[조심2015지1779] ① 형식상 매매계약을 통해 이 건 토지를 취득하였으나, 실질은 공사비의 대가로 대물변제를 원인으로 취득하였으므로 그 취득시기는 잔금청산일이 아닌 소유권이전등기일로 보아야 하다는 청구주장의 당부 ② 운동장을 건설하는 과정에서 발생한 금융비용을 이 건 토지의 취득가액에 포함한 처분의 당부

[제 목] ① 형식상 매매계약을 통해 이 건 토지를 취득하였으나, 실질은 공사비의 대가로 대물변제를 원인으로 취득하였으므로 그 취득시기는 잔금청산일이 아닌 소유권이전등기일로 보아야 하다는 청구주장의 당부 ② 운동장을 건설하는 과정에서 발생한 금융비용을 이 건 토지의 취득가액에 포함한 처분의 당부 [조심2015지1779(2016.8.18)]/취소

[결정요지] ① 청구법인은 이 건 토지를 대물변제계약이 아닌 매매계약을 통해 이를 취득한 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인되는바, 청구법인이 지출한 축구장 건립비와 이 건 토지의 매매대금을 상계하고 그 차액을 정산하여 청구법인이 현금으로 수취한 이상, 그 정산일에 이 건 토지를 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, ② 쟁점금융비용의 경우, 이 건 토지의 매매가액에는 축구장 건립에 따른 금융비용이 이미 반영되어 있음에도 쟁점금융비용을 이 건 토지의 취득가액에 다시 포함하여 취득세 등을 부과하는 것은 잘못이 있음

[관련법령] 지방세법 제7조제2항 / 지방세법 제10조제5항

[참조결정] 조심2008지0531

[주 문]

청구법인에게 한 각 취득세·지방교육세·농어촌특별세 및 재산세의 부과처분은

1. OOO의 각 부과처분은 이를 취소하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO 외 62필지 토지 27,538㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후, 이를 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산에 해당하는 것으로 하여「조세특례제한법」(2013.8.13. 법률 제12031호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제120조 제4항 제3호의 규정에 따라 아래 <표1>과 같이 처분청으로부터 취득세 100분의 50을 경감 받고, 100분의 50에 상당하는 취득세 등을 신고·납부하였다.

*<표1>생략

나.이에 대하여 처분청들은 이 건 토지의 취득시기를 청구법인이 신고한 날(2013.8.5., 2013.8.12.)이 아닌 사실상 매매대금 지급일(정산금채권 양도일)인 2012.7.25.로 보아 그 지연납부에 따른 가산세(취득세 등)를 2015.7.14.과 2015.7.15. 아래 <표2>와 같이 부과·고지하였고,

OOO을 이 건 토지 취득에 따른 간접비용으로 보아 아래 <표3>과 같이 취득세 등을 부과·고지하였으며,

OOO은 쟁점①토지에 대하여 2015.8.12. 아래 <표4>와 같이 2013년도 재산세 등을 부과·고지하였다.

* <표2><표3><표4>: 생략

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.10.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청들 의견

가. 청구법인 주장

(1) 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 부동산의 경우 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존 채무가 소멸하는 것이므로 채권자로서는 소유권이전등기를 경료한 때에 납세의무가 성립하는 것이고, 이 건 토지의 기본거래구조는 토지매매대금은 OOO 건설비용으로 대물변제하되, 그 건설비용 중 토지매매대금을 초과하는 일부 금액은 OOO가 청구법인에게 정산금으로서 따로 지급하는 것으로서 그 계약내용은 당연히 대물변제계약이라 할 것인바,

① 이 건 토지의 경우 계약의 편의상 매매계약의 형식을 빌렸으나, 일반적 매매계약처럼 계약금이나 중도금 또는 잔금지급에 대해 아무런 명시를 하지 아니한 점, ② 계약진행과정에서 감정평가 결과 일부 차액을 정산하였다는 사실을 두고 대물변제계약이 아니라는 처분청 주장은 근거가 없는 점, ③ 매매계약서(2012.6.29.) 제5조에서 도시개발사업 준공 후 확정측량에 따라 지적 및 공부정리결과 매매대상 토지에 대한 면적의 증감이 있는 경우 매매가액을 다시 정산하기로 약정되어 있는 사실에 비추어 정산금 지급일에 토지의 취득이 확정되어 그 때가 토지의 취득시기라는 처분청 주장은 부당한 점, ④ 처분청의 이 건 토지에 대한 취득세 비과세(감면)통지 당시 이 건 토지의 거래를 대물변제 내지는 대물상계로 보았음에도 이 건 취득세 등을 추징하면서는 이 건 토지 거래를 대물변제로 볼 수 없어 정산금채권 잔금정산일을 취득시기로 하는 모순을 보이고 있는 점 등에 비추어 청구법인의 이 건 토지의 취득은 대물변제로 인한 취득으로서 그 취득의 시기는 토지조성이 완료되어 인천도시공사가 청구법인에게 소유권이전등기를 경료해 주는 때로 보아야 함에도 처분청들이 정산금채권 매매대금 지급일을 취득일로 하여 이 건 취득세 및 재산세 등을 부과하는 것은 다수의 선결정에 배치되는 처분이므로 부당하다.

(2) 청구법인과 OOO을 현금으로 정산·지급하는 것으로 명시하고 그대로 이행되었는바,

① 청구법인이 이 건 토지 취득시기를 기준으로 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액이 매매계약서 상의 매매대금으로서 이 건 토지의 취득가액임에도 처분청이 OOO 관련 금융비용을 이에 가산하는 것은 부당한 점, ② 사업협약서 제11조에서는 이 건 토지의 가액은 감정평가한 축구장 가액으로 정산하여 받기로 한다고 되어 있고, 토지매매 등 계약서(2010.4.15.) 제7조에서 인천도시공사가 청구법인에게 지급하여야 하는 축구장 공사비채권 OOO에 금융비용이 포함되는 것으로 명시되어 있는바, 결국 처분청이 적용한 이 건 토지의 취득세 등 취득가액에는 축구장공사비 관련 금융비용이 이중으로 계상되는 결과가 되어 부당한 점, ③ 이 건 취득세 과세처분은 부동산 등의 시가감정 후 차액정산을 하는 합의서에 따른 대물변제의 경우 이를 취득가액으로 인정해온 대법원 판례나 조세심판원 선결정례에 배치되는 점 등에 비추어 축구전용경기장 건설을 위한 쟁점금융비용을 이 건 토지 매매대금의 일부로 보아 취득세 과세표준에 포함한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 ① 이 건 토지에 대하여 대물변제계약이 아닌 매매계약을 체결한 점, ② 사업시행자 인천도시공사와 청구법인이 체결한 이 건 토지 매매계약서(2010.4.15.) 제1조 제4항에서 인천도시공사가 청구법인에 대하여 가지는 이 건 토지 매매대금채권 중 축구장건립비 부분 OOO을 제외한 나머지 잔금을 현금으로 지급하되, 제2호에서 매매대금이 축구장 건립비에 미달할 경우 매매대금과 축구장 건립비의 차액에 해당되는 금액을 OOO을 제3조에 따라 2012.7.25.을 매매대금 지급일로 하여 양수인에게 매매하여 청구법인에게 같은 날 매매대금의 지급이 이루어진 사실이 청구법인의 OOO보통예금계좌에서 확인되는 점, ⑤ 이 건 토지의 취득의 시기는 매도자인 OOO가 청구법인에게 소유권 이전등기를 경료해 주는 때라고 주장하면서도 이전등기 경료전인 2013.8.5.과 2013.8.12. 처분청에 취득신고를 한 점, ⑥ 청구법인은 2013년 9월 이 건 토지의 소유자로 하여 주상복합부지 토지매각 공고를 진행한 점 등에 비추어 청구법인은 정산금채권 양도계약서상 양도일이자 매매대금 지급일인 2012.7.25. 이 건 토지에 대한 사실상 잔금이 지급되어 취득세 납세의무가 성립되었다고 보아야 할 것이므로 처분청의 이 건 취득세 및 재산세 부과처분은 적법하다.

(2) 청구법인의 경우 2007년 10월 복합단지개발 PF사업계획서 각 시설별 투자비 요약에 축구전용경기장 건설비는 축구전용경기장(공공시설 포함) 설계비, 감리비, 공사비와 금융비용(주식발생비용, 금융부대비용, 건설자금이자 등)으로 산출하고, 주상복합시설에 토지매매대금과 금융비용(금융부대비용, 건설자금이자 등)을 포함하는 등 청구법인은 금융비용 등을 투자비용으로 계상하고 있는 바와 같이 당초 계획에 의한 토지 취득 시 금융비용을 당연히 취득세 과세표준에 산입하여야 하는바,

이 건 토지 취득과 관련하여 매매대금을 축구전용경기장 건설비로 대체함으로서 축구전용경기장 건설비는 이 건 토지의 매매대금의 지급이라 할 것으로 축구전용경기장 건설을 위한 금융비용은 이 건 토지 취득에 따른 간접비용에 해당한다 할 것이므로 청구법인은 2010.3.31. PF대출약정서를 체결하고 2010년 이후부터 이 건 토지 취득일인 2012.7.25.까지 OOO을 지급한 사실이 금융감독원 감사보고서에서 확인되고 있으므로 이는 이 건 토지 취득과 축구전용경기장 건설을 위하여 장기차입한 자금의 이자 중 쟁점금융비용을 이 건 토지 취득에 따른 간접비용으로 보아 취득세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1)형식상 매매계약을 통해 이 건 토지를 취득하였으나, 실질은 공사비의 대가로 대물변제를 원인으로 취득하였으므로 그 취득시기는 잔금청산일이 아닌 소유권이전등기일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

(2) 운동장을 건설하는 과정에서 발생한 금융비용을 이 건 토지의 취득가액에 포함한 처분의 당부

나. 관련 법령 : 생략

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 OOO 도시개발사업지구 복합단지개발 피에프(PF) 및 이에 부수한 사업을 시행하고 그 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 2008.2.14. 아래 <표5>와 같이 설립되었다.

(나) OOO이 2008.1.25. 체결한 OOO 프로젝트파이낸싱사업협약”의 주요내용은 아래와 같다.

(다) OOO은 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF)사업으로서 OOO 및 청구법인(SPC)의 사업구도는 아래 <표6>과 같다.

(라)OOO 도시개발사업의 일자별 주요 추진경과는 아래 <표7>과 같다.

(마) 청구법인과 OOO으로 잠정상계하기로 하고, 그 차액을 현금으로 정산하기로 한 것으로 나타난다.

(바) 2012년 3월 경 청구법인은 OOO을 이 건 토지의 매매가액으로 확정하여 2012.6.29. 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결하였다.

(사) 감정평가법인들은 위 (바)와 같이 이 건 토지의 감정가격을 산출함에 있어 비교표준지의 공시지가, 지가변동률, 생산자 물가지수 등을 고려한 시점수정, 지역요인과 개별요인의 비교 및 기타요인 보정 등을 통해 감정평가 가격을 산출한 것으로 나타나며, 감정평가 가격을 산출함에 있어OOO 건설에 따른 금융비용을 반영한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(아) OOO에 대하여 양수인이 양도인이 지정하는 계좌로 입금하기로 하는 정산금채권 양도계약을 2012.7.25. 체결하였다.

(자) OOO 등기국이 발행한 등기사항전부증명서에 의하면, 이 건 토지에 대한 소유권은 청구법인으로 이전되지 아니하고 여전히 OOO 소유로 등재되어 있는 것으로 나타난다.

(차) 청구법인은 OOO 건설에 따른 공사대금 OOO에 대하여는 “건설중인 자산”으로 이를 계상한 후, 이 건 토지로 OOO으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(카)처분청은 청구법인의 이 건 토지 취득일을 잔금청산일(2012.7.25.)로 보고, OOO을 이 건 토지 취득에 따른 간접비용으로 보아 취득세 등을 부과·고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

1)「민법」제466조에서 대물변제란 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다고 규정하고 있고, 본래의 채무에 갈음하여 부동산을 취득하는 대물변제에 있어 소유권이전의 완료가 대물변제의 성립 요건인 경우에는 그 소유권이전등기 경료일이 부동산의 취득일이 되는 것이지만, 청구법인은 OOO와 이 건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후, 그 매매대금의 일부는 청구법인이 건설한 OOO가 청구법인(채권자)에 대하여 본래의 채무가 있었다고 보기는 어렵다 할 것이고, 그렇다면 청구법인과 OOO 건설공사비와 상계키로 한 매매계약에 불과한 것으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

2) 부동산의 취득에 있어 사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것인바,청구법인은 이 건 토지를 대물변제계약이 아닌 매매계약을 통해 이를 취득한 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있고,2010.4.15.과 2012.6.29. 등 2차례에 걸친 이 건 토지 매매계약에는 청구법인이 건설한 OOO을 2012.7.25. 상호 정산한 사실이 정산금채권 양도계약서 등에 의하여 확인되는 이상 청구법인은 그 사실상 잔금정산일인 2012.7.25.에 이 건 토지를 취득한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청들이 이 건 토지의 취득시기를 청구법인이 신고한 날(2013.8.5., 2013.8.12.)이 아닌 정산금채권 양도일(2012.7.25.)로 보아 그 지연납부에 따른 가산세(취득세 등)를 부과·고지한 처분 및 인천광역시 남구청장이 재산세를 부과·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 인천도시공사와 청구법인은 이 건 토지의 매매가액을 감정평가기관의 감정을 거쳐 OOO건립비와의 차액을 정산·지급하기로 하였고, 2010.4.15. 체결된 이 건 토지의 매매계약서(제7조 제2항)에는 축구장공사비채권에 축구장공사비, 설계비용, CM사 용역비, 물가변동비, 인입공사비, 금융비용, 미술장식품비, 부가가치세를 비롯한 각종 제세공과금을 포함하도록 약정한 사실이 확인되는바, 이 건 토지의 매매가액에는OOO 건립에 따른금융비용이 이미 반영되어 있음에도 쟁점금융비용을 이 건 토지의 취득가액에 다시 포함하여 취득세 등을 부과하는 것은 잘못으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.

Leave Comment