 토지 + 건물 강상면 ○○리 182-17번지 외 5필지 1,274.33㎡*1) 건물 667.91㎡*2) 경락공매
과세구분: 세액중과 지방세법 제112조 제2항 제3호 400% / 고급주택 (추징)
시가표준액: 894,110,000원(= 9번 토지 16,100,000원 + 6번 토지 112,010,000원 + 5번 주택 555,000,000원 + 7번 주택 211,000,000원)
취득세: 80/1000
취득신고가액 및 과세표준액: 980,449,940원*3)
본세: 88,042,610원, 농특세: 8,804,250원
*1) 이 사건 부동산의 토지 중 8번 토지만을 제외한 면적의 합계이다.
*2) 5번 주택의 연면적에서 주차장 면적을 제외한 값이다.
*3) 피고의 주장에 따르면, 위 금액은 원고의 신고 취득가액 985,500,000원 중 주택부속토지에 포함되지 아니하여 과세대상에서 제외된 8번 토지(도로)의 면적을 안분하여 감액한 금액이다.

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 3. 17. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2017. 10. 17. 원고의 위 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.
[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증의 각 기재(각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 당사자 주장의 요지
피고가 그 처분사유와 관계 법령의 규정을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는, 아래와 같은 사유로 이 사건 처분이 위법하므로 취소되어야 한다고 주장한다.

1) 이 사건 부동산의 취득에 대한 취득세 등 경정ㆍ고지 처분은 이미 선행판결로 취소가 되었음에도 피고가 다시 동일한 내용으로 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

2) 구 지방세법상 고급주택은 공시를 전제로 한 개별주택가격이 6억 원을 초과하는 경우에만 적용이 가능한데, 5번 주택과 7번 주택은 1구의 주택으로 개별주택가격이 공시된 바 없고, 구획이 분리되어 독립 거주가 가능한 구조이며, 원고가 위 두 주택을 경매로 취득할 당시 소유자도 달랐던바, 이를 1구의 주택으로 볼 수 없으므로, 5번 및 7번 주택에 대해 ‘고급주택‘의 취득세율을 적용한 이 사건 처분은 위법하고, 이는 위 주택의 부속 불법건축물을 포함하여도 마찬가지이다.

3) 원고의 취득세 신고행위에 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 이상, 처분청에서만 알 수 있는 불법건축물이 존재한다는 후발적 사유로 소급하여 취득세 등을 부과하는 것은 위법하다.

나. 관련 법령
[별지 2] 관련 법령 기재와 같다.

다. 판단
1) 구 지방세법 제112조 제2항 제3호 본문은 ‘주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과한 경우’를 고급주택으로 규정하고 있고, 구 지방세법 시행령 제84조의3 제3항 제1호, 제2호는 ‘1구의 건물의 연면적(주차장 면적을 제외한다)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9천만 원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지’ 또는 ‘1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지’로서 그 취득 당시의 시가표준액이 6억 원을 초과하는 경우를 고급주택으로 본다고 각 규정하고 있다.
위와 같이 취득세의 중과세 대상인 고급주택은 ‘1구’를 과세단위로 하고 있는데, 여기서 1구의 주택을 이루는지 여부는 그것이 전체로서의 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활단위로 제공되는 것인지 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하고(대법원 1991. 5. 10. 선고 90누7425 판결 참조), 구 지방세법 시행령 제77조는 취득세를 부과함에 있어 부동산을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 주택이 ‘1구의 건물’로서 취득세가 중과되는 고급주택에 해당하는지를 판단함에 있어서도 그 취득 당시의 사실상의 현황에 따라 판단하여야 한다.

2) 살피건대, 갑 제4, 5, 6호증, 을 제4, 5호증의 각 기재, 증인 차BB의 증언 및 변론 전체의 취지에 의해 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 부동산을 경매로 취득할 당시 5번 주택 및 7번 주택이 하나의 주거생활단위로 사용되고 있었다고는 볼 수 없으므로, 위 두 주택이 ‘1구의 건물’에 해당한다고도 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 5번 및 7번 주택이 1구의 건물로서 함께 고급주택에 해당한다고 본 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

① 5번 주택과 이격거리가 5~10m 이상에 이를 것으로 보이는 7번 주택의 면적은 173.75㎡로 단독 주거지로 사용되기에 부족함이 없을 뿐만 아니라, 5번 주택은 2003. 7. 9. 조○니에 의해, 7번 주택은 2004. 6. 15. 권○리에 의해 각 소유권보전등기가 이루어졌는바, 이와 같이 다른 지번에 각각 다른 시기에 건축되어 건축주와 소유자가 다른 2개의 주택이 동일한 주거생활단위에 사용되었다고는 보기 어렵다.

② 또한 증인 차BB(2004년부터 2008년까지 5번 주택 2층의 관리인) 역시 이 법정에서 ‘2008년경까지 5번 주택의 2층은 주AA 소유의 펜션으로, 3층은 조○니의 주거에 사용되었는데, 7번 주택과는 도로로 경계 지어져 있었고 전기계량기도 별도로 설치되어 있었다’는 취지로 진술하였는바, 적어도 2008년경까지는 위 두 주택이 하나의 주거생활단위에 제공되었다고는 도저히 볼 수 없다.

③ 원고가 5번 및 7번 주택을 포함하여 이 사건 부동산을 2010. 12. 23. 경매절차에서 낙찰받아 취득하였는바, 차BB의 관리가 끝난 2008년경 이후 원고가 이 사건 부동산을 취득할 때까지 5번 및 7번 주택의 경제적 용법이 변경되었다고 볼 증거가 없는 이상 위 취득 당시의 사실상의 현황도 2008년경과 다르지 않았을 것으로 봄이 상당하다.

④ 피고는 5번 주택과 7번 주택 사이의 경계를 구획할 만한 울타리 등이 사라진 2010. 7.경의 사진을 근거로 위 두 주택이 1구의 건물로 사용된 것이라 주장하나, 수풀이 우거지고 관리의 흔적이 전혀 보이지 않는 위 2010. 7.경 사진을 근거로 그 경제적 용법을 판단하기는 대단히 어려워 보인다.

3) 한편 피고는, 5번 주택의 개별주택가격에 합계 면적 134㎡의 불법건축물 부분의 가액을 포함하여 5번 주택의 가격을 재산정하면 624,454,860원으로 6억 원을 초과하므로, 5번 주택을 7번 주택과 1구의 건물로 볼 수 없더라도 여전히 ‘고급주택’에 해당한다고 주장한다.

살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 처분 당시 피고가 원고에게 위 불법건축물 부분을 고려한 5번 주택의 가액을 정정 고시한 바도 없을 뿐만 아니라[이 사건 처분서(을 제1호증)에 첨부된 ‘취득세 및 등록세 조사서’를 살펴보아도, 5번 및 7번 주택의 시가표준액을 합산하여 6억 원을 초과하였다고 계산한 것으로 보인다], 피고의 내부결제 문서에 불과한 을 제3호증의 기재만으로는, 위 불법건축물 부분을 포함한 5번 주택의 ‘개별공시지가’ 또는 ‘개별주택가격이 공시되지 아니한 경우로서 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액‘이 624,454,860원이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.

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